상가 월세 5%, 해마다 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다
상가 월세와 관련해 5퍼센트라는 숫자는 인상권의 크기가 아니라, 일정한 요건 아래 이루어지는 증액청구의 상한입니다. 「상가건물 임대차보호법」 제11조는 “매년”, “자동”, “인상률”이라는 표현을 쓰지 않습니다. 조문이 정한 순서는 먼저 증감청구가 가능한 사정이 있는지 살피고, 증액청구라면 그 금액이 시행령상 한도를 넘지 않는지 보는 것입니다.
핵심 답변
상가 월세는 매년 5퍼센트씩 올릴 수 있나요?
그렇지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조의 5퍼센트는 법 제11조제1항에 따른 차임 또는 보증금의 증액청구가 가능한 경우에 적용되는 상한입니다. 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못한다는 뜻이며, 해마다 인상이 당연히 발생한다는 규정은 아닙니다.
법 제11조제1항은 차임 또는 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감 또는 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 따라서 5퍼센트만 따로 떼어 “올릴 수 있는 몫”으로 이해하면 청구의 전제를 놓치게 됩니다.
제11조를 순서대로 읽는 방법
| 구분 | 조문이 정한 내용 |
|---|---|
| 제11조제1항 본문 | 일정한 사정 변동으로 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우, 장래분의 증감청구 가능 |
| 제11조제1항 단서 | 증액의 경우 대통령령상 비율을 초과할 수 없음 |
| 시행령 제4조 | 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과할 수 없음 |
| 제11조제2항 | 계약 또는 약정한 차임 등의 증액 후 1년 이내에는 제1항에 따른 증액청구를 할 수 없음 |
| 제11조제3항 | 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 감액된 경우의 제한적 회복 규칙 |
여기서 중요한 표현은 “청구할 수 있다”와 “초과하지 못한다”입니다. 전자는 법이 정한 사정 아래 증감청구의 가능성을 말하고, 후자는 증액청구의 한계를 말합니다. 상한이 있다는 사실만으로 청구가 언제나 가능해지는 것은 아닙니다.
1년이 지나면 5퍼센트가 생기나요?
상가 월세를 올린 지 1년이 안 됐는데 다시 올릴 수 있나요?
법 제11조제2항은 제1항에 따른 증액청구를, 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 정합니다. 기산점은 계약 또는 약정한 증액이 있었던 때입니다.
이 규정은 “1년에 한 번 인상할 수 있다”는 부여 규정이 아닙니다. 1년 내 청구를 금지하는 규정일 뿐이므로, 1년이 지났다는 사정만으로 제11조제1항의 청구 전제가 자동으로 갖추어지는 것은 아닙니다. 다시 말해 1년 제한과 증감청구의 요건은 각각 확인해야 합니다.
모든 상가 임대차에 5퍼센트 상한이 적용되나요?
그렇지 않습니다. 법 제2조제1항은 원칙적인 적용범위를 정하면서, 대통령령이 정한 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용하지 않는다고 규정합니다. 제2조제3항은 그 보증금액을 초과해도 적용되는 조문을 열거하지만 제11조는 그 목록에 포함하지 않습니다.
보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신에는 법 제10조의2가 별도로 적용됩니다. 이 조문은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 제10조의2에는 제11조와 같은 5퍼센트 상한이나 1년 제한 문언이 없습니다.
보증금 기준을 볼 때 보증금 외에 월 차임이 있으면 시행령 제2조에 따라 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 포함합니다. 지역별 보증금 기준과 함께 적용범위를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
감액된 차임을 회복하는 경우에도 5퍼센트가 적용되나요?
제11조제3항은 매우 좁은 경우를 정합니다. 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후, 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지 제1항 단서가 적용되지 않습니다.
이 특례는 모든 감염병 또는 모든 경제사정 변동에 적용되는 것이 아닙니다. 또한 적용되지 않는 것은 제1항 단서, 즉 증액청구 상한에 관한 부분입니다. 제2항의 1년 제한까지 함께 적용되지 않는다는 뜻은 아닙니다.
합의해서 올린 경우도 언제나 5퍼센트 제한을 받나요?
상가 월세를 합의해서 올려도 5퍼센트 제한이 있나요?
대법원은 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 제11조가 적용되지 않는다고 판단한 바 있습니다. 다만, 갱신요구권 행사 뒤 신규 임대차계약의 형식을 취했더라도 실질이 종전 임대차의 갱신인지가 문제 되는 경우에는 제11조의 적용과 증액비율을 초과해 지급된 차임의 반환이 함께 판단될 수 있다고 보았습니다.
따라서 “합의했으니 언제나 5퍼센트 제한이 없다” 또는 “신규 계약서 형식이니 언제나 제11조가 적용되지 않는다”라고 단정하기는 어렵습니다. 계약이 어떤 경위와 내용으로 체결되었는지에 따라 제11조와의 관계가 달라질 수 있다는 취지입니다.
갱신, 전대차, 불리한 약정과의 관계
법 제10조제3항은 갱신되는 임대차가 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 제13조제1항은 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에도 제11조를 적용합니다.
또한 법 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 제16조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 법을 적용하지 않는다고 정합니다. 5퍼센트라는 숫자만으로 결론을 내리기보다 적용범위, 갱신인지 여부, 제11조의 청구 전제와 제한을 함께 구분해야 합니다.
분쟁 조정 대상과 제재 규정
법 제20조제2항제1호는 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁을 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의ㆍ조정 대상으로 정합니다. 제21조는 조정위원회에 관해 「주택임대차보호법」상 주택임대차분쟁조정위원회 규정을 준용합니다.
제11조에는 징역, 벌금 또는 과태료 액수를 정한 문언이 없습니다. 제22조의 벌칙 적용에서 공무원 의제는 상가건물임대차위원회와 상가건물임대차분쟁조정위원회 위원에 관한 규정으로, 제11조 위반에 대한 제재 규정은 아닙니다.
정리
상가 월세의 5퍼센트는 매년 자동으로 붙는 인상 기준이 아닙니다. 법 제11조제1항의 요건 아래 장래의 차임 또는 보증금에 관해 증액청구가 가능할 때, 시행령 제4조가 정한 상한입니다. 계약 또는 약정한 증액 후 1년 이내에는 증액청구가 제한되고, 보증금 기준을 초과하는 임대차의 갱신에는 제10조의2가 별도로 적용됩니다. 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 감액된 뒤 감액 전 금액까지 회복하는 경우에는 제1항 단서에 한정된 특례도 확인해야 합니다.
참고 법령과 조문
- 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항부터 제3항, 제10조제3항, 제10조의2, 제11조제1항부터 제3항, 제13조제1항, 제15조, 제16조, 제20조제2항제1호, 제21조, 제22조
- 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항부터 제3항, 제4조
- 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호
관련 판례
판시사항은 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되는지 여부를 다룬다. 대법원은 이 쟁점에 관하여 소극으로 판시하고 상고를 기각했다.
대법원은 갱신요구권 행사 뒤 신규 임대차계약 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차의 재계약으로 볼 것인지와 제11조의 증액비율을 초과해 지급된 차임의 반환을 함께 판단했다. 증액비율을 초과해 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득 반환을 구할 수 있다고 판시하고 상고를 기각했다.
