부동산·임대차

보일러 고장 수리비, 민법이 바로 정하는 것은 ‘누가 낼지’가 아니라 ‘유지해야 할 상태’입니다

입력 2026.09.12. 오전 10:08

전세나 월세 주택의 보일러가 작동하지 않을 때 가장 먼저 떠오르는 질문은 수리비를 누가 부담하느냐입니다. 그러나 「민법」 제623조는 보일러, 소모품, 교체비, 비용 비율을 열거하지 않습니다. 이 조문이 정한 핵심은 임대인이 목적물을 인도하고 계약이 존속하는 동안 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다는 점입니다.

따라서 보일러 고장 문제를 ‘무조건 임대인 부담’ 또는 ‘무조건 임차인 부담’이라는 한 문장으로 정리하기는 어렵습니다. 고장의 원인과 정도, 계약 약정의 문언, 사용ㆍ관리 상황, 수리 필요 사실을 알린 시점 등이 함께 검토 대상이 됩니다. 아래 내용은 개별 분쟁의 결론을 정하는 기준이 아니라, 조문과 판결이 말하는 판단의 출발점을 정리한 것입니다.

먼저 답하면: 제623조에는 보일러 부담자 명단이 없습니다

민법 제623조는 다음과 같습니다.

제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

조문에는 수리비 액수, 법정 수리기한, 벌칙이나 과태료도 없습니다. ‘소모품’, ‘경미한 수선’, ‘대수선’도 제623조의 표현이 아닙니다. 그래서 보일러가 사용ㆍ수익에 필요한 상태와 관련되는지, 그리고 비용 문제를 어떻게 볼지는 구체적인 사실관계와 약정의 해석을 거쳐야 합니다.

계약 조항은 중요하지만, 문구의 범위가 중요합니다

민법 제105조는 당사자가 사회질서에 관계없는 임의규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 따른다고 정합니다. 또 제652조의 강행규정 열거에는 제623조가 포함되어 있지 않습니다. 이는 수선 관련 약정이 있다면 그 문언을 살펴볼 필요가 있다는 뜻입니다.

다만 ‘임차인이 수리한다’는 취지의 표현만으로 어떤 범위까지 포함하는지는 별개의 해석 문제입니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결은 배관ㆍ보일러시설의 전면 교체와 거액 수선이 문제 된 사안에서, 면제되는 수선의무 범위를 명시하지 않은 특약만으로 대규모 수선까지 임차인 부담으로 볼 수 없다는 취지로 판단했습니다. 이 판결은 모든 특약의 효력을 일률적으로 부정한 것이 아니라, 특약의 범위와 수선의 성격을 구별해 읽어야 한다는 점을 보여 줍니다.

한편 사용ㆍ수익 상태를 유지할 의무는 하자가 임대인의 귀책사유 없이 생겼다는 사정만으로 면해지지 않는다는 취지의 판단도 있습니다. 대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결은 임대인이 하자 발생을 몰랐거나 임차인이 하자를 알거나 알 수 있었던 경우도 이 점에서 마찬가지라고 판시했습니다. 다만 그 사실만으로 각 경우의 비용 부담이나 다른 법률효과가 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.

고장을 알게 됐을 때 함께 보는 조문

임차인에게도 수리 필요 사실에 관한 규정이 있습니다. 민법 제634조는 임차물의 수리를 요하는 때에는 임차인이 지체없이 임대인에게 통지해야 한다고 정합니다. 임대인이 이미 알고 있었다면 예외입니다. 제654조는 제610조제1항을 임대차에 준용하므로, 임차인은 계약이나 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 사용ㆍ수익해야 합니다.

임대인이 보존에 필요한 행위를 하는 경우에는 제624조가 임차인의 수인 의무를 정합니다. 다만 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 하여 임차 목적을 달성할 수 없게 된 때에는 제625조에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 이는 수리를 하지 않는 경우를 바로 가리키는 규정이 아니라, 보존행위를 하는 경우에 관한 조문입니다.

임차인이 먼저 비용을 지출한 경우에는 제626조도 구별해 읽어야 합니다. 이 조문은 임차물이 보존되도록 지출한 필요비의 상환청구와, 임대차 종료 시 가액 증가가 현존하는 경우의 유익비 상환을 다르게 정합니다. 임의 수리 뒤의 비용 문제는 제623조만으로 자동 결론이 나는 것이 아니라, 필요비 요건과 지출 내용 등으로 나누어 보게 됩니다.

