전세집 보일러 고장, 누구 부담일까…민법이 정한 건 ‘사용ㆍ수익에 필요한 상태’
수리비 부담자를 일률적으로 정한 조문 없어…특약ㆍ고장 규모ㆍ통지 여부가 판단의 출발점
전세집 보일러가 고장 났을 때 수리비를 누가 부담하는지는 민법 제623조만으로 자동 배분되지 않는다. 이 조문은 임대인에게 목적물을 인도하고 계약이 존속하는 동안 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담시킨다.
민법 제623조에는 ‘보일러’라는 말이나 수리비의 부담 비율, 수리기한, 벌칙ㆍ과태료가 따로 없다. ‘보일러는 무조건 임대인 부담’ 또는 ‘소모품은 무조건 임차인 부담’이라는 식의 구분도 조문 문언에는 없다.
조문은 2026년 9월 12일 기준 시행 중이다. 현행 민법본 상단에는 법률 제21454호가 표시돼 있지만, 이 법률은 상속 관련 조문 등을 개정한 것으로 제623조를 고친 것은 아니다. 제623조의 현행 문언은 민법 제정법인 법률 제471호에 담겼고, 1960년 1월 1일부터 시행됐다.
보일러 고장과 관련해 살필 지점은 계약서 약정, 고장의 원인과 정도, 사용ㆍ수익에 미친 지장, 임차인의 사용ㆍ관리 및 통지 여부다. 민법 제105조는 법률행위 당사자가 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시하면 그 의사에 따른다고 정한다.
다만 특약이 있다고 해서 그 범위가 언제나 분명해지는 것은 아니다. 대법원은 1994년 12월 9일 선고 94다34692, 94다34708 판결에서 배관ㆍ보일러시설의 전면 교체와 거액 수선이 문제 된 사안을 다뤘다. 수선의무 면제 범위를 명시하지 않은 특약은 특별한 사정이 없는 한 소규모 수선에 한정해 해석해야 하며, 대규모 수선이나 기본설비 교체까지 당연히 임차인 부담으로 볼 수 없다는 취지다.
민법 제652조의 강행규정 열거에는 제623조가 포함돼 있지 않다. 그렇다고 모든 수선 관련 특약이 같은 방식으로 해석되는 것은 아니며, 약정의 문구와 구체적 사실관계가 함께 문제 된다.
임차인에게도 통지 의무가 있다. 민법 제634조는 임차물의 수리를 요하는 때 임차인이 지체없이 임대인에게 통지해야 한다고 정한다. 다만 임대인이 이미 알고 있는 경우에는 통지 의무를 두지 않는다.
임대차에서는 정해진 용법에 따른 사용 의무도 함께 적용된다. 민법 제654조는 민법 제610조제1항을 임대차에 준용하고, 같은 항은 계약 또는 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용ㆍ수익해야 한다고 규정한다.
임대인이 보존에 필요한 행위를 하려는 경우에는 민법 제624조에 따라 임차인은 이를 거절하지 못한다. 다만 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 했고 이로 인해 임차 목적을 달성할 수 없게 됐다면 민법 제625조는 계약 해지 가능성을 정한다. 이는 수리를 하지 않는 경우에 관한 규정과는 구별된다.
임차인이 먼저 비용을 지출한 경우에도 제623조만으로 곧바로 비용이 확정되는 것은 아니다. 민법 제626조제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때 임대인에게 상환을 청구할 수 있다고 정한다. 유익비는 임대차 종료 시 가액 증가가 남아 있는 경우를 전제로 별도로 규정한다.
대법원은 2019년 11월 14일 선고 2016다227694 판결에서 필요비를 임차물 보존을 위해 지출한 비용으로 보고, 특별한 사정이 없으면 임대인이 상환의무를 이행할 때까지 임차인이 지출한 필요비 금액 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 판단했다.
민법 제536조제1항은 쌍무계약의 한쪽 당사자가 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있다고 정한다. 다만 보일러 고장을 이유로 한 차임 문제는 사용ㆍ수익의 지장과 필요비 지출의 범위를 함께 따져야 한다.
수리가 이뤄지지 않아 임차인의 과실 없이 목적물 일부를 사용ㆍ수익할 수 없는 경우에는 민법 제627조도 함께 문제 된다. 이 조문은 임차인에게 그 부분의 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있도록 하고, 남은 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없을 때 계약을 해지할 수 있다고 정한다.
차임을 전부 내지 않아도 된다는 뜻으로 확대해석할 수는 없다. 대법원은 2024년 9월 13일 선고 2024다256116 판결에서 임대인이 목적물을 사용ㆍ수익할 수 있도록 할 의무를 이행하지 않아 지장이 생긴 경우, 임차인은 그 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 봤다.
대법원은 또 2021년 4월 29일 선고 2021다202309 판결에서 임대인의 사용ㆍ수익 상태 유지의무는 임대인에게 책임질 사유 없이 하자가 발생했거나, 임대인이 하자 발생 사실을 몰랐거나, 임차인이 하자를 알거나 알 수 있었던 사정만으로 면제되지 않는다고 판단했다. 이 판결은 원심 일부를 파기환송하고 나머지 상고를 기각했다.
결국 보일러 고장 문제에서 민법 제623조가 직접 정한 것은 수리비 부담자 명단이 아니라 임대인이 유지해야 할 ‘사용ㆍ수익에 필요한 상태’다. 비용 부담과 차임 문제는 약정과 고장 상태, 지출의 성격, 통지 및 사용 상황을 조문과 판례에 따라 구분해 살펴야 한다.
참고 법령 및 조문
- 민법 제105조, 제536조, 제610조제1항, 제618조, 제623조, 제624조, 제625조, 제626조, 제627조, 제634조, 제654조, 제652조
관련 판례
병합 사건 94다34708과 함께 선고됐다. 범위가 명시되지 않은 수선의무 면제특약은 특별한 사정이 없으면 소규모 수선에 한정해 해석하고, 대규모 수선이나 기본설비의 전면 교체까지 당연히 전가하지 않는 취지다.
임대인이 필요비상환의무를 이행하지 않는 경우 특별한 사정이 없으면 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 판단했다.
임대인의 귀책사유 없이 하자가 발생했다는 사정만으로 사용ㆍ수익 상태 유지의무가 면제되지 않는다고 봤다. 임대인이 하자 발생을 몰랐거나 임차인이 하자를 알거나 알 수 있었던 경우도 마찬가지라고 판단했다.
차임 지급의무는 임대차계약의 효력으로 발생한다고 봤다. 임대인의 의무 불이행으로 사용ㆍ수익에 지장이 있으면 그 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 판단했다.