상가 월세는 해마다 5%씩 올릴 수 있나요?
요약 및 결론: 상가건물 임대차보호법 제11조와 같은 법 시행령 제4조에서 말하는 5%는 상가 월세의 자동 인상률이 아니라, 법정 요건이 갖춰진 증액청구의 상한이다. 차임 또는 보증금이 조세ㆍ공과금ㆍ그 밖의 부담의 증감, 또는 제1급감염병 등에 따른 경제사정 변동으로 상당하지 아니하게 된 경우에 장래분 증감을 청구할 수 있고, 증액청구는 청구 당시 금액의 100분의 5를 넘을 수 없다. 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 제11조에 따른 증액청구를 할 수 없다.
“상가 월세 5% 인상”이라는 표현은 숫자만 남기면 법 조문의 순서를 바꾸게 된다. 제11조는 먼저 증감청구가 가능한 사정을 정하고, 그 뒤 증액청구에만 상한을 둔다. 보증금 기준을 초과하는 임대차와 제1급감염병으로 감액된 뒤의 회복은 각각 별도 규칙을 함께 확인해야 한다.
상가 월세는 매년 5%씩 올릴 수 있나요?
상가 월세는 1년이 지났다는 이유만으로 자동으로 5% 인상되는 것이 아니다. 상가건물 임대차보호법 제11조제1항은 차임 또는 보증금이 법문에 적힌 사정 변동으로 “상당하지 아니하게 된 경우”에 당사자가 장래의 차임 또는 보증금 증감을 청구할 수 있다고 정한다.
증감청구의 전제는 조세ㆍ공과금ㆍ그 밖의 부담의 증감, 또는 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동이다. 시행령 제4조의 100분의 5는 이 전제 아래 이루어지는 증액청구의 상한이며, 자동 인상이나 정기 인상을 정한 문언은 아니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 효과 |
|---|---|---|
| 상당하지 아니하게 된 차임 또는 보증금의 장래분 증감 청구 | 상가건물 임대차보호법 제11조제1항 본문 | 당사자는 증감을 청구할 수 있음 |
| 제11조제1항에 따른 차임 또는 보증금 증액청구 | 상가건물 임대차보호법 제11조제1항 단서, 같은 법 시행령 제4조 | 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못함 |
| 계약 또는 약정한 차임 등의 증액 뒤 다시 하는 증액청구 | 상가건물 임대차보호법 제11조제2항 | 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함 |
| 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 감액된 차임 등의 회복 청구 | 상가건물 임대차보호법 제11조제3항 | 감액 전 금액에 달할 때까지 제1항 단서의 상한을 적용하지 않음 |
1년이 지나면 증액청구권이 생기나요?
상가건물 임대차보호법 제11조제2항은 1년을 증액청구권의 발생 시점으로 정하지 않는다. 제2항은 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 제1항에 따른 증액청구를 하지 못한다고 정한 제한 규정이다.
1년 제한의 기산점은 단순히 달력이 바뀌는 때가 아니라 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 때다. 1년이 지난 경우에도 제11조제1항의 “상당하지 아니하게 된 경우”라는 청구 전제와 시행령 제4조의 증액 상한은 별도로 판단 대상이 된다.
5% 상한은 모든 상가 임대차에 적용되나요?
보증금 기준을 초과하는 상가 임대차에는 제11조의 5% 상한이 그대로 적용된다고 볼 수 없다. 상가건물 임대차보호법 제2조제3항이 보증금 기준 초과 임대차에도 적용한다고 열거한 조문에 제11조는 포함되지 않고, 계약갱신의 경우에는 제10조의2가 차임과 보증금의 증감청구를 별도로 정한다.
시행령 제2조제1항의 보증금 기준은 서울특별시 9억원, 과밀억제권역 중 서울특별시를 제외한 지역 및 부산광역시 6억9천만원, 법문에 열거된 일부 지역 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원이다. 보증금 외에 차임이 있으면 월 단위 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 포함해 기준을 본다.
제10조의2에는 제11조와 달리 5% 상한이나 1년 제한 문언이 없다. 따라서 상가 임대차의 보증금 기준 초과 여부와 계약갱신인지 여부는 “상가 월세 5%”라는 질문에 앞서 구분할 사항이다.
감액한 월세를 다시 올릴 때도 5% 상한이 적용되나요?
제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 차임 등이 감액된 경우에는 제한된 회복 특례가 있다. 임대인이 제11조제1항에 따라 증액을 청구할 때 증액된 차임 등이 감액 전 금액에 달할 때까지는 제1항 단서, 즉 5% 상한을 적용하지 않는다.
이 특례는 모든 감염병이나 모든 경제사정 변동에 적용되는 규정이 아니다. 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 감액된 경우여야 하고, 감액 전 금액에 도달할 때까지만 적용되며, 제11조제2항의 1년 제한을 배제하는 문언도 없다.
합의로 올린 금액도 5% 규칙과 관계가 있나요?
합의가 있었다는 사정만으로 제11조의 적용 여부를 한 문장으로 정리할 수는 없다. 대법원은 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 존속 중 당사자 합의로 차임 등을 증액한 경우 제11조 적용을 부정한 판단을 한 바 있다.
