묵시적 갱신 뒤 해지, 3개월은 '보낸 날'이 아니라 '받은 날'부터입니다
핵심 요약. 주택임대차보호법 제6조의2는 항이 두 개뿐인 짧은 조문입니다. 제1항은 묵시적으로 갱신된 임대차에서 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고, 제2항은 그 해지가 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 즉 3개월을 세기 시작하는 날은 통지를 보낸 날이 아니라 임대인에게 도달한 날입니다. 그리고 이 조문 어디에도 보증금의 금액이나 반환기한은 없습니다. 2026년 9월 10일 기준으로 이 조문은 시행 중입니다.
이 글은 조문 문언과, 조문에 붙어 다니지만 조문에는 없는 말을 나란히 놓고 그 경계를 정리한 것입니다.
조문 원문 — 주택임대차보호법 제6조의2
현행 법령 표시는 [시행 2026. 1. 2.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정]입니다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
문언을 그대로 읽으면 이렇습니다.
- 제1항의 어미는
통지할 수 있다입니다. 임차인에게 주어진 권능이고, 임대인의 동의를 요건으로 걸어 두지 않았습니다. - 제1항은
같은 조 제2항에도 불구하고라고 못박습니다. 제6조 제2항이 묵시적 갱신의 존속기간을 2년으로 본다고 정해 두었는데, 그 2년을 이유로 해지 통지를 막지 않겠다는 뜻입니다. - 제2항의 어미는
효력이 발생한다입니다. 효력이 생기는 시점을 정한 규정이지, 금전 부담이나 절차를 정한 규정이 아닙니다. - 항은 모두 2개이고, 호와 목은 없으며,
삭제로 남은 항도 없습니다.
현행 문언을 만든 법률
현행본 상단에 적힌 법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정은 제6조의2를 고친 법이 아닙니다. 이 법률은 제8조의2 제4항 제3호의 기획재정부를 재정경제부로 고쳤을 뿐입니다.
- 제1항의 현행 문언은 법률 제9653호(2009. 5. 8. 공포)가 만들었습니다. 이 법률의 부칙은
이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.가 전부이고, 단서도 적용례도 경과조치도 없습니다. 공포일 기준으로 2009. 8. 9.부터 시행됐습니다. - 제2항의
받은 날부터 3개월문언은 법률 제8923호(2008. 3. 21.)의 전문개정 문언이 지금까지 그대로 남아 있는 것입니다.
2020년 개정과 관련해 한 가지 구분할 것이 있습니다. 법률 제17363호는 제6조 제1항의 1개월을 2개월로 고쳤고, 그 부칙 제2조는 제6조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.고 정했습니다. 이 적용례의 대상은 제6조 제1항이지 제6조의2가 아닙니다.
3개월의 기산점 — 도달일
문언과 어긋나기 쉬운 지점이 여기입니다. 법문은 임대인이 그 통지를 받은 날부터라고 적혀 있습니다. 보낸 날부터나 통지한 날부터라고 적혀 있지 않습니다. 발송과 도달 사이에 시간이 벌어지면, 그 시간만큼 효력 발생일도 뒤로 밀립니다.
대법원 2023다258672 판결(2024. 1. 11. 선고, 임대차보증금등반환청구의소)이 이 기산점을 다뤘습니다. 판시사항은 다음과 같습니다.
임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우, 갱신의 효력이 발생하는 시점(=임대인에게 갱신요구가 도달한 때) / 임차인이 위 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우, 그 효력이 발생하는 시점(=해지통지 후 3개월이 지난 때)
이 판결의 주문은 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.입니다.
정리하면, 해지 통지가 갱신된 임대차기간이 시작되기 전에 임대인에게 도달했더라도, 효력은 갱신기간이 시작되기를 기다렸다가 생기는 것이 아니라 도달 후 3개월이 지난 때 생긴다는 것입니다. ‘갱신기간이 열려야 비로소 3개월을 센다’는 계산은 이 판시와 다릅니다.
이 조문에 보증금은 없습니다
제6조의2의 두 항을 몇 번을 읽어도 보증금이라는 말은 나오지 않습니다. 이 조문이 정하는 것은 임차인의 통지 권능(제1항)과 해지의 효력 발생 시점(제2항)뿐입니다. 3개월이 지나 해지의 효력이 생긴다는 것과, 그날 보증금이 돌아온다는 것은 법문상 같은 명제가 아닙니다.
보증금이 등장하는 자리는 따로 있습니다.
