묵시적 갱신 뒤 해지 통지, 3개월은 언제부터이고 보증금은 언제인가
묵시적으로 갱신된 주택 임대차에서 나가겠다는 뜻을 알렸다면, 해지 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지난 때 발생한다. 기준은 발송일이나 문자 작성일이 아니라 상대방이 받은 날이다. 다만 이 3개월은 보증금의 법정 반환기한도, 벌금이나 위약금의 기간도 아니다.
이 글은 2026년 9월 10일 시행 중인 「주택임대차보호법」을 기준으로 정리한다.
먼저 답하면
| 확인할 내용 | 법률이 정한 기준 |
|---|---|
| 해지 통지는 언제 할 수 있나 | 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통지할 수 있다. |
| 3개월은 언제부터 세나 | 임대인이 통지를 받은 날부터 센다. |
| 3개월 뒤 무엇이 생기나 | 계약해지의 효력이 발생한다. |
| 보증금은 3개월 뒤 자동으로 반환되나 | 제6조의2에는 보증금 액수나 반환기한 규정이 없다. |
핵심은 한 문장이다. 해지의 기준일은 ‘보낸 날’이 아니라 ‘임대인이 받은 날’이고, 해지 효력과 보증금 반환은 구별해야 한다.
묵시적 갱신 중에 이사 가려면 언제 말해야 하나요
「주택임대차보호법」 제6조의2 제1항은 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우, 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정한다. 제6조 제2항이 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간을 2년으로 보더라도, 제6조의2 제1항의 해지 통지 규정은 별도로 적용된다.
하지만 출발점은 실제로 제6조 제1항에 따른 묵시적 갱신이 성립했는지다. 임대인 또는 임차인의 갱신거절·조건변경 통지 여부와 법정 통지기간을 먼저 살펴야 한다. 또 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 제6조 제1항이 적용되지 않는다(제6조 제3항).
해지 효력은 제6조의2 제2항에 따라 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생한다. 통지가 도달한 사실과 도달일은 이 기준을 확인하는 데 중요한 사실이다.
대법원도 계약갱신요구에 따라 갱신된 임대차에서, 해지 통지가 갱신된 기간이 시작되기 전에 임대인에게 도달했더라도 도달 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다고 판시했다. 계약갱신요구에 따른 갱신은 묵시적 갱신과 경로가 다르지만, 제6조의3 제4항은 그 해지에 제6조의2를 준용한다. 대법원 2023다258672 판결
묵시적 갱신 해지를 통지하면 보증금은 언제 돌려받나요
제6조의2가 정하는 것은 해지의 효력 발생 시점이다. 조문에는 보증금 반환액, 반환기한, 반환 방법이 적혀 있지 않다. 따라서 ‘3개월이 지나면 보증금도 자동 반환된다’고 단정할 수는 없다.
보증금과 관련해 함께 볼 조문은 제4조 제2항이다. 이 조항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정한다. 해지가 효력을 얻는 날과 실제 보증금 반환 문제는 같은 조문 하나로 정리되지 않는다.
임대차가 끝난 뒤 보증금을 반환받지 못한 경우에는 제3조의3의 임차권등기명령, 제13조의 보증금반환청구소송 관련 준용 규정, 제14조와 제21조의 주택임대차분쟁조정위원회 조정 규정이 각각 별도 쟁점이 될 수 있다. 이 규정들은 제6조의2의 3개월과 다른 위치에 있다.
월세를 밀린 경우에도 묵시적 갱신이 되나요
제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조 제1항을 적용하지 않는다고 정한다. 따라서 묵시적 갱신 뒤 해지의 3개월을 검토하기 전에는, 제6조 제1항의 갱신 요건과 제3항의 적용 제외 사유를 함께 확인해야 한다.
또한 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 「주택임대차보호법」이 적용되지 않는다(제11조). 주거용 건물 임대차에 적용되는 법이라는 점도 출발점이다(제2조).
혼동하기 쉬운 네 가지
- “통지를 보낸 날부터 3개월”: 법문은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이다.
- “묵시적 갱신이면 2년을 반드시 채워야 한다”: 제6조의2 제1항은 임차인에게 언제든지 해지 통지를 할 수 있도록 정한다.
- “3개월은 보증금 반환기한”: 제6조의2는 해지 효력만 정하며, 보증금 반환기한을 두지 않는다.
- “계약갱신요구로 갱신된 계약에는 적용되지 않는다”: 제6조의3 제4항은 그 해지에 제6조의2를 준용한다.
제6조의2에는 징역, 벌금, 과태료 또는 범칙금 규정도 없다. ‘3개월치 월세’는 이 조문에서 정한 금전 제재가 아니라 해지 효력 발생 시점을 나타내는 기간이다.
정리
묵시적 갱신 중 해지를 알리는 문제는 ‘3개월’만으로 끝나지 않는다. 먼저 묵시적 갱신이 성립했는지 제6조를 확인하고, 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 효력이 생긴다는 제6조의2를 적용한다. 이후 보증금 반환은 제4조 제2항과 별도 절차 규정을 구분해 살펴볼 문제다.
참고 법령과 조문
- 「주택임대차보호법」 제2조
- 「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항
- 「주택임대차보호법」 제4조 제2항
- 「주택임대차보호법」 제6조 제1항부터 제3항까지
- 「주택임대차보호법」 제6조의2 제1항 및 제2항
- 「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항, 제4항
- 「주택임대차보호법」 제11조
- 「주택임대차보호법」 제13조
- 「주택임대차보호법」 제14조 제2항 제3호
- 「주택임대차보호법」 제21조 제1항
관련 판례
판시사항은 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우 갱신의 효력이 발생하는 시점을 임대인에게 갱신요구가 도달한 때로 보고, 임차인이 같은 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우에도 그 효력은 해지통지 후 3개월이 지난 때에 발생한다고 밝히고 있다. 주문은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다는 것이다. 보증금의 반환액이나 반환기한에 관한 판단은 판시사항ㆍ주문 원문에서 확인되지 않았다.