다른 대법원 판단은 계약갱신요구권 행사 뒤 신규 임대차계약 형식을 취했더라도 실질상 종전 임대차의 갱신인지가 문제 될 수 있고, 제11조의 증액비율을 초과해 지급한 차임에 부당이득 반환이 인정될 수 있다고 보았다. 계약서의 제목이나 합의라는 표현만으로 제11조 적용 여부를 일반화할 수 없는 이유다.
5%를 넘기면 벌금이나 과태료가 있나요?
상가건물 임대차보호법 제11조에는 징역ㆍ벌금ㆍ과태료의 법정형이나 액수가 규정되어 있지 않다. 이 글에서 확인한 현행 조문에는 제11조 위반을 인용해 벌금 또는 과태료 액수를 정한 조문도 없다.
차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의ㆍ조정 대상이다. 제22조의 공무원 의제는 조정위원회 등의 위원에게 형법상 벌칙 규정을 적용할 때의 규정으로, 제11조 위반에 대한 금전 제재를 정한 조항은 아니다.
실제 처벌 수위는 어떻게 확인하나요?
상가건물 임대차보호법 제11조는 증감청구권과 그 제한을 정한 규정으로, 법정형을 두지 않는다. 따라서 제11조 위반의 실제 형사 선고 수위를 비교할 법정형이나 공표 통계는 해당하지 않는다.
제11조와 관련해 법문이 정한 직접 효과는 증액청구의 5% 상한, 증액 후 1년 내 재청구 금지, 그리고 한정된 감액 후 회복 특례다. 임차인에게 불리한 약정의 효력은 같은 법 제15조가 정하며, 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 같은 법 제16조에 따라 법이 적용되지 않는다.
관련 법령
제1항은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 정한다. 제3항의 고액보증금 임대차 적용 조문 열거에는 제11조가 없고, 이 주제에서는 제10조의2가 그 계약갱신의 증감청구를 정한다.
제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정한다.
제2조제1항 단서의 보증금액을 초과하는 임대차가 갱신되는 경우, 당사자는 조세·공과금·주변 상가건물의 차임과 보증금·그 밖의 부담 또는 경제사정 변동을 고려해 증감을 청구할 수 있다. 이 조문에는 제11조와 같은 5% 상한이나 1년 제한 문언이 없다.
제1항은 조세·공과금·그 밖의 부담의 증감 또는 제1급감염병 등에 의한 경제사정 변동으로 차임이나 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우 장래분의 증감을 청구할 수 있게 하고, 증액은 대통령령 비율을 초과하지 못하게 한다. 제2항은 계약 또는 약정한 증액 후 1년 이내의 증액청구를 금지하며, 제3항은 제1급감염병에 따른 감액 후 임대인이 감액 전 금액까지 회복을 청구할 때 제1항 단서만 적용하지 않는다.
제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정한다. 이 주제의 차임 증감 규정과 다른 약정을 함께 볼 때 적용되는 효력 규정이다.
제16조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 아니한다고 정한다. 따라서 제11조의 증감청구 규정도 적용 대상인지와 함께 확인해야 한다.
제2항제1호는 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁을 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 사항으로 정한다. 제1항은 이 법의 적용을 받는 상가건물 임대차 관련 분쟁을 심의·조정하기 위한 조정위원회를 둔다고 정한다.
제22조는 상가건물임대차위원회와 상가건물임대차분쟁조정위원회의 위원을 형법 일부 규정 적용에서 공무원으로 본다고 정한다. 이 조문은 제11조 위반에 대한 벌금이나 과태료를 정한 규정이 아니다.
제4조는 법 제11조제1항에 따른 차임 또는 보증금의 증액청구가 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못한다고 정한다. 5%는 자동·정기 인상률이 아니라 이 증액청구의 상한이다.
제1항은 지역에 따라 9억원, 6억9천만원, 5억4천만원, 3억7천만원의 보증금 기준을 정한다. 제2항은 월 단위의 차임액을 기준으로 하고, 제3항은 법 제2조제2항의 환산 비율을 1분의 100으로 정한다.
관련 판례
판시사항은 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되는지 여부를 다룬다. 대법원은 이 쟁점에 관하여 소극으로 판시하고 상고를 기각했다.
대법원은 갱신요구권 행사 뒤 신규 임대차계약 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차의 재계약으로 볼 것인지와 제11조의 증액비율을 초과해 지급된 차임의 반환을 함께 판단했다. 증액비율을 초과해 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득 반환을 구할 수 있다고 판시하고 상고를 기각했다.
자주 묻는 질문
상가 월세를 올린 지 1년이 안 됐는데 다시 올릴 수 있나요?
상가건물 임대차보호법 제11조제2항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다. 이 규정은 1년에 한 번의 인상을 보장하는 규정이 아니라, 일정 기간 재청구를 금지하는 규정이다.
상가 월세를 합의해서 올려도 5퍼센트 제한이 있나요?
합의로 올린 차임이라고 해서 제11조 적용 여부를 일률적으로 정할 수는 없다. 대법원 판단은 재계약 또는 존속 중 합의 증액과, 갱신요구권 행사 뒤 신규 형식을 취한 계약을 구별해 제11조 적용 여부를 판단했다.
상가 월세 5퍼센트를 넘기면 과태료가 나오나요?
상가건물 임대차보호법 제11조에는 5% 초과에 대한 과태료 액수나 벌금 규정이 없다. 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁은 같은 법 제20조제2항제1호에 따라 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의ㆍ조정 대상에 포함된다.