제4조(임대차기간 등) ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다는 간주 규정입니다. 반환기한을 며칠로 정한 규정도, 지연에 대한 금액을 정한 규정도 이 조문에는 없습니다.
보증금을 반환받지 못한 뒤의 절차는 다시 다른 조문의 영역입니다. 이 글의 확인 범위에서 관련 문언은 다음과 같습니다.
- 제3조의3 제1항:
임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. - 제13조: 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용합니다.
- 제14조 제2항 제3호: 주택임대차분쟁조정위원회의 심의ㆍ조정 사항에
보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁이 들어 있습니다. - 제21조 제1항: 당사자는 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있습니다.
해지의 효력 발생과 보증금의 실제 반환을 하나로 묶어 두면, 조문이 서로 다른 자리에서 정하고 있는 것을 한 덩어리로 읽게 됩니다.
제6조의2만 봐서는 안 되는 이유 — 성립요건과 예외는 제6조에
제6조의2 제1항은 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우를 전제로 삼습니다. 즉 이 조문이 작동하려면 그 앞 단계에서 묵시적 갱신이 성립해야 합니다. 성립요건과 예외는 제6조에 있습니다.
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제3항이 특히 눈여겨볼 자리입니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체했거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 제1항, 즉 묵시적 갱신 규정 자체를 적용하지 아니한다고 정합니다. 갱신을 거절할 사유가 하나 생긴다는 구조가 아니라, 묵시적 갱신이라는 효과가 발생하지 않는다는 구조입니다.
갱신의 경로는 둘이고, 해지 규정은 양쪽에 걸립니다
임대차가 갱신되는 길은 하나가 아닙니다. 제6조 제1항의 묵시적 갱신과, 제6조의3 제1항의 계약갱신요구에 따른 갱신은 서로 다른 경로입니다. 그런데 해지에 관해서는 제6조의3이 제6조의2를 끌어옵니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
그래서 ‘이 3개월 규정은 묵시적 갱신에만 있는 것’이라고 정리하면 이 준용 조항을 놓치게 됩니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 임대차에서도 해지에 관해서는 제6조의2가 준용됩니다. 다만 갱신에 이르는 법적 경로는 다르므로, 어느 경로로 갱신됐는지는 구분해서 확인할 부분입니다.
참고로 제6조의3 제2항은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 본다고 정하며, 제1항 단서는 갱신 거절이 가능한 사유를 제1호부터 제9호까지 열거하고 있습니다. 제1호가 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 제6조 제3항과 제6조의3 제1항 제1호는 문언과 효과가 각각 다른 조문이므로 섞어 읽지 않는 편이 정확합니다.
이 조문에 법정형은 없습니다
이 글의 확인 범위에서, 제6조의2에는 징역ㆍ벌금ㆍ과태료ㆍ범칙금을 정한 문언이 없습니다. 제6조의2를 인용하는 벌칙ㆍ과태료 조문도 확인되지 않았습니다. 제1항의 현행 문언을 만든 법률 제9653호에도 벌칙ㆍ과태료 조문은 없습니다. 현행 법 제31조는 위원 등을 형법 적용에서 공무원으로 보는 규정이며, 임대인이나 임차인의 제6조의2 관련 행위에 대한 벌칙 조문이 아닙니다.
따라서 ‘3개월치 월세를 물어야 한다’, ‘위약금이 정해져 있다’ 같은 설명은 이 조문의 문언에서 나오지 않습니다. 위약금ㆍ중개보수의 부담 문제는 제6조의2가 답하는 물음이 아닙니다.
