상가 월세 5%는 인상률이 아니다 — 상가건물 임대차보호법 제11조가 정한 것은 '증액청구의 상한'

입력 2026.09.15. 오전 9:43

“상가 월세는 1년에 5%까지 올릴 수 있다.” 이 문장을 기준으로 삼기 전에, 조문을 펼치면 같은 말이 나오지 않는다. 상가건물 임대차보호법 제11조의 제목은 ‘차임 등의 증감청구권’이고, 조문이 쓰는 동사는 증감을 청구할 수 있다다. ‘인상’도 ‘매년’도 ‘자동’도 조문에 없는 말이다.

5%라는 숫자는 조문 본문이 아니라 시행령에 있다. 그것도 “올려도 되는 몫”이 아니라, 증액청구가 열린 다음에 그 청구가 넘지 못하는 천장으로 적혀 있다. 아래는 이 글의 확인 범위에서 조문 원문을 그대로 놓고 정리한 내용이다.

한 문단 요약

상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 조세ㆍ공과금ㆍ그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임ㆍ보증금이 **상당하지 아니하게 된 경우**에 장래의 차임ㆍ보증금에 대한 증감을 청구할 수 있게 하고, 같은 항 단서가 증액의 경우 대통령령이 정한 비율을 초과하지 못한다고 막는다. 그 비율이 시행령 제4조의 청구 당시 차임ㆍ보증금의 100분의 5다. 제2항은 계약 또는 약정한 증액이 있은 후 1년 이내의 증액청구를 금지한다. 제3항은 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 감액된 뒤 감액 전 금액에 이를 때까지 제1항 단서만 적용하지 않는다. 그리고 이 제11조는 보증금액이 시행령 기준을 넘는 임대차에는 적용되지 않는다.

1. 조문이 실제로 정한 자리 — 다섯 칸으로 나눠 보기

조문 구조 자체는 단순하다. 제11조는 항이 3개이고, 호도 목도 없으며 삭제된 항도 없다. 연혁 표기는 제1항에 <개정 2020. 9. 29.>, 제3항에 <신설 2020. 9. 29.>, 조문 끝에 [전문개정 2009. 1. 30.]이 붙어 있다. 제3항은 고쳐진 항이 아니라 그때 새로 생긴 항이다.

2. ‘5%‘가 놓인 자리 — 권리의 크기가 아니라 청구의 천장

시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)의 문언은 이렇다.

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

문장의 주어는 ‘증액청구’이고 서술어는 ‘초과하지 못한다’다. 이 문장이 만들어 내는 것은 한도이지 권한이 아니다. 여기에는 언제부터 올릴 수 있는지, 얼마 만에 한 번 올릴 수 있는지, 올릴 수 있는 사유가 생겼는지에 대한 답이 없다. 그 답은 전부 제11조 제1항 본문과 제2항에 흩어져 있다.

기준 금액도 눈여겨볼 대목이다. 시행령 제4조는 ‘청구 당시의 차임 또는 보증금’을 기준으로 한다. 계약 첫해 금액이나 과거 어느 시점의 금액이 아니다.

3. 청구가 열리는 전제 — ‘상당하지 아니하게 된 경우’

제11조 제1항 본문은 증감청구의 문을 아무 때나 열어 두지 않는다. 법문이 요구하는 것은 두 갈래다.

1. 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감, 또는
2. 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동

그리고 그 결과로 차임 또는 보증금이 상당하지 아니하게 된 경우여야 한다. ‘경제가 어려워졌으니까’, ‘주변 시세가 올랐으니까’만으로 제11조 제1항의 요건 문언이 충족된다고 단정할 수 없는 이유가 여기에 있다. 조문은 ‘제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동’이라고 적어 제1급감염병만으로 한정하지는 않는다.

청구의 대상도 범위가 정해져 있다. 장래의 차임 또는 보증금이다. 이미 지나간 기간의 차임을 소급해 조정하는 장치로 이 조문을 읽을 수는 없다.

참고로 제1급감염병은 감염병예방법 제2조제2호가 정의하는 개념으로, 생물테러감염병이거나 치명률이 높거나 집단 발생 우려가 커서 즉시 신고와 높은 수준의 격리가 필요한 감염병을 가리킨다.

4. 제2항의 1년 — 금지의 해제이지 권리의 발생이 아니다

제2항의 문언은 이렇다.

제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

이 조항을 “1년에 한 번은 올릴 수 있다”로 옮기면, 문장 형태는 정반대다. 무엇을 허용하는 문장이 아니라 무엇을 막는 문장이다. 1년이 지나면 사라지는 것은 이 금지이고, 그렇다고 해서 제1항 본문의 전제(상당하지 아니하게 된 경우)가 저절로 충족되는 것은 아니다. 금지가 풀리는 자리와 권리가 생기는 자리는 서로 다른 칸이다.

기산점도 짚어 둘 필요가 있다. 법문이 잡는 기준은 ‘임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후’다. 달력의 연초나 갱신일을 일률적으로 기산점으로 정한 것은 아니다.