차임을 멈출 수 있다는 말에는 ‘한도’가 붙습니다

수리가 이뤄지지 않는다고 해서 차임 전액을 일률적으로 지급하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다256116 판결은 임대인이 목적물을 인도해 사용ㆍ수익할 수 있도록 할 의무를 이행하지 않아 지장이 생긴 경우, 그 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 판시했습니다.

대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결도 임차인이 지출한 필요비에 관해, 특별한 사정이 없으면 그 필요비 금액의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 판단했습니다. 민법 제536조의 동시이행 항변권과 함께 읽히는 부분입니다. 두 판단 모두 ‘전부 지급하지 않아도 된다’가 아니라, 사용ㆍ수익의 지장 또는 필요비라는 한계를 전제로 합니다.

또한 민법 제627조는 임차물 일부가 임차인의 과실 없이 사용ㆍ수익할 수 없게 된 때 ‘그 부분의 비율에 의한 차임의 감액’을 청구할 수 있다고 정합니다. 감액은 자동으로 발생한다고 적혀 있지 않고 청구할 수 있는 권리로 규정돼 있으며, 잔존부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없는 때의 해지권도 별도로 둡니다.

자주 묻는 질문

전세집 보일러가 고장 나면 수리비는 무조건 집주인이 내나요

아닙니다. 민법 제623조는 임대인의 사용ㆍ수익에 필요한 상태 유지의무를 정하지만, 보일러 수리비의 부담자를 자동으로 정하지는 않습니다. 고장 원인과 규모, 약정 내용, 사용ㆍ관리 및 통지에 관한 사정이 함께 문제 됩니다.

수리는 세입자 부담이라는 특약이 있으면 보일러 교체비도 내야 하나요

특약이 있다는 사실만으로 모든 교체 비용의 부담 범위가 정해지는 것은 아닙니다. 대법원 1994년 판결은 수선의무 면제 범위를 명시하지 않은 특약의 해석에서, 대규모 수선과 기본 설비의 전면 교체를 당연히 포함시키지 않았습니다. 특약 문구와 수선의 성격을 분리해서 살피게 됩니다.

집주인이 보일러를 고쳐주지 않으면 월세를 전부 안 내도 되나요

일률적으로 그렇다고 보기 어렵습니다. 대법원 2024년 판결은 사용ㆍ수익에 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 했습니다. 제627조의 차임 감액청구와 제626조의 필요비 상환 문제도 각각의 요건에 따라 구별됩니다.

정리: 비용의 답보다 ‘상태ㆍ약정ㆍ통지ㆍ한도’를 확인할 문제입니다

보일러 고장에 관한 민법 제623조의 문언은 간결합니다. 임대인에게 목적물을 인도하고 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부과할 뿐, 보일러 수리비를 일률 배분하지는 않습니다. 계약의 특약은 그 범위를 구체적으로 읽어야 하고, 수리가 필요하면 제634조의 통지 규정도 함께 고려해야 합니다. 차임 문제 역시 사용ㆍ수익 지장이나 필요비의 범위를 벗어나 전액 미납으로 일반화할 수 없습니다.

제623조의 현행 문언은 민법 제정법인 법률 제471호에서 마련됐습니다. 현행 민법 상단에 표시되는 법률 제21454호는 제623조를 개정한 법률이 아닙니다. 기준일 2026년 9월 12일 현재 제623조는 시행 중입니다.

참고 법령과 조문

• 「민법」 제105조, 제536조, 제610조제1항, 제618조
• 「민법」 제623조, 제624조, 제625조, 제626조, 제627조, 제634조, 제654조, 제652조

공식 원문: 국가법령정보센터 민법 제623조, 민법 현행본

관련 법령: 민법 제105조 · 민법 제536조 제1항 · 민법 제610조 제1항 · 민법 제618조 · 민법 제623조 · 민법 제624조 · 민법 제625조 · 민법 제626조 · 민법 제627조 · 민법 제634조 · 민법 제652조 · 민법 제654조

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