사기·재산

계약금 포기하면 계약이 '취소'되나요 — 민법 제565조가 쓰는 말은 '해제'입니다

입력 2026.09.12. 오전 10:08

요약 및 결론: 민법 제565조 제1항은 계약금을 포기하거나 그 배액을 상환하는 행위의 효과를 '취소'가 아니라 `매매계약을 해제할 수 있다`로 정합니다. 이 해제가 가능한 기간의 기준은 '계약 후 며칠'이나 '중도금 전'이라는 날짜가 아니라 `당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지`이며, 그 앞에 `당사자간에 다른 약정이 없는 한`이라는 전제가 하나 더 붙습니다. 제565조 제2항이 손해배상 일반 규정인 제551조의 적용을 배제하므로, 계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 빠져나온 해제에는 손해배상 청구가 따라붙지 않습니다.

부동산이나 물건을 사고팔면서 계약금을 걸었다가 물러설 때 쓰이는 말과, 민법 제565조가 실제로 적은 문언은 네 자리에서 어긋납니다. 말(취소인가 해제인가), 전제(다른 약정이 있는가), 시점(날짜인가 이행착수인가), 뒤끝(손해배상이 따라붙는가)입니다. 제565조는 1958. 2. 22. 제정된 법률 제471호에서 지금의 두 항 구조로 마련된 뒤 문언이 바뀌지 않았고, 현행 민법 상단인 `[시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정]`도 이 조문을 고치지 않았습니다.

계약금을 포기하면 계약이 ‘취소’되나요?

민법 제565조 제1항이 쓰는 법률 용어는 ‘취소’가 아니라 ‘해제’입니다. 조문 문언은 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다입니다. 취소는 제140조와 제141조가 정하는 별개 제도로, 취소원인과 취소권자가 따로 있습니다.

제140조는 취소할 수 있는 법률행위는 제한능력자, 착오로 인하거나 사기ㆍ강박에 의하여 의사표시를 한 자, 그의 대리인 또는 승계인만이 취소할 수 있다고 정하고, 제141조는 취소된 법률행위는 처음부터 무효인 것으로 본다고 정합니다. 계약금을 걸었다는 사실은 제140조가 열거한 취소권자 요건과 무관합니다. 두 제도를 섞어 부르면 요건도 효과도 다른 것을 하나로 묶는 셈이 됩니다.

해제하려면 무엇을 해야 하나요?

민법 제543조는 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, 같은 조 제2항은 전항의 의사표시는 철회하지 못한다고 정합니다. 즉 계약금을 포기하겠다고 마음먹거나 배액을 준비해 두는 것만으로 계약이 끝나는 구조가 아니라, 상대방에게 해제한다는 의사표시가 가야 합니다.

그 의사표시가 언제 효력이 생기는지는 제111조 제1항이 정합니다. 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다는 문언이므로, 보냈다는 사실이 아니라 도달했다는 사실이 기준입니다. 배액을 공탁하는 방식으로 해제하는 경우에 관하여 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결은 유효한 배액의 제공과 해제 통지의 도달을 나누어 판단했습니다.

언제까지 해제할 수 있나요 — 중도금 전까지인가요?

민법 제565조 제1항이 정한 기준은 날짜가 아니라 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지입니다. 조문에는 ‘계약 후 며칠 이내’나 ‘중도금 지급 전’이라는 고정 기간이 없습니다. 또한 문언은 ‘상대방이 착수할 때까지’가 아니라 당사자의 일방이이므로, 어느 한쪽이 이행에 착수하면 그 시점이 기준이 됩니다.

‘이행에 착수’가 무엇인지에 관하여 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결은, 이행착수란 외부에서 인식할 수 있는 채무이행의 일부이거나 이행에 필요한 전제행위를 말하고 단순한 이행준비와는 구별된다고 판시했습니다. 같은 판결은 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니라고 보았고, 이행기의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없으면 이행기 전에 착수할 수 있다고 보았습니다. 다만 매매대금의 이행기가 매도인을 위해서도 기한의 이익을 부여하는 것으로 볼 수 있는 경우에는 이행기 전에 착수할 수 없는 특별한 사정에 해당한다고 하여, 예외를 따로 살폈습니다. 주문은 상고기각입니다.

어디까지가 이행착수가 아닌지도 판례로 정리돼 있습니다. 대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다72274, 72281 판결은 매도인이 매수인에게 계약의 이행을 최고하고 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행에 착수했다고 볼 수 없다고 판시했습니다. 주문은 상고기각입니다.

이행기 전에 상대방이 서둘러 이행해 버리면 해제권이 막히는지에 대해서는, 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결이 매도인에게 해제권 보유 등 기한의 이익을 인정할 특별한 사정이 있는 경우 매수인의 임의 조기 이행만으로 해제권이 제한되지는 않는다고 보았습니다. 이 판결의 주문은 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고 그 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다는 것입니다.

매도인이 두 배를 돌려주려면 반드시 공탁해야 하나요?

민법 제565조 제1항의 문언은 수령자가 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다는 것이고, 공탁을 요건으로 적고 있지 않습니다. 대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결은 배액의 이행제공이면 족하고 상대방이 수령을 거절한다는 이유만으로 공탁까지 필요한 것은 아니라고 판시했습니다. 같은 판결은 계약금이 손해배상액의 예정과 해약금의 성질을 함께 가질 수 있다고 보았고, 주문은 상고를 모두 기각한다는 것입니다.