5. 제3항 — 감염병으로 깎인 차임을 되돌릴 때만 열리는 예외

제3항은 2020년 9월 29일 신설된 항으로, 요건이 좁다.

「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다.

여기서 배제되는 것은 같은 항 단서, 곧 제1항 단서(5% 상한)뿐이다. 제2항의 1년 제한이 함께 풀린다고 읽으면 조문에 없는 내용을 더하게 된다. 적용 국면도 세 겹으로 좁혀져 있다. ① 제1급감염병에 의한 경제사정 변동으로 감액이 있었을 것, ② 증액을 청구하는 쪽이 임대인일 것, ③ 감액 전 금액에 이를 때까지일 것. 감액 전 금액을 넘어서는 구간까지 5% 상한이 사라지는 구조가 아니다.

6. 이 5%는 모든 상가에 걸리지 않는다

조문 적용 여부가 갈리는 칸이 적용범위다. 제2조 제1항 단서는 상가건물임대차위원회 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 정한다. 그러면서 제2조 제3항이 “그래도 적용되는 조문”을 열거하는데, 그 목록은 제3조, 제10조 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2 및 제19조다. 제11조는 이 목록에 없다.

그 자리를 받는 것이 제10조의2(계약갱신의 특례)다.

제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

이 조문에는 5%도, 1년도 없다. 고려할 사정을 넓게 적어 두었을 뿐 상한 문언이 붙어 있지 않다.

기준이 되는 보증금액과 환산 방식

시행령 제2조 제1항이 정한 금액은 네 갈래다.

보증금 외에 차임이 있으면 그대로 비교하지 않는다. 제2조 제2항과 시행령 제2조 제2항ㆍ제3항에 따라 차임액은 월 단위로 보고, 시행령이 정한 비율인 1분의 100을 곱해 환산한 금액을 보증금에 포함한다. 즉 월차임에 100을 곱한 값이 보증금에 더해진다. 개별 계약이 기준을 넘는지는 계약서의 숫자와 위 조문을 대조해야 확인되는 문제이고, 이 글은 그 기준이 어디에 적혀 있는지까지만 짚는다.

7. 제11조와 맞물리는 주변 조문

• 갱신되는 임대차 — 제10조 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 다만 “차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다”고 연결한다. 갱신 국면에서 5%가 거론되는 통로가 이 항이다.
• 전대차 — 제13조 제1항은 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(제10조 및 제10조의8에 관한 부분으로 한정), 제11조 및 제12조를 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다고 정한다.
• 강행규정 — 제15조는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 정한다.
• 적용 제외 — 제16조는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 않는다고 정한다.

8. 합의로 올리면? — 두 판결을 한쪽으로만 읽지 않기

대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결(건물명도등)의 판시사항은 “임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되는지 여부(소극)“이고, 주문은 상고기각이다.

여기까지만 보고 “합의만 하면 5% 제한은 언제나 없다”로 일반화하면 틀린다. 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결(보증금반환등)은 ① 임대인의 갱신 거절 통지에 법정 사유가 없으면 통지의 선후와 관계없이 임차인의 계약갱신요구권 행사로 종전 임대차가 갱신되는지(적극), ② 갱신요구권을 행사한 뒤 신규 임대차계약의 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것인지(한정 소극), ③ 제11조 제1항의 증액비율을 초과해 지급된 차임에 대해 임차인이 부당이득 반환을 구할 수 있는지(적극)를 함께 판시했다. 주문은 역시 상고기각이다.

두 판결을 겹쳐 놓으면 갈리는 지점은 ‘합의라는 이름표’가 아니라 그 계약의 실질이다. 계약서 제목이 신규계약이어도 실질이 갱신으로 평가되는 국면에서는 제11조가 걸릴 수 있고, 초과 지급분이 부당이득 반환의 대상이 될 수 있다는 것이 뒤 판결의 판시다. 한편 2013다35115는 구법 사건이므로, 당시의 갱신요구 기간을 현행 제10조 제2항이 정한 전체 임대차기간 10년과 섞어 읽지 않아야 한다.

9. 5%를 넘기면 처벌받나 — 조문에 없는 것

제11조에는 징역도 벌금도 과태료도 나오지 않는다. 이 글의 확인 범위에서 제11조 위반을 인용하는 벌칙ㆍ과태료 조문도 확인되지 않았다. 제22조가 “벌칙 적용에서 공무원 의제”라는 제목을 달고 있지만, 그 내용은 공무원이 아닌 상가건물임대차위원회 위원과 상가건물임대차분쟁조정위원회 위원을 형법 제127조, 제129조부터 제132조까지의 적용에서 공무원으로 본다는 것이지 제11조 위반의 제재가 아니다.

대신 이 법이 마련해 둔 통로는 조정이다. 제20조 제1항은 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사ㆍ사무소, 한국감정원 지사ㆍ사무소 등에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 두도록 하고, 제20조 제2항 제1호는 “차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁”을 심의ㆍ조정 대상으로 명시한다. 제21조는 이 법에 규정한 사항 외에는 「주택임대차보호법」 제14조부터 제29조까지의 주택임대차분쟁조정위원회 규정을 준용한다고 정한다. 신청 방법ㆍ기간ㆍ비용은 위 조문의 범위 밖이므로 여기서 단정하지 않는다.

