등록임대주택 임대료, 매년 5퍼센트씩 올릴 수 있나요?
요약 및 결론: 등록된 민간임대주택의 임대료 증액은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항과 같은 법 시행령 제34조의2에 따라 제한된다. 5퍼센트는 매년 자동으로 적용되는 인상률이 아니라 증액청구가 넘을 수 없는 상한 구조이며, 100세대 이상 민간임대주택단지는 지수 변동률 또는 조례상 비율을 따질 수 있다. 증액 또는 계약 후 1년 이내의 재증액청구는 제44조제3항상 할 수 없다.
월세 5퍼센트를 두고 ‘해마다 올릴 수 있는 비율’로 이해하면 법문과 결론이 달라진다. 등록 민간임대주택의 임대료 규정은 주택의 등록 여부와 유형, 단지 세대 수, 소재지 조례, 직전 증액 시점을 나누어 보도록 설계되어 있다.
민간임대아파트라는 이름만으로 5퍼센트 제한이 적용되나요?
아니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호의 민간임대주택은 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택이므로, 통칭만으로 제44조 적용 여부를 단정할 수 없다. 실제 적용을 판단하려면 등록 여부와 등록 당시의 유형을 먼저 확인해야 한다.
제44조제1항은 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 최초 임대료를 구분한다. 다만 증액 제한을 다룰 때에는 최초 임대료 규정, 기존 임대차계약의 상태, 적용례까지 별도로 살펴야 하므로 ‘등록 민간임대주택이면 언제나 5퍼센트’라고 단정할 수 없다.
5퍼센트는 자동 인상률인가요?
아니다. 제44조제2항은 임대사업자가 임대료 증액을 청구할 때 임대료의 5퍼센트 범위에서 대통령령으로 정한 증액 비율을 초과해 청구해서는 안 된다고 정한다. 따라서 5퍼센트는 자동 인상권이 아니라 증액청구의 천장이다.
시행령 제34조의2는 실제 비율을 두 갈래로 정한다. 100세대 이상 민간임대주택단지는 원칙적으로 해당 시ㆍ도의 주택임차료, 주거시설 유지ㆍ보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률을 보며, 5퍼센트 범위에서 시ㆍ군ㆍ자치구 조례가 정한 비율이 있으면 그 비율을 따른다. 그 밖의 민간임대주택은 임대료의 5퍼센트가 기준이지만, 주거비 물가지수와 인근 지역 임대료 변동률 등을 고려해야 한다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 제재ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 증액 비율을 초과하여 임대료 증액을 청구 | 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항, 제67조제1항제4호 | 3천만원 이하 과태료 |
| 증액 비율을 초과해 지급한 임대료의 반환을 청구 | 같은 법 제44조의2 | 초과 지급 임대료 상당금액의 반환 청구 가능 |
| 계약 또는 약정 임대료 증액 후 1년 이내에 다시 증액을 청구 | 같은 법 제44조제3항 | 증액청구 금지 |
| 보증금과 월임대료를 전환하면서 동의 없이 처리하거나 전환 한도를 넘김 | 같은 법 시행규칙 제18조, 「주택임대차보호법」 제7조의2 | 임차인 동의 필요, 월차임 전환 산정률 범위 초과 금지 |
2년 계약이면 합계 10퍼센트까지 올릴 수 있나요?
아니다. 「주택임대차보호법」 제4조제1항의 2년은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차의 기간 규정이다. 제44조에는 ‘2년 동안 10퍼센트’라는 문언이 없으며, 기간 규정과 증액 상한을 곱하거나 더하는 법정 공식도 없다.
등록 민간임대주택의 증액청구는 제44조제3항에 따라 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 할 수 없다. 일반 주택임대차의 제7조도 1년 이내 재증액청구 금지와 20분의 1 상한을 따로 두고 있으므로, 계약기간과 증액 제한은 각각의 조문에 따라 구별해야 한다.
