민간임대주택 5퍼센트는 인상률 아닌 상한…초과 청구는 과태료 대상
제44조 제2항 어미는 ‘청구해서는 아니 된다’…100세대 이상 단지는 지수 변동률이나 조례 비율 적용
민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제2항이 정한 5퍼센트는 해마다 올릴 수 있는 인상률이 아니라 증액 청구가 넘어설 수 없는 상한이다.
제44조 제2항은 임대사업자가 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우 “임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다”고 정하고 있다.
조문의 어미는 금지형이다. 5퍼센트는 대통령령이 증액 비율을 정할 때 넘지 못하는 테두리이고, 실제로 적용되는 비율은 시행령이 따로 나눠 정한다.
민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조의2 제1호는 100세대 이상 민간임대주택단지의 증액 비율을 해당 임대주택이 소재한 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도의 주택임차료, 주거시설 유지·보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률로 정한다.
다만 임대료의 5퍼센트 범위에서 시·군·자치구의 조례가 적용 비율을 정하고 있으면 그 비율에 따른다. 법 제2조제4호가목에 따른 공공지원민간임대주택 중 20년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 100세대 이상 민간임대주택단지는 제1호 대상에서 제외된다.
같은 조 제2호는 제1호를 제외한 민간임대주택의 증액 비율을 임대료의 5퍼센트로 정하면서, 주거비 물가지수 및 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 한다는 단서를 붙였다.
증액을 청구할 수 있는 시기도 제한된다. 제44조 제3항은 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구를 하지 못한다고 정한다.
계약기간이 2년이니 두 해 몫을 합쳐 10퍼센트까지 올릴 수 있다는 셈법은 조문에 없다. 임대차 기간을 2년으로 보는 규정은 주택임대차보호법 제4조 제1항이고, 같은 법 제7조의 증액 제한은 민간임대주택에 관한 특별법의 증액 제한과 별개 조항이다.
적용 대상을 가리는 일도 앞선다. 제44조는 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 민간임대주택에 적용되므로, 통칭으로 쓰이는 민간임대아파트라는 호칭만으로는 적용 여부가 정해지지 않고 등록 여부와 등록 당시의 유형을 먼저 확인해야 한다.
증액 비율을 초과해 증액을 청구하면 제67조 제1항 제4호에 따라 3000만원 이하의 과태료 부과 대상이 된다. 징역이나 벌금 같은 형벌이 아니라 행정질서벌이다.
3000만원은 법률이 정한 상한이고, 실제 부과액은 시행령 별표 3 제2호 카목의 부과기준을 따른다.
카목은 위반건수가 1건이면 1차 500만원, 2차 1000만원, 3차 이상 2000만원을, 2건 이상 10건 미만이면 1000만원과 2000만원, 3000만원을, 10건 이상이면 2000만원과 3000만원, 3000만원을 정하고 있다.
임차인 쪽 구제는 제44조의2가 따로 두고 있다. 증액 비율을 초과해 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있다는 조항이다.
행정 절차도 맞물려 있다. 제46조는 임대차계약에 관한 사항을 계약일 또는 변경일부터 3개월 이내에 시장·군수·구청장에게 신고하도록 하고, 100세대 이상 공동주택을 임대하는 임대사업자의 변경신고는 변경예정일 1개월 전까지 하도록 정한다.
이어 신고된 임대료가 증액 비율을 초과해 증액되었다고 인정되면 시장·군수·구청장은 임대료를 조정하도록 권고할 수 있고, 권고를 통지받은 임대사업자는 10일 이내에 재신고해야 한다.
계약서에도 이 제한이 들어간다. 제47조 제2항 제1호는 표준임대차계약서에 임대료 및 제44조에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항을 포함하도록 하고, 제48조 제1항 제4호는 임대사업자가 제44조 제2항에 따른 증액 제한을 임차인에게 설명하고 확인받도록 정한다.
제44조는 최초 임대료, 증액 상한, 1년 내 재증액 금지, 임대보증금과 월임대료의 전환 기준, 결제수단까지 다섯 개 항으로 이뤄져 있고 삭제된 항은 없다.
현행본 상단에 표시된 법률 제21065호는 타법개정이어서 제44조 문언을 고치지 않았다. 이 조문에 직접 반영된 마지막 개정은 2024년 12월 3일 공포돼 2025년 6월 4일 시행된 법률 제20550호이며, 고친 부분은 제1항 제2호 본문의 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택 표현이다.
제44조의 임대료 증액 제한을 직접 다룬 법원 판결이나 헌법재판소 결정은 이 글의 확인 범위에서는 확인되지 않았다. 대상 주택의 세대 수와 소재지 조례, 직전 증액일에 따라 적용되는 비율이 달라지므로 개별 사안의 비율도 조문만으로는 특정되지 않는다.
참고 법령
민간임대주택에 관한 특별법 제5조, 제44조, 제44조의2, 제46조, 제47조 제2항 제1호, 제48조 제1항 제4호, 제67조 제1항 제4호
민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조의2, 별표 3 제2호 카목
주택임대차보호법 제4조 제1항, 제7조