10. 현행본 상단의 공포번호를 오해하지 않기

국가법령정보센터에서 제11조를 열면 상단에 [시행 2026. 5. 12.] [법률 제21083호, 2025. 11. 11., 일부개정]이 붙어 있다. 이것은 법률 전체의 현행 판본 표기이지 제11조가 그때 고쳐졌다는 뜻이 아니다. 법률 제21083호가 고친 것은 제19조와 신설된 제19조의2이고, 그 부칙 적용례도 “제19조의2의 개정규정은 이 법 시행 이후 임대차계약을 체결하거나 갱신하는 경우부터 적용한다”이다.

제11조의 현행 문언을 만든 개정법률은 **법률 제17490호(2020. 9. 29., 일부개정)**다. 그 부칙 제1조는 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”였고, 부칙 제2조는 제2조제3항, 제10조의9, 제11조제1항ㆍ제3항 및 제13조제1항의 개정규정을 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용한다는 적용례를 두었다. 정리하면 제11조는 2020년 9월 29일부터 지금까지 계속 시행 중인 조문이다. 2026년 9월 15일 기준으로 시행 예정 상태의 조문이 아니다.

11. 자주 나오는 질문

상가 월세는 매년 5퍼센트씩 올릴 수 있나요?

조문에 ‘매년’이나 ‘자동’이라는 말은 없다. 제11조 제1항은 조세ㆍ공과금ㆍ그 밖의 부담의 증감 또는 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임ㆍ보증금이 상당하지 아니하게 된 경우에 장래분에 대한 증감을 청구할 수 있다고 정하고, 같은 항 단서와 시행령 제4조가 그 증액청구의 상한을 청구 당시 금액의 100분의 5로 묶는다. 기간이 지났다는 사정만으로 5%가 발생하는 구조가 아니다. 더구나 보증금액이 시행령 제2조 제1항의 지역별 기준을 넘는 임대차에는 제11조 자체가 적용되지 않는다.

상가 월세를 올린 지 1년이 안 됐는데 다시 올릴 수 있나요?

제11조 제2항은 “제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다”고 정한다. 기산점은 임대차계약 또는 약정한 증액이다. 이 항은 금지 규정이므로, 1년이 지났다는 사실은 금지가 풀린다는 뜻일 뿐 제1항 본문의 요건이 충족된다는 뜻은 아니다. 한편 제3항이 배제하는 것은 제1항 단서이지 제2항의 1년 제한이 아니다.

상가 월세를 합의해서 올려도 5퍼센트 제한이 있나요?

대법원 2013다80481 판결은 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 종료 전 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우 제11조가 적용되는지에 대해 소극으로 판시했다. 다만 대법원 2013다35115 판결은 갱신요구권 행사 뒤 신규 임대차계약의 형식을 취한 계약의 성질을 한정 소극으로 보면서, 증액비율을 초과해 지급된 차임에 대한 부당이득 반환 청구를 적극으로 판시했다. 이름이 ‘합의’나 ‘신규계약’이라는 사정만으로 제11조가 언제나 비켜간다고 읽을 수 없는 이유다. 또한 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정한다.

12. 한 줄로 남기면

5%는 올릴 수 있는 몫이 아니라, 청구가 열린 다음의 천장이다. 그 앞에는 상당하지 아니하게 된 경우라는 전제가 있고, 옆에는 증액 후 1년의 금지가 있으며, 바깥에는 보증금액 기준을 넘으면 조문 자체가 적용되지 않는다는 경계가 있다. ‘상가 월세는 5%까지’라는 한 문장으로 뭉치면 이 세 가지가 한꺼번에 지워진다.

참고 법령ㆍ판례

상가건물 임대차보호법 [시행 2026. 5. 12.] [법률 제21083호, 2025. 11. 11., 일부개정]

• 제2조(적용범위) 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항
• 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항
• 제10조의2(계약갱신의 특례)
• 제11조(차임 등의 증감청구권) 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항
• 제13조(전대차관계에 대한 적용 등) 제1항
• 제15조(강행규정)
• 제16조(일시사용을 위한 임대차)
• 제20조(상가건물임대차분쟁조정위원회) 제1항ㆍ제2항제1호
• 제21조(주택임대차분쟁조정위원회 준용)
• 제22조(벌칙 적용에서 공무원 의제)
• 부칙(법률 제17490호, 2020. 9. 29.) 제1조ㆍ제2조

상가건물 임대차보호법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23., 타법개정]

• 제2조(적용범위) 제1항제1호~제4호ㆍ제2항ㆍ제3항
• 제4조(차임 등 증액청구의 기준)

그 밖의 법령

• 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조제2호
• 주택임대차보호법 제14조~제29조
• 형법 제127조, 제129조~제132조

판례

• 대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결(건물명도등)
• 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결(보증금반환등)

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