묵시적 갱신 중에 나가겠다고 했는데, 3개월은 언제부터 세나
요약 및 결론: 주택임대차보호법 제6조의2 제2항은 묵시적으로 갱신된 임대차에서 임차인이 한 계약해지 통지에 대해 "임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다"고 정한다. 기산점은 임차인이 통지를 보낸 날이 아니라 임대인에게 도달한 날이다. 같은 조문은 해지의 효력 발생 시점만 정할 뿐 보증금 액수나 반환기한은 정하지 않고, 이 조문에는 징역ㆍ벌금ㆍ과태료 같은 법정형도 없다.
전세ㆍ월세 계약이 아무 말 없이 넘어가 묵시적으로 갱신된 뒤 임차인이 중도에 나가려는 상황에서, "3개월"이라는 숫자만 남고 그 3개월을 세기 시작하는 날과 보증금이 나오는 날이 뒤섞여 전해지는 경우가 있다. 대법원은 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결에서 해지 통지가 갱신된 임대차기간이 시작되기 전에 임대인에게 도달한 경우에도 도달 후 3개월이 지난 때 효력이 발생한다고 판시해, 기산점을 통지의 도달 시점으로 못박았다. 조문 문언과 세간의 설명이 갈리는 자리를 조문 번호로 짚어 둔다.
묵시적 갱신이 됐다는 것부터 어떻게 확인하나
묵시적 갱신의 성립요건은 주택임대차보호법 제6조 제1항에 있다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같다.
제6조 제1항의 이 통지기간 문언은 법률 제17363호(2020. 6. 9. 공포)로 종전의 “1개월”이 각각 “2개월”로 바뀐 것이고, 같은 법률 부칙 제2조는 이 개정규정을 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다고 정한다. 부칙 제1조에 따라 시행일은 공포 후 6개월이 경과한 날인 2020. 12. 10.이다. 즉 언제 체결ㆍ갱신된 임대차인지에 따라 통지기간의 기준 문언이 달라질 수 있다.
묵시적 갱신에는 예외가 있다. 주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다고 정한다. 이 경우에는 묵시적 갱신 자체가 성립하지 않으므로, 제6조의2의 해지 통지 문제로 넘어가기 전에 제6조부터 확인해야 한다.
묵시적 갱신으로 갱신된 임대차의 존속기간은 주택임대차보호법 제6조 제2항에 따라 2년으로 본다. 이 “2년”은 제6조의2 제1항이 “같은 조 제2항에도 불구하고”라는 문언으로 정면에서 밀어낸 대상이다.
3개월은 보낸 날부터인가, 받은 날부터인가
주택임대차보호법 제6조의2 제2항의 문언은 “임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월”이다. 조문에 “발송한 날” 또는 “통지한 날”이라는 표현은 없다. 따라서 내용증명을 부친 날이 아니라 그 통지가 임대인에게 도달한 날이 기산점이 된다.
같은 조 제1항은 임차인이 “언제든지” 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정한다. 제6조의2는 제1항과 제2항 두 개 항으로만 이루어져 있고, 호ㆍ목은 없으며 삭제로 남은 항도 없다. 즉 통지의 방식이나 서식, 위약금, 중개보수의 부담을 정한 항은 이 조문에 존재하지 않는다.
대법원 2023다258672 판결(2024. 1. 11. 선고, 사건명 임대차보증금등반환청구의소)은 이 기산점을 갱신기간 개시 전 통지 사안에서 확인했다. 판시사항은 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 갱신을 요구한 경우 갱신의 효력은 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 발생하고, 제6조의2 제1항에 따른 해지 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우 그 효력은 해지통지 후 3개월이 지난 때 발생한다는 것이다. 이 판결의 주문은 원심판결 파기ㆍ환송이다.
