상가 월세 5%, 해마다 올릴 수 있는 몫인가 증액청구의 천장인가

입력 2026.09.15. 오전 9:43

요약 및 결론: 상가건물 임대차보호법 제11조는 차임·보증금 **인상률**을 정한 조문이 아니라 **증감청구권**을 정한 조문이다. 같은 법 시행령 제4조의 100분의 5는 제11조제1항에 따라 증액을 청구할 때 넘지 못하는 상한이고, 법문 어디에도 '매년'·'자동'·'인상률'이라는 말은 없다. 증액청구 자체도 조세·공과금·그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호의 제1급감염병 등에 의한 경제사정 변동으로 차임·보증금이 `상당하지 아니하게 된 경우`에 열리며, 계약 또는 약정 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다(제11조제2항).

"상가 월세는 매년 5%까지 올릴 수 있다"는 요약은 계약의 인상 기준으로 삼기 전에 확인할 문장이며, 조문의 문언과는 구조가 다르다. 제11조제1항은 `증감을 청구할 수 있다`는 청구권 규정이고 단서가 `초과하지 못한다`는 금지를 덧붙인 형태이며, 5%라는 숫자는 법률이 아니라 시행령 제4조에 있다. 대법원은 2014년 두 건의 판결에서 제11조가 걸리는 자리와 걸리지 않는 자리를 나누어 판시했는데, 그 경계가 바로 '합의로 올렸다'는 설명만으로 판단할 수 없는 지점이다.

제11조가 정한 것은 인상률인가, 청구권인가

제11조의 제목부터 차임 등의 증감청구권이다. 제1항 본문은 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다”고 정한다. 즉 조문은 올릴 권리를 주기 전에 청구가 열리는 전제를 먼저 걸어 둔 것이고, 그 전제는 ‘경제사정이 나빠졌다’ 같은 일반론이 아니라 부담의 증감 또는 제1급감염병 등에 의한 경제사정 변동으로 기존 차임이 상당하지 아니하게 된 경우다.

청구의 대상도 문언상 장래의 차임 또는 보증금이다. 이미 지나간 기간의 차임을 소급해 더 받는 구조가 아니라, 청구 이후의 몫을 조정하는 구조다. 증’감’청구권이므로 방향도 양쪽이다 — 임대인의 증액청구뿐 아니라 임차인의 감액청구도 같은 항에 함께 들어 있고, 5% 상한은 그중 증액의 경우에만 붙는 단서다.

5%는 어디에 적혀 있고, 무엇의 한도인가

5%는 법률이 아니라 시행령에 있다. 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)는 “법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다”고 정한다. 법률 제11조제1항 단서가 “증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다”고 위임하고, 그 대통령령이 100분의 5를 찍은 구조다.

문장의 어미가 초과하지 못한다라는 점이 핵심이다. 이것은 금지 규정이지 부여 규정이 아니다. 5%를 ‘올릴 수 있게 배정된 몫’으로 읽으면, 청구의 전제를 건너뛰고 한도만 남는 셈이 된다. 기준이 되는 금액도 ‘처음 계약 당시’가 아니라 문언 그대로 청구당시의 차임 또는 보증금이다.

1년 제한은 ‘1년에 한 번 올릴 수 있다’는 뜻인가

제11조제2항은 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다”고 정한다. 어미는 하지 못한다, 곧 금지다. 1년이 지나면 증액청구권이 생겨난다는 규정이 아니라, 1년 안에는 제1항의 증액청구를 막는다는 규정이다. 금지가 풀리는 시점과 권리가 발생하는 시점은 다른 자리이며, 금지가 풀려도 제1항의 전제(상당하지 아니하게 된 경우)는 그대로 남는다.

기산점도 ‘계약일로부터 매년’이 아니다. 문언은 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후이므로, 중간에 약정으로 차임을 올렸다면 그 증액 시점이 기산점이 된다. ‘갱신할 때마다’, ‘해마다 이맘때’ 같은 주기는 제11조의 말이 아니다.

감염병으로 깎아 준 월세를 되돌릴 때도 5%에 막히나

제11조제3항은 “「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다”고 정한다. 배제되는 것은 같은 항 단서, 곧 제1항 단서의 비율 상한 하나뿐이다. 제2항의 1년 제한까지 함께 풀린다고 읽으면 조문에 없는 말을 더하는 것이 된다.

요건도 좁다. ① 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 감액됐을 것, ② 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구할 것, ③ 증액된 금액이 감액 전 금액에 달할 때까지일 것 — 이 셋을 모두 충족하는 구간에서만 상한이 비켜난다. 감액 전 금액을 넘어서는 순간부터는 다시 100분의 5의 상한이 붙는다. 제3항은 2020. 9. 29. 신설된 항이고, 같은 날 제1항 본문에 제1급감염병 문구가 들어갔다.

모든 상가에 5% 상한이 걸리나

걸리지 않는다. 제2조제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 하고, 제2조제3항이 그런 고액보증금 임대차에도 예외적으로 적용되는 조문을 열거한다 — 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조다. 이 목록에 제11조는 없다.

그 자리를 받는 것이 제10조의2(계약갱신의 특례)다. 이 조문은 “제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다”고만 정하며, 5%도 1년 제한도 없다.