공탁이 문제 되는 국면은 따로 있습니다. 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결은 배액의 제공이 적법하지 못했더라도 해제권을 보유하는 기간 안에 적법한 제공을 하면 계약이 해제된다고 보았고, 계약금의 배액을 공탁하는 방식을 택한 경우에는 상대방에게 공탁통지가 도달한 때에 계약해제의 의사표시가 있다고 보았습니다.

또한 ‘두 배’의 기준은 매매대금이 아니라 교부된 계약금입니다. 제565조 제1항이 말하는 교부물은 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 것이고, 상환 대상은 그 배액입니다.

해제한 뒤에 손해배상을 따로 청구할 수 있나요?

민법 제565조 제2항은 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다고 명시합니다. 제551조는 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다고 정한 해제 일반 규정인데, 해약금 해제에서는 그 조문이 꺼져 있는 구조입니다.

이 점이 채무불이행을 이유로 한 해제와 갈리는 자리입니다. 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을 해제할 수 있다고 정하며, 여기에는 제565조 제2항 같은 배제 규정이 붙어 있지 않습니다. 즉 같은 ‘해제’라도 근거 조문에 따라 손해배상 청구의 취급이 달라집니다.

계약서에 다른 내용이 적혀 있으면 어떻게 되나요?

민법 제565조 제1항은 당사자간에 다른 약정이 없는 한이라는 전제를 문언에 두고 있습니다. 따라서 조문의 해약금 규정은 계약서에 다른 약정이 없을 때 작동하는 기본값에 해당합니다.

제565조는 계약금의 비율도 정하지 않습니다. ‘계약금은 매매대금의 몇 퍼센트’라는 수치는 조문 문언에 없고, 문언은 명목과 교부 사실만을 요건으로 적습니다.

부동산 매매가 아닌 계약에도 같은 규정이 적용되나요?

민법 제567조는 본절의 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다고 하면서, 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 준용이 원칙이되 계약의 성질에 따른 예외가 조문 자체에 열려 있는 구조입니다. 어떤 계약 유형에 실제로 준용되는지는 이 글의 확인 범위 밖입니다.

매매 자체의 정의는 제563조가 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 정합니다.

행위별로 어떤 조문이 붙고 무엇이 따라오나요?

벌금이나 과태료가 붙나요?

민법 제565조에는 형벌ㆍ벌금ㆍ과태료ㆍ범칙금 규정이 없습니다. 함께 읽는 제111조ㆍ제140조ㆍ제141조ㆍ제536조ㆍ제543조ㆍ제544조ㆍ제548조ㆍ제549조ㆍ제551조ㆍ제563조ㆍ제567조에도 벌칙 조문이나 과태료 조문이 없고, 제565조를 인용하는 벌칙ㆍ과태료 조문도 없습니다. 제565조는 민사상 계약 해제에 관한 규정입니다.

형사 사건에서 법정형과 실제 선고 사이의 간극을 보는 것과 달리, 이 조문에는 비교할 법정형 자체가 없습니다. 이행착수가 인정된 비율이나 해약금 해제가 다투어진 사건 수에 관한 공표 자료는 이 글의 확인 범위에서 없습니다.

해제하면 이미 오간 돈은 어떻게 되나요?

민법 제548조 제1항은 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다고 정하고, 단서로 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다고 합니다. 같은 조 제2항은 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정합니다.

제549조는 제536조의 규정은 전조의 경우에 준용한다고 하여 원상회복 의무에 동시이행의 항변권을 준용합니다. 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 다만 제548조와 제549조는 해제 일반의 원상회복 규정이며, 해약금 해제와의 관계는 이 글의 확인 범위에서 확인되지 않았습니다.

이 조문은 지금 시행 중인가요?

민법 제565조는 2026. 9. 12. 기준으로 시행 중이며 시행예정 조문이 아닙니다. 조문의 구조는 2개 항이고, 각 항에 호나 목이 없으며 삭제로 남은 항도 없습니다. 어미는 제1항이 해제할 수 있다, 제2항이 적용하지 아니한다입니다.

현행 민법 상단 표기는 [시행 2026. 3. 17.] [법률 제21454호, 2026. 3. 17., 일부개정]이지만, 이 개정법률은 제1001조ㆍ제1003조제2항ㆍ제1004조의2ㆍ제1008조ㆍ제1010조ㆍ제1115조를 고쳤을 뿐 제565조를 고치지 않았습니다. 앞선 법률 제20432호(2024. 9. 20. 공포, 2025. 1. 31. 시행) 역시 제50조ㆍ제51조ㆍ제52조의2ㆍ제85조ㆍ제1004조의2ㆍ제1112조를 대상으로 했고 제565조는 개정 대상이 아니었습니다. 제20432호 부칙 제1조가 시행을 늦춘 것은 제1004조의2의 개정규정 및 부칙 제4조입니다.

제565조의 문언은 법률 제471호(1958. 2. 22. 제정, 1960. 1. 1. 시행) 당시부터 두 항 구조였고, 조문 말미에 <개정 …> 표기가 없습니다. 법률 제471호 부칙 제2조의 표제는 본법의 소급효이며, 본법은 특별한 규정이 있는 경우외에는 본법 시행일전의 사항에 대하여도 이를 적용한다. 그러나 이미 구법에 의하여 생긴 효력에 영향을 미치지 아니한다는 문언으로 민법 전체의 적용을 정한 규정입니다. 제565조만을 늦춰 시행한 부칙은 없습니다.

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다 — 콘텐츠 원칙 보기

본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.