행위와 상황별로 어떤 조문이 걸리나
셋째 열은 조문이 정한 법률효과다. 주택임대차보호법 제6조의2에는 징역ㆍ벌금ㆍ과태료가 없으므로 형벌란이 아니다.
| 어떤 행위ㆍ상황 | 적용 조문 | 조문이 정한 효과 |
|---|---|---|
| 임대인ㆍ임차인이 기간 만료 전 갱신거절 통지를 하지 않음 | 주택임대차보호법 제6조 제1항 | 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄 |
| 묵시적 갱신이 된 임대차의 존속기간 | 같은 법 제6조 제2항 | 존속기간을 2년으로 봄 |
| 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 의무를 현저히 위반한 임차인 | 같은 법 제6조 제3항 | 제6조 제1항(묵시적 갱신)을 적용하지 아니함 |
| 묵시적 갱신 후 임차인이 계약해지를 통지 | 같은 법 제6조의2 제1항 | 임차인은 언제든지 통지할 수 있음(존속기간 2년 간주에도 불구하고) |
| 그 해지 통지가 임대인에게 도달 | 같은 법 제6조의2 제2항 | 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생 |
| 계약갱신요구권 행사로 갱신된 임대차의 해지 | 같은 법 제6조의3 제4항 | 제6조의2를 준용 |
| 임대차기간이 끝났으나 보증금을 반환받지 못함 | 같은 법 제4조 제2항 | 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 봄 |
| 임대차 종료 후 보증금을 못 받은 상태에서 이사 | 같은 법 제3조의3 제1항 | 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있음 |
| 임차인이 임대인에게 보증금반환청구소송을 제기 | 같은 법 제13조 | 「소액사건심판법」 제6조ㆍ제7조ㆍ제10조ㆍ제11조의2를 준용 |
| 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것 | 같은 법 제10조 | 그 효력이 없음 |
| 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 | 같은 법 제11조 | 이 법을 적용하지 아니함 |
3개월이 지나면 보증금이 자동으로 나오나
주택임대차보호법 제6조의2는 해지의 효력 발생 시점만 정하고, 보증금의 액수나 반환기한을 정하지 않는다. 3개월이라는 기간은 계약이 끝나는 시점을 정하는 기준이지 보증금 지급기일을 정한 규정이 아니다.
보증금이 걸리는 자리는 다른 조문이다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정한다. 해지의 효력이 생겨 임대차가 종료된 뒤에도 보증금 반환이 이루어지지 않으면 이 규정이 작동한다.
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 하는 경우의 절차도 별도 조문에 있다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정한다.
분쟁이 소송이나 조정으로 가는 경로도 법에 있다. 주택임대차보호법 제13조는 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다고 정하고, 같은 법 제14조 제2항 제3호는 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁을 조정 대상으로 열거하며, 제21조 제1항은 당사자가 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다고 정한다.
계약갱신요구로 갱신한 경우에도 3개월 규정이 적용되나
주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 제6조의3 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여 제6조의2를 준용한다고 정한다. 따라서 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차에서도 임차인의 해지 통지와 도달 후 3개월의 효력 발생 구조는 같다.
다만 갱신에 이르는 법적 경로는 다르다. 묵시적 갱신은 제6조 제1항의 통지 부작위로 성립하고, 계약갱신요구에 따른 갱신은 제6조의3 제1항에 따라 임차인이 갱신을 요구하고 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 구조다. 제6조의3 제1항 단서는 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 제1호부터 제9호까지 열거하고, 제7호는 다시 가목부터 다목까지 목을 둔다.
제6조의3 제2항은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다고 정한다. 제6조의3은 법률 제17470호(2020. 7. 31.)로 신설됐고, 같은 법률 부칙 제1조에 따라 공포한 날인 2020. 7. 31.부터 시행됐다.
이 조문을 어기면 벌금이나 과태료가 나오나 — 실제 제재 수위
주택임대차보호법 제6조의2에는 법정형이 없다. 이 조문은 임차인의 해지 통지 권능과 해지의 효력 발생 시점만 정하며, 징역ㆍ벌금ㆍ과태료ㆍ범칙금 중 어느 것도 규정하지 않는다. 제6조의2 제1항의 현행 문언을 만든 법률 제9653호에도 벌칙ㆍ과태료 조문이 없고, 제6조의2를 인용하는 벌칙ㆍ과태료 조문 역시 이 글의 확인 범위에서는 확인되지 않았다.
“3개월치 월세를 물어야 한다”는 식의 금전 제재는 조문 문언에 없다. 현행 주택임대차보호법 제31조는 위원 등을 형법 적용에서 공무원으로 보는 규정일 뿐, 임대인ㆍ임차인의 제6조의2 위반을 처벌하는 조문이 아니다.
