상가 월세 5%, 매년 오르는 인상률 아니다…증액청구의 상한
사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 경우의 청구…고액보증금 임대차에는 적용 없어
상가건물 임대차보호법이 정한 5%는 임대인이 해마다 올릴 수 있는 인상률이 아니라, 법이 정한 사정 변동으로 증액을 청구할 때 넘지 못하는 상한이다.
같은 법 제11조 제1항은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 경우에 증감을 청구할 수 있다고 정한다.
청구 대상은 장래의 차임 또는 보증금이다. 지나간 기간의 차임을 소급해 올리거나 내리는 규정이 아니다.
5%라는 숫자는 법률이 아니라 시행령에 있다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조는 법 제11조 제1항에 의한 증액청구가 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다고 정한다.
조문의 어미는 초과하지 못한다는 금지형이다. 제11조와 시행령 제4조 어디에도 인상률, 매년, 자동이라는 말은 없다.
제11조 제2항은 증액 청구를 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 정한다. 기산점은 계약 또는 약정한 증액이며, 1년이 지나면 증액할 권리가 생긴다는 규정이 아니다.
제11조 제3항은 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우, 증액된 차임 등이 감액 전 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다고 정한다. 배제되는 것은 제1항 단서인 상한뿐이고, 제2항의 1년 제한은 그대로 남는다.
적용 범위도 조문에 적혀 있다. 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차를 이 법의 적용에서 제외하고, 그런 임대차에도 적용되는 조문을 열거한 제2조 제3항 목록에 제11조는 들어 있지 않다.
시행령 제2조 제1항은 그 보증금액을 서울특별시 9억원, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)과 부산광역시 6억9천만원, 일부 광역시와 세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시·광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원으로 정한다. 보증금 외에 차임이 있으면 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 더해 환산한다.
기준을 넘는 임대차의 갱신에는 제10조의2가 적용된다. 이 조문은 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 증감을 청구할 수 있다고만 정하고, 5%나 1년이라는 문언을 두지 않는다.
합의로 올리는 경우에 관해서는 대법원 판단이 있다. 대법원은 2014년 2월 13일 선고한 2013다80481 판결에서 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 제11조가 적용되지 않는다고 보고 상고를 기각했다.
다만 형식이 새 계약이라고 해서 제한이 사라지는 것은 아니다. 대법원은 2014년 4월 30일 선고한 2013다35115 판결에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 신규 임대차계약의 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차의 재계약으로 볼 것인지를 한정적으로 판단하면서, 증액비율을 초과해 지급된 차임에 대해서는 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 판시하고 상고를 기각했다.
주변 조문은 제11조를 각각 다른 자리에서 끌어 쓴다. 제10조 제3항은 갱신되는 임대차의 차임과 보증금을 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 연결하고, 제13조 제1항은 전대인과 전차인의 전대차관계에도 제11조를 적용한다.
제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 제16조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 이 법을 적용하지 않는다고 정한다.
제11조에는 징역·벌금 등 법정형이나 과태료 규정이 없다. 이 글의 확인 범위에서는 제11조 위반을 인용하는 벌칙·과태료 조문도 없으며, 제22조는 상가건물임대차위원회와 상가건물임대차분쟁조정위원회 위원에 대한 벌칙 적용에서의 공무원 의제 규정이다.
증감을 둘러싼 다툼은 조정 대상으로 규정돼 있다. 제20조 제2항 제1호는 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁을 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 사항으로 정하고, 제21조는 이 법에 규정한 사항 외에는 주택임대차보호법의 주택임대차분쟁조정위원회 규정을 준용한다고 정한다.
현행 제11조 문언은 법률 제17490호로 2020년 9월 29일 개정돼 공포한 날부터 시행됐고, 그 부칙 제2조는 제11조 제1항·제3항 등의 개정규정을 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하도록 했다. 현행본 상단에 표시된 법률 제21083호는 제19조를 고치고 제19조의2를 신설한 개정법률로, 제11조를 고치지 않았다.
참고 법령
상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조, 제10조의2, 제11조, 제13조, 제15조, 제16조, 제20조, 제21조, 제22조
상가건물 임대차보호법 시행령 제2조, 제4조
감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호
수도권정비계획법
주택임대차보호법 제14조~제29조
관련 판례
판시사항은 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되는지 여부를 다룬다. 대법원은 이 쟁점에 관하여 소극으로 판시하고 상고를 기각했다.
대법원은 갱신요구권 행사 뒤 신규 임대차계약 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차의 재계약으로 볼 것인지와 제11조의 증액비율을 초과해 지급된 차임의 반환을 함께 판단했다. 증액비율을 초과해 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득 반환을 구할 수 있다고 판시하고 상고를 기각했다.
