묵시적 갱신 해지는 임대인이 받은 날부터 3개월…보증금 반환 기한은 따로
대법 “갱신기간 개시 전 도달해도 3개월 지나야 효력”…원심 파기환송
계약갱신요구로 갱신된 주택 임대차에서 임차인이 한 계약해지 통지는 갱신된 임대차기간이 시작되기 전에 임대인에게 도달했더라도, 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다는 대법원 판단이 나왔다.
대법원은 2024년 1월 11일 임대차보증금등반환청구의소 상고심에서 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송했다(2023다258672).
대법원은 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우, 갱신의 효력은 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 발생한다고 판단했다.
이어 같은 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우에도, 그 효력은 해지 통지 후 3개월이 지난 때 발생한다고 밝혔다.
제6조의2는 항이 두 개다. 제1항은 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정한다.
제2항은 제1항에 따른 해지가 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 정한다. 조문이 정한 기산점은 통지를 보낸 날이 아니라 임대인이 그 통지를 받은 날이다.
이 조문에 보증금은 없다. 보증금을 돌려받지 못한 상태는 같은 법 제4조 제2항이 다루며, 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 규정한다.
묵시적 갱신의 성립 요건은 제6조에 있다. 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정한다.
임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제2항은 이 경우 임대차의 존속기간을 2년으로 본다고 정한다.
다만 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다고 정한다. 차임 연체 등이 있으면 갱신 간주 규정 자체가 적용되지 않는다.
갱신되는 경로는 하나가 아니다. 제6조의3 제4항은 같은 조 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다고 정한다.
제6조의3 제2항은 임차인이 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 본다고 정한다. 묵시적 갱신과 계약갱신요구에 따른 갱신은 성립 경로가 다르지만, 해지 통지가 도달한 뒤 3개월이라는 부분은 같은 조문을 따른다.
제6조의2에는 벌칙이나 과태료 규정이 없다. 이 조문은 임차인의 해지 통지권과 해지의 효력 발생 시점만 정하며, 3개월을 위약금이나 금전 제재의 기준으로 삼는 문언은 두고 있지 않다.
현행 주택임대차보호법은 2025년 10월 1일 타법개정된 법률 제21065호로 2026년 1월 2일부터 시행되고 있다. 다만 이 개정은 제8조의2 제4항 제3호의 문구를 고친 것으로, 제6조의2는 고치지 않았다.
제6조의2 제1항의 현행 문언은 2009년 5월 8일 공포된 법률 제9653호가 만들었고, 부칙에 따라 공포 후 3개월이 지난 2009년 8월 9일 시행됐다. 제2항의 문언은 2008년 3월 21일 전문개정된 법률 제8923호의 문언이 그대로 남아 있다.
제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정한다. 제11조는 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 아니한다고 규정한다.
해지의 효력이 생긴 뒤에도 보증금을 돌려받지 못한 경우는 다른 조문이 다룬다. 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정한다.
제13조는 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 소액사건심판법 제6조와 제7조, 제10조, 제11조의2를 준용한다고 정한다. 제14조 제2항 제3호는 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁을 조정위원회가 다루는 사항의 하나로 열거하고 있고, 제21조 제1항은 당사자가 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다고 규정한다.
대법원은 이 같은 판단에 따라 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송했다. 해지의 효력이 발생하는 시점과 보증금을 반환받지 못한 경우의 법률관계는 각각 다른 조문에 규정돼 있다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제3조의3 제1항(임차권등기명령)
- 주택임대차보호법 제4조 제2항(임대차기간 등)
- 주택임대차보호법 제6조 제1항·제2항·제3항(계약의 갱신)
- 주택임대차보호법 제6조의2 제1항·제2항(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
- 주택임대차보호법 제6조의3 제1항·제2항·제4항(계약갱신 요구 등)
- 주택임대차보호법 제8조의2 제4항 제3호
- 주택임대차보호법 제10조(강행규정)
- 주택임대차보호법 제11조(일시사용을 위한 임대차)
- 주택임대차보호법 제13조(소액사건심판법의 준용)
- 주택임대차보호법 제14조 제2항 제3호, 제21조 제1항
- 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조, 제11조의2
- 대법원 2024년 1월 11일 선고 2023다258672 판결
관련 판례
판시사항은 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우 갱신의 효력이 발생하는 시점을 임대인에게 갱신요구가 도달한 때로 보고, 임차인이 같은 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우에도 그 효력은 해지통지 후 3개월이 지난 때에 발생한다고 밝히고 있다. 주문은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다는 것이다. 보증금의 반환액이나 반환기한에 관한 판단은 판시사항ㆍ주문 원문에서 확인되지 않았다.