100세대 이상 단지는 언제나 5퍼센트인가요?
아니다. 시행령 제34조의2제1호는 일정한 제외 대상 외의 100세대 이상 민간임대주택단지에 대하여 지출목적별 소비자물가지수 항목의 가중 평균 변동률을 증액 비율로 정한다. 해당 시ㆍ군ㆍ자치구가 5퍼센트 범위에서 조례로 적용 비율을 정했다면 조례상 비율이 적용된다.
특정 주택에 어느 비율이 적용되는지는 세대 수, 공공지원민간임대주택 여부, 소재지 조례 및 지수 값을 알아야 판단할 수 있다. 세대 수나 조례가 확인되지 않은 상태에서 특정 비율을 단정할 수는 없다.
상한을 넘겨 청구하면 어떤 제재가 있나요?
제44조제2항의 증액 비율을 초과해 임대료 증액을 청구하면 제67조제1항제4호에 따라 3천만원 이하의 과태료 대상이 된다. 이는 징역이나 형사 벌금의 선택형이 아니라 과태료라는 행정질서벌이다.
초과 증액된 임대료를 지급한 임차인은 제44조의2에 따라 초과 지급 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있다. 과태료 부과와 초과분 반환청구는 각각 다른 조문에 따른 효과이므로 구별해서 보아야 한다.
실제 과태료는 얼마까지 부과되나요?
법률의 3천만원은 상한이다. 시행령 별표 3 제2호 카목은 제44조제1항제1호 위반 또는 제44조제2항의 증액 비율 초과 청구에 대해 위반건수와 위반 차수별 부과기준을 둔다.
위반 1건은 1차 500만원, 2차 1,000만원, 3차 이상 2,000만원이다. 위반 2건 이상 10건 미만은 1차 1,000만원, 2차 2,000만원, 3차 이상 3,000만원이고, 위반 10건 이상은 1차 2,000만원, 2차와 3차 이상은 각각 3,000만원이다. 실제 부과 사례의 통계는 이 글의 확인 범위에서 공표 자료를 확인하지 못했다.
임대료 변경은 신고와 계약서에도 남나요?
그렇다. 제46조제1항은 임대사업자에게 임대차계약 체결일 또는 변경일부터 3개월 이내의 신고 또는 변경신고 의무를 두며, 100세대 이상 공동주택의 변경신고는 원칙적으로 변경예정일 1개월 전까지 하도록 정한다. 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고 임대료가 증액 비율을 초과했거나 조정이 필요하다고 인정하면 조정을 권고할 수 있다.
제47조는 표준임대차계약서에 임대료와 제44조의 임대료 증액 제한에 관한 사항을 포함하도록 정한다. 제48조는 계약 체결이나 계약 내용 변경 시 임대사업자가 제44조제2항의 임대료 증액 제한을 설명하고 확인받도록 정한다.
관련 법령
제1호는 민간임대주택을 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택으로 정한다. 따라서 통칭이나 주택 명칭만으로 제44조의 적용 여부를 단정할 수 없고, 등록 여부를 먼저 확인해야 한다.
민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 않은 사항에는 주택법, 건축법, 공동주택관리법 및 주택임대차보호법을 적용한다고 정한다. 계약기간과 일반 주택임대차의 증액 제한을 함께 볼 때의 연결 조문이다.
제2항은 임대료 증액을 청구할 때 임대료의 5퍼센트 범위에서 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 안 된다고 정한다. 제3항은 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구하지 못하게 한다. 제4항은 증액청구 중 임대보증금과 월임대료를 상호 전환하는 경우의 적용기준을 국토교통부령에 위임한다.
임차인은 제44조제2항의 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있다. 과태료와는 별개의 반환청구 규정이다.
제1항은 임대사업자에게 임대차계약 체결일 또는 변경일부터 3개월 이내 신고 또는 변경신고 의무를 둔다. 제3항은 신고된 임대료가 제44조제2항의 증액 비율을 초과했거나 조정이 필요하다고 인정되는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 조정을 권고할 수 있도록 한다. 제4항은 조정권고를 받으면 통지일부터 10일 이내 재신고하도록 정한다.
