상가 월세 5%, 매년 자동 인상 아니다…증액청구가 열린 뒤의 상한
차임 등이 상당하지 아니하게 된 경우에만 장래분 청구 가능…증액 뒤 1년 안에는 다시 청구 못 해
상가 월세를 해마다 5%씩 올릴 수 있다는 설명은 「상가건물 임대차보호법」 제11조의 문언과 다르다. 5%는 인상권이나 정기 인상률이 아니라, 법이 정한 요건 아래 증액을 청구할 때 넘을 수 없는 상한이다.
제11조제1항은 차임 또는 보증금이 임차건물의 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감으로 상당하지 아니하게 된 경우 당사자가 장래의 차임 또는 보증금 증감을 청구할 수 있다고 정한다. 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 아니하게 된 경우도 같은 조문이 든 사유다.
따라서 경제사정이 변했다는 사정만으로 곧바로 증액이 정해지는 구조는 아니다. 조문은 청구의 전제로 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우를 두고, 청구 대상도 이미 지난 기간이 아닌 장래의 차임 또는 보증금으로 한정한다.
5%의 직접 근거는 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조다. 이 조문은 법 제11조제1항에 따른 차임 또는 보증금의 증액청구가 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 초과하지 못한다고 정한다.
제11조제2항도 매년 1회 증액을 허용하는 규정은 아니다. 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 제1항에 따른 증액청구를 하지 못한다고 규정한다. 1년이 지났다는 사정만으로 증액청구권이 새로 생기는 것은 아니며, 제1항의 전제와 함께 살펴야 한다.
갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. 법 제10조제3항은 갱신과 제11조의 증감청구 규정을 이같이 연결한다.
다만 5% 상한이 모든 상가 임대차에 적용되는 것은 아니다. 법 제2조제1항 단서의 보증금액을 초과하는 임대차에 적용되는 규정을 열거한 제2조제3항에는 제11조가 포함되지 않는다.
보증금액을 초과한 임대차의 계약갱신에는 제10조의2가 별도로 적용된다. 이 조문은 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 정하지만, 제11조와 같은 5% 상한이나 1년 제한 문언은 두고 있지 않다.
제11조제3항에는 감액 뒤 회복에 관한 예외도 있다. 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 차임 등이 감액된 뒤 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우, 증액된 차임 등이 감액 전 금액에 이를 때까지는 제1항 단서의 상한을 적용하지 않는다.
이 특례는 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 감액된 경우와 임대인의 제1항 증액청구에 한정된다. 제2항의 1년 제한까지 적용하지 않는다는 뜻은 아니다.
대법원은 2014년 임대차계약 종료 뒤 재계약을 하거나 임대차계약이 끝나기 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액한 경우에는 제11조가 적용되지 않는다고 판단했다. 다만 같은 해 다른 판결에서는 계약갱신요구권 행사 뒤 신규 임대차계약 형식을 취했더라도 실질이 종전 임대차의 갱신인 경우 제11조에 따른 증액비율을 넘겨 지급한 차임의 반환을 구할 수 있다고 봤다.
합의가 있었다는 이유만으로 제11조의 적용 여부가 언제나 같다고 볼 수 없다는 취지다. 계약의 종료와 재계약인지, 갱신요구권 행사 뒤 실질적인 갱신인지에 따라 조문 적용이 달라질 수 있다.
법 제13조제1항은 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에도 제11조를 적용한다. 제15조는 법 규정에 위반돼 임차인에게 불리한 약정의 효력을 인정하지 않으며, 제16조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 법을 적용하지 않는다고 정한다.
차임 또는 보증금 증감에 관한 분쟁은 상가건물임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 대상이다. 법 제20조제2항제1호는 이를 명시하고, 제21조는 조정위원회에 관해 「주택임대차보호법」의 관련 규정을 준용한다.
제11조에는 징역, 벌금, 과태료를 정한 문언이 없다. 제22조의 벌칙 적용에서 공무원 의제는 상가건물임대차위원회와 상가건물임대차분쟁조정위원회 위원에 관한 규정으로, 제11조 위반에 대한 제재를 정한 조항은 아니다.
현행 제11조의 감염병 관련 문언과 제3항은 법률 제17490호로 2020년 9월 29일 신설·개정돼 같은 날 시행됐다. 현행법 상단에 표시된 법률 제21083호는 제19조와 제19조의2를 개정한 법률로, 제11조를 개정한 것은 아니다.
결국 상가 월세의 5%는 매년 확보되는 인상 폭이 아니라, 제11조의 청구 요건이 충족된 경우 적용되는 증액청구의 천장이다. 적용 대상인지와 증액청구 전제가 있는지, 계약 또는 약정에 따른 증액 뒤 1년이 지났는지를 구분해 봐야 한다.
참고 법령 및 조문
- 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항~제3항
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항
- 「상가건물 임대차보호법」 제10조의2
- 「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항~제3항
- 「상가건물 임대차보호법」 제13조제1항
- 「상가건물 임대차보호법」 제15조
- 「상가건물 임대차보호법」 제16조
- 「상가건물 임대차보호법」 제20조제2항제1호
- 「상가건물 임대차보호법」 제21조
- 「상가건물 임대차보호법」 제22조
- 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조
관련 판례
판시사항은 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되는지 여부를 다룬다. 대법원은 이 쟁점에 관하여 소극으로 판시하고 상고를 기각했다.
대법원은 갱신요구권 행사 뒤 신규 임대차계약 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차의 재계약으로 볼 것인지와 제11조의 증액비율을 초과해 지급된 차임의 반환을 함께 판단했다. 증액비율을 초과해 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득 반환을 구할 수 있다고 판시하고 상고를 기각했다.
