대법원, 갱신 전 해지 통지도 '받은 날부터 3개월'…보증금 반환 시점은 별도
묵시적 갱신과 계약갱신요구 갱신 모두 해지 규정 적용…3개월은 벌금·위약금이나 보증금 반환기한 아냐
계약갱신요구로 갱신된 주택 임대차에서 임차인이 계약 해지를 통지하면, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 해지 효력이 생긴다는 대법원 판단이 나왔다. 이 3개월은 보증금 반환기한이나 금전 제재를 정한 기간은 아니다.
대법원은 2024년 1월 11일 임대차보증금등반환청구 사건에서, 갱신된 임대차기간이 시작되기 전 임대인에게 해지 통지가 도달한 경우에도 통지 도달 후 3개월이 지난 때 해지 효력이 발생한다고 판시했다. 원심판결은 파기하고 서울고등법원에 사건을 환송했다.
주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정한다. 같은 조 제2항은 해지의 효력이 ‘임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월’이 지나면 발생한다고 규정한다.
‘묵시적 갱신 중에 이사 가려면 언제 말해야 하나요’라는 물음에서 법문상 기준은 발송일이 아니라 임대인이 받은 날이다. 해지 통지가 갱신기간 개시 전에 도달했다는 사정만으로 3개월의 계산이 갱신기간 개시 뒤로 미뤄지는 것도 아니라는 것이 대법원의 판단이다.
다만 제6조의2만으로 묵시적 갱신 여부가 정해지는 것은 아니다. 제6조 제1항은 임대인이나 임차인이 법에서 정한 기간에 갱신거절 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정한다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 같은 조 제1항을 적용하지 않는다.
계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차는 묵시적 갱신과 경로가 다르다. 그러나 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 제6조의2를 준용하도록 했다. 계약갱신요구에 따라 갱신된 경우에도 해지 통지의 효력 시점은 같은 규정에 따라 살펴봐야 한다.
‘묵시적 갱신 해지를 통지하면 보증금은 언제 돌려받나요’라는 질문은 해지 효력과 보증금 반환을 구분해 봐야 한다. 제6조의2에는 보증금 액수나 별도 반환기한이 없고, 3개월이 지나면 보증금이 자동 반환된다는 내용도 없다.
주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 뒤에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정한다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인은 같은 법 제3조의3에 따라 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 보증금반환청구소송에는 제13조가 정한 소액사건심판법 준용 규정이 적용된다.
‘월세를 밀린 경우에도 묵시적 갱신이 되나요’라는 질문에도 제6조 제3항이 기준이 된다. 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않으며, 의무를 현저히 위반한 경우도 같다.
제6조의2는 임차인의 해지 통지권과 그 효력 발생 시점만 정한 조항이다. 이 조항에는 징역, 벌금, 과태료, 범칙금에 관한 규정이 없으며, 3개월을 위약금이나 보증금 반환기한으로 볼 근거도 두고 있지 않다.
한편 이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부 임대차에 적용된다. 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.
참고 법령·조문
- 주택임대차보호법 제2조, 제3조의3제1항, 제4조제2항, 제6조제1항·제2항·제3항, 제6조의2제1항·제2항, 제6조의3제1항·제4항, 제11조, 제13조
- 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조, 제11조의2
관련 판례
판시사항은 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우 갱신의 효력이 발생하는 시점을 임대인에게 갱신요구가 도달한 때로 보고, 임차인이 같은 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우에도 그 효력은 해지통지 후 3개월이 지난 때에 발생한다고 밝히고 있다. 주문은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다는 것이다. 보증금의 반환액이나 반환기한에 관한 판단은 판시사항ㆍ주문 원문에서 확인되지 않았다.