법정형이 없는 조문이므로 양형기준이나 선고 통계로 비교할 대상도 없다. 이 조문의 적용 건수ㆍ해지 통지 도달 시점을 둘러싼 분쟁 건수에 관해 이 글의 확인 범위에서 인용할 수 있는 공표 자료는 없다.
지금 문언은 언제부터 이 모습이었나
주택임대차보호법 제6조의2의 현행 문언은 두 개의 개정법률에서 왔다. 제1항의 “제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은” 부분은 법률 제9653호(2009. 5. 8. 공포)가 만들었고, 그 부칙은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다고 정해 2009. 8. 9.부터 시행됐다. 이 부칙에는 단서ㆍ적용례ㆍ경과조치가 없다.
제2항의 “임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”는 문언은 법률 제8923호(2008. 3. 21.)의 전문개정 문언이 그대로 남은 것이다. 조문 끝의 “[전문개정 2008. 3. 21.]” 표기가 그 흔적이다.
현행 법령 상단에 붙은 표시는 “[시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]“이지만, 법률 제21065호가 고친 것은 제8조의2 제4항 제3호의 부처 명칭이고 제6조의2가 아니다. 법령 상단의 공포번호를 그 조문을 만든 법률로 읽으면 개정 이력이 어긋난다.
관련 법령
이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용한다. 임차주택의 일부가 주거 외 목적으로 사용되는 경우에도 적용한다.
임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 신청 관할 법원은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군 법원이다.
임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계는 존속되는 것으로 본다. 이 항은 보증금의 반환기한이나 반환액을 정하지 않는다.
일정 기간에 갱신거절이나 조건변경 통지가 없으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 존속기간은 2년으로 보지만, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다.
제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
임대인은 임차인의 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에는 제6조의2를 준용한다.
이 법에 위반된 약정 가운데 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 이 조문은 임대차 당사자의 약정에 대한 강행규정이다.
일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 않는다. 따라서 모든 단기 임대차에 해지 규정이 당연히 적용되는 것은 아니다.
임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에는 소액사건심판법의 일부 조항을 준용한다. 이는 제6조의2가 정한 해지 효력 시점과 별도의 소송 관련 규정이다.
주택임대차분쟁조정위원회는 보증금 또는 임차주택 반환에 관한 분쟁을 심의·조정 사항으로 다룬다. 당사자는 조정위원회에 분쟁 조정을 신청할 수 있다.
관련 판례
판시사항은 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우 갱신의 효력이 발생하는 시점을 임대인에게 갱신요구가 도달한 때로 보고, 임차인이 같은 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우에도 그 효력은 해지통지 후 3개월이 지난 때에 발생한다고 밝히고 있다. 주문은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다는 것이다. 보증금의 반환액이나 반환기한에 관한 판단은 판시사항ㆍ주문 원문에서 확인되지 않았다.
자주 묻는 질문
묵시적 갱신 중에 이사 가려면 언제 말해야 하나요
주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 묵시적으로 갱신된 임대차에서 임차인이 "언제든지" 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하므로, 통지 자체에는 시기 제한이 없다. 다만 같은 조 제2항에 따라 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생하므로, 나가려는 날을 기준으로 그보다 3개월 이상 앞서 통지가 임대인에게 도달해야 그 날짜에 임대차가 끝난다. 기산점은 발송일이 아니라 도달일이다.
묵시적 갱신 해지를 통지하면 보증금은 언제 돌려받나요
주택임대차보호법 제6조의2에는 보증금의 반환기한이나 액수를 정한 문언이 없다. 3개월이 지나 해지의 효력이 발생하면 임대차는 종료되지만, 같은 법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정한다. 반환이 이루어지지 않은 채 이사해야 하는 경우에 대비한 임차권등기명령은 같은 법 제3조의3 제1항에, 보증금반환청구소송의 소액사건심판법 준용은 제13조에 규정돼 있다.
월세를 밀린 경우에도 묵시적 갱신이 되나요
주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제6조 제1항을 적용하지 아니한다고 정한다. 이 경우 묵시적 갱신 자체가 성립하지 않으므로, 묵시적 갱신을 전제로 한 제6조의2의 해지 통지 규정도 그 전제를 잃는다. 연체가 있는 상황에서는 제6조의2보다 제6조 제3항의 요건을 먼저 따져야 한다.