제1항은 등록 민간임대주택의 임대차계약에 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하도록 한다. 제2항제1호는 그 계약서에 임대료와 제44조에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항을 포함하도록 정한다.
제1항제4호는 임대사업자가 임대차계약을 체결하거나 계약 내용을 변경할 때 제44조제2항의 임대료 증액 제한에 관한 사항을 임차인에게 설명하고 확인받도록 정한다. 계약서 기재 규정과는 별도의 설명ㆍ확인 의무다.
제44조제2항에 따른 임대료 증액 비율을 초과하여 임대료 증액을 청구한 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다고 정한다. 이는 징역이나 벌금의 형사처벌이 아니라 과태료 규정이며, 3천만원은 법정 상한이다.
제1호는 일정한 제외 대상 외의 100세대 이상 민간임대주택단지에 지수의 가중 평균 변동률을 적용하고, 5퍼센트 범위에서 조례가 정한 비율이 있으면 그에 따르도록 정한다. 제2호는 제1호 외 민간임대주택의 비율을 임대료의 5퍼센트로 정하되 주거비 물가지수와 인근 지역 임대료 변동률 등을 고려하도록 한다.
제44조제1항제1호 위반 또는 제44조제2항의 증액 비율을 초과한 증액청구에 대해 위반 건수와 차수별 과태료 부과기준을 정한다. 위반 1건의 기준은 1차 500만원, 2차 1천만원, 3차 이상 2천만원이며, 다른 건수 구간에는 별도 금액을 둔다.
임대보증금과 월임대료를 상호 전환하려면 임차인의 동의를 받아야 하며, 월 단위 차임 전환은 주택임대차보호법 제7조의2의 범위에서 하도록 정한다. 제44조제4항이 위임한 전환 기준을 구체화한 규정이다.
기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정한다. 이는 임대차기간에 관한 규정으로, 민간임대주택법 제44조에 2년 동안 합계 10퍼센트를 허용하는 문언은 없다.
제1항은 약정한 차임이나 보증금이 조세ㆍ공과금, 그 밖의 부담 증감 또는 경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 때 당사자가 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있도록 한다. 증액청구의 계약 또는 증액 후 1년 제한도 제1항 후단에 있다. 제2항은 약정한 차임ㆍ보증금의 20분의 1 금액을 상한으로 하고, 그 범위에서 시ㆍ도 조례로 상한을 달리 정할 수 있도록 한다.
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 일정한 산정률을 초과할 수 없다고 정한다. 민간임대주택법 시행규칙 제18조는 전환을 이 조문의 범위에서 하도록 연결한다.
자주 묻는 질문
등록임대주택 임대료는 매년 5퍼센트씩 올릴 수 있나요?
등록 민간임대주택의 5퍼센트는 매년 자동으로 올릴 수 있는 비율이 아니다. 제44조제2항은 대통령령상 증액 비율을 5퍼센트 범위에서 넘지 못하게 하며, 100세대 이상 단지는 지수 변동률이나 조례상 비율이 적용될 수 있다.
등록임대주택 임대료를 올린 지 1년이 안 됐는데 또 올려도 되나요?
제44조제3항은 임대차계약 또는 약정 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내의 증액청구를 금지한다. 계약기간이 2년이라는 사정만으로 1년 제한이 없어지거나 2년간 10퍼센트가 허용되는 것은 아니다.
등록임대주택 임대료를 상한보다 많이 냈다면 돌려받을 수 있나요?
제44조의2는 제44조제2항의 증액 비율을 초과해 지급한 임대료에 대하여 초과 지급 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있다고 정한다. 반환청구 가능 여부는 해당 주택의 등록 상태, 적용 증액 비율, 지급액 등 구체적 사실에 따라 확인해야 한다.