기준선은 시행령 제2조제1항 4개 호에 있다. 서울특별시 9억원, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시 6억9천만원, 광역시(과밀억제권역 포함 지역과 군지역, 부산광역시 제외)·세종특별자치시·파주시·화성시·안산시·용인시·김포시 및 광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원이다. 보증금 외에 차임이 있으면 시행령 제2조제2항·제3항에 따라 차임액은 월 단위로 보고, 환산 비율은 1분의 100이다 — 월 차임에 100을 곱해 보증금에 더한다는 뜻이다. 개별 계약이 이 기준을 넘는지는 계약서의 숫자를 넣어 계산해야 할 문제이고, 이 글은 기준이 어느 조문에 있는지까지만 적는다.

합의해서 올렸으면 5% 제한이 없나

대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결(건물명도등)의 판시사항은 “임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되는지 여부(소극)“이고, 주문은 상고기각이다. 제11조는 일방이 상대방에게 증감을 ‘청구’하는 국면의 조문이라는 점이 여기서 드러난다.

다만 이 판결만 들어 “합의하면 언제나 5% 제한이 없다”고 일반화하면 틀린다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결(보증금반환등)은 ① 제10조제4항에 따른 임대인의 갱신 거절 통지에 정당한 사유가 없으면 통지의 선후와 관계없이 임차인의 계약갱신요구권 행사로 종전 임대차가 갱신되는지(적극), ② 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 신규 임대차계약의 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차의 재계약으로 볼 것인지(한정 소극), ③ 제11조제1항에 따른 차임 증액비율을 초과해 지급된 차임에 대해 임차인이 부당이득 반환을 구할 수 있는지(적극)를 함께 판시했고, 주문은 역시 상고기각이다. 형식이 신규계약이라도 실질이 갱신이면 제11조가 걸릴 수 있고, 상한을 넘겨 받은 차임은 부당이득 반환의 문제가 될 수 있다는 뜻이다. 뒤 판결은 구법 사건이므로, 당시의 갱신요구 기간을 현행 제10조제2항의 10년과 섞어 읽어서는 안 된다.

행위별 분해 — 조문과 법문상 효과

제11조에는 형벌도 과태료도 없다.

5%를 넘기면 과태료나 벌금이 나오나

제11조에는 징역·벌금·과태료라는 문언이 없다. 이 글의 확인 범위에서, 이 법에는 제11조 위반을 인용해 제재 금액을 정한 벌칙·과태료 조문도 확인되지 않는다. 제22조(벌칙 적용에서 공무원 의제)는 공무원이 아닌 상가건물임대차위원회 위원과 상가건물임대차분쟁조정위원회 위원을 「형법」 제127조, 제129조부터 제132조까지의 규정을 적용할 때 공무원으로 본다는 규정이며, 제11조 위반과는 무관하다.

따라서 법정형과 실제 선고의 간극을 따질 대상 자체가 없고, 양형기준이나 선고 통계도 이 조문에는 존재하지 않는다 — 공표 자료 없음. 상한을 넘겨 지급된 차임이 문제 되는 국면은 형사 제재가 아니라, 위 2013다35115 판결이 보여 주듯 초과분의 부당이득 반환이라는 민사 문제로 나타난다. 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 제15조도 같은 민사 효력 규정이다.

다툼이 생기면 어디에서 다루나

제20조제1항은 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차 분쟁을 심의·조정하기 위해 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소, 한국감정원의 지사 또는 사무소에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 둔다고 정하고, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도도 실정을 고려해 조정위원회를 둘 수 있다고 한다. 같은 조 제2항 제1호가 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁을 심의·조정 대상으로 명시한다.

제21조는 이 법에 규정한 사항 외에는 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지의 규정을 준용한다고 정하며, 이 경우 “주택임대차분쟁조정위원회”는 “상가건물임대차분쟁조정위원회”로 본다. 신청 방법·기간·비용은 위 조문들이 직접 정하는 범위 밖이므로 이 글에서는 단정하지 않는다.

현행본 위쪽의 공포번호는 제11조를 고친 것인가

아니다. 현행본 상단 표기는 [시행 2026. 5. 12.] [법률 제21083호, 2025. 11. 11., 일부개정]이지만, 법률 제21083호가 고친 것은 제19조와 신설된 제19조의2이고 제11조는 건드리지 않았다. 그 부칙의 적용례도 “제19조의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용한다”로 제19조의2에 관한 것이다.

제11조의 현행 문언을 만든 개정법률은 **법률 제17490호(2020. 9. 29., 일부개정)**다. 이 법률의 부칙 제1조는 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”였고, 부칙 제2조는 제2조제3항, 제10조의9, 제11조제1항·제3항 및 제13조제1항의 개정규정을 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용한다는 적용례를 두었다. 조문 끝의 [전문개정 2009. 1. 30.]이 보여 주듯 제2항과 조문의 기본 구조는 2009년 전문개정에서 왔다. 제11조는 3개 항으로 이루어지고 호와 목은 없으며 삭제된 항도 없다. 2026년 9월 15일 기준으로 제11조와 위 시행령 조문은 모두 시행 중이다.

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