민간임대주택 임대료 5%…매년 올리는 비율 아닌 증액 상한
등록 여부·단지 규모 따라 적용 비율 달라져…증액 뒤 1년 안에는 다시 청구 못 해
등록된 민간임대주택의 임대료를 매년 5%씩 자동으로 올릴 수 있다는 설명은 법문과 다르다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항의 5%는 임대료 증액을 청구할 때 넘어서서는 안 되는 상한 구조이며, 실제 적용 비율은 주택의 등록 상태와 단지 규모, 조례 등에 따라 달라질 수 있다.
우선 ‘민간임대아파트’라는 명칭만으로 제44조 적용 여부를 단정할 수는 없다. 같은 법 제2조는 제5조에 따라 등록한 주택을 민간임대주택으로 정의하고 있다. 따라서 등록 여부와 등록 당시 유형을 먼저 살펴야 한다.
제44조제2항은 임대사업자가 임대기간 동안 임대료 증액을 청구할 때 임대료의 5% 범위에서 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과해 청구해서는 안 된다고 정한다. 법률이 정한 5%는 임대사업자에게 매년 보장되는 인상률이 아니라 증액 비율의 천장이다.
시행령은 적용 비율을 다시 구분한다. 100세대 이상 민간임대주택단지는 해당 주택이 있는 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도의 주택임차료, 주거시설 유지·보수 및 기타 주거 관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률을 기준으로 한다. 다만 시·군·자치구 조례가 5% 범위에서 적용 비율을 정한 경우에는 그 비율을 따른다.
100세대 이상 단지에 관한 기준에는 20년 이상 임대를 목적으로 한 일정한 공공지원민간임대주택단지의 제외 규정도 있다. 반면 이 기준에 속하지 않는 민간임대주택은 임대료의 5%를 기준으로 하되, 주거비 물가지수와 인근 지역 임대료 변동률 등을 고려해야 한다.
증액 시점에도 제한이 있다. 제44조제3항은 임대차계약 또는 약정한 임대료를 증액한 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구하지 못하도록 한다. ‘매년 5%’라는 표현보다, 증액 뒤 1년 내 재청구가 금지된다는 조문이 직접적인 기준이 된다.
계약기간과 증액 제한도 구별해야 한다. 「주택임대차보호법」 제4조제1항은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차의 기간을 2년으로 본다고 정한다. 그러나 제44조에는 2년 동안 합계 10%까지 증액할 수 있다는 내용이 없으며, 기간 규정과 증액 상한을 결합해 계산할 근거도 없다.
증액 비율을 넘겨 지급한 경우에는 반환 청구 규정이 있다. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조의2는 임차인이 초과 지급한 임대료 상당 금액의 반환을 청구할 수 있도록 한다.
증액 비율을 초과해 청구한 임대사업자에게는 같은 법 제67조제1항제4호에 따라 3천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. 이는 징역이나 벌금이 아닌 과태료다.
3천만원은 법정 상한이다. 시행령 별표 3 제2호 카목은 위반 건수와 위반 차수에 따라 부과기준을 구분한다. 위반 1건이면 1차 500만원, 2차 1000만원, 3차 이상 2000만원이며, 2건 이상 10건 미만이면 1차 1000만원, 2차 2000만원, 3차 이상 3000만원이다. 10건 이상은 1차 2000만원, 2차와 3차 이상은 각각 3000만원이다.
임대차계약 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우의 과태료 기준은 별표 3 제2호 파목으로, 증액 비율 초과 청구와는 다른 항목이다. 적용 비율은 해당 주택의 세대 수, 소재지 조례, 직전 증액일과 계약 내용에 따라 달라질 수 있어 개별 사정 없이 특정 비율을 단정할 수는 없다.
참고 법령
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조, 제44조, 제44조의2, 제67조
- 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조의2, 별표 3 제2호 카목·파목
- 「주택임대차보호법」 제4조, 제7조