조문과 어긋나는 표현들
| 조문 밖에서 붙는 말 | 조문의 문언 | 문언이 있는 자리 |
|---|---|---|
| 묵시적 갱신이면 2년을 반드시 채워야 한다 | 존속기간은 2년으로 보되, 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있다 | 제6조 제2항 / 제6조의2 제1항 |
| 통지서를 보낸 날부터 3개월 | 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 | 제6조의2 제2항 |
| 갱신기간이 시작된 뒤에야 3개월을 센다 | 갱신기간 개시 전에 도달한 해지 통지도 도달 후 3개월이 지난 때 효력이 발생한다 | 대법원 2023다258672 |
| 3개월이 지나면 보증금이 자동으로 나온다 | 제6조의2에 보증금은 없다. 기간이 끝나도 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다 | 제6조의2 / 제4조 제2항 |
| 묵시적 갱신은 누구에게나 적용된다 | 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 아니한다 | 제6조 제3항 |
| 계약갱신요구로 갱신됐으면 3개월 규정과 무관하다 | 그 갱신의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다 | 제6조의3 제4항 |
| 3개월 규정을 어기면 처벌 조항이 있다 | 제6조의2는 해지의 효력 발생 시점만 정하며, 확인 범위에서 벌칙ㆍ과태료 조문은 없다 | 제6조의2 |
자주 나오는 물음
묵시적 갱신 중에 이사 가려면 언제 말해야 하나요
제6조의2 제1항은 시기를 제한하지 않고 언제든지 통지할 수 있다고 정합니다. 제한이 걸리는 쪽은 통지 시기가 아니라 효력이 생기는 시점입니다. 제2항에 따라 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. 그래서 실무적으로 확인이 필요한 사실은 ‘언제 보냈는가’가 아니라 ‘언제 도달했는가’입니다. 그 전에 제6조 제1항의 요건을 갖춰 실제로 묵시적 갱신이 된 것인지, 제6조 제3항의 적용 제외에 해당하지는 않는지를 함께 확인해야 합니다.
묵시적 갱신 해지를 통지하면 보증금은 언제 돌려받나요
제6조의2는 그 물음에 답하는 조문이 아닙니다. 이 조문은 해지의 효력이 언제 발생하는지만 정하고, 보증금의 금액이나 반환기한은 정하지 않습니다. 관련 문언은 제4조 제2항으로, 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 규정합니다. 반환받지 못한 상태가 이어질 때 검토 대상이 되는 조문으로는 제3조의3의 임차권등기명령, 제13조의 보증금반환청구소송에 관한 「소액사건심판법」 준용, 제14조ㆍ제21조의 주택임대차분쟁조정위원회 조정이 있습니다.
월세를 밀린 경우에도 묵시적 갱신이 되나요
제6조 제3항은 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 제1항이 묵시적 갱신 규정이므로, 이 경우에는 묵시적 갱신이라는 효과 자체가 적용되지 않는 구조입니다. 갱신이 성립하지 않으면 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우를 전제로 하는 제6조의2도 그대로 이어지지 않습니다. 한편 계약갱신요구권 쪽에서는 제6조의3 제1항 제1호가 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 거절 사유로 열거하고 있어, 두 조문의 구조가 서로 다릅니다.
함께 확인할 조문
- 제2조: 이 법은 주거용 건물(
주택)의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같습니다. - 제10조:
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.는 강행규정입니다. - 제11조:
일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 않습니다. 이 전제를 빼고 옮기면 문언이 달라집니다.
정리
- 3개월의 기산점은 임대인이 통지를 받은 날입니다. 발송일이 아닙니다.
- 해지의 효력 발생일과 보증금이 돌아오는 날은 서로 다른 조문의 문제입니다.
- 묵시적 갱신의 성립요건은 제6조 제1항, 적용 제외는 제6조 제3항에 있습니다.
- 계약갱신요구에 따라 갱신된 임대차의 해지에도 제6조의2가 준용됩니다(제6조의3 제4항).
- 제6조의2에는 법정형이 없습니다.
참고 법령
- 주택임대차보호법 제2조(적용 범위)
- 주택임대차보호법 제3조의3 제1항(임차권등기명령)
- 주택임대차보호법 제4조 제1항ㆍ제2항(임대차기간 등)
- 주택임대차보호법 제6조 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항(계약의 갱신)
- 주택임대차보호법 제6조의2 제1항ㆍ제2항(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
- 주택임대차보호법 제6조의3 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항ㆍ제4항(계약갱신 요구 등)
- 주택임대차보호법 제10조(강행규정)
- 주택임대차보호법 제11조(일시사용을 위한 임대차)
- 주택임대차보호법 제13조(「소액사건심판법」의 준용)
- 주택임대차보호법 제14조 제2항 제3호(주택임대차분쟁조정위원회)
- 주택임대차보호법 제21조 제1항(조정의 신청 등)
- 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조, 제11조의2(제13조에 따라 준용)
- 참조 판결: 대법원 2023다258672(2024. 1. 11. 선고, 임대차보증금등반환청구의소)
관련 판례
판시사항은 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우 갱신의 효력이 발생하는 시점을 임대인에게 갱신요구가 도달한 때로 보고, 임차인이 같은 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우에도 그 효력은 해지통지 후 3개월이 지난 때에 발생한다고 밝히고 있다. 주문은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다는 것이다. 보증금의 반환액이나 반환기한에 관한 판단은 판시사항ㆍ주문 원문에서 확인되지 않았다.