투기과열지구 조합원 지위 양도 — 지정 전에 토지거래허가를 신청했다면
결론부터. 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조 제3항 제7호는, 투기과열지구로 지정되기 전에 토지거래허가를 신청하고, 지정된 이후에 그 신청에 대한 허가에 따라 양도 계약을 체결했으며, 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우를 조합원 지위 양도 제한의 예외로 정한다. 이 호는 대통령령 제36073호로 2026년 2월 3일 신설되어 공포한 날부터 시행되었고, 부칙 적용례에 따라 2025년 10월 16일부터 2026년 2월 2일까지의 기간에 투기과열지구로 지정된 지역에도 적용된다.
세 가지를 분리해서 봐야 한다. ① 허가를 신청한 시점, ② 투기과열지구로 지정된 시점, ③ 그 허가에 따라 계약을 체결한 시점과 그 계약일의 확인 방법이다. 조문은 이 셋을 각각 다른 시점으로 배치해 두었다.
1. 원칙 — 조합원이 될 수 없다
먼저 금지 규정이 있다. 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제2항 본문이다.
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.
읽어 둘 지점이 세 개다.
- 기준 시점이 사업 종류마다 다르다. 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획인가 후다.
- “양수”의 범위가 넓다. 매매ㆍ증여뿐 아니라 “그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위”가 들어간다. 다만 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수는 제외된다. 이 정의는 “이하 이 조에서 같다”이므로 제39조 전체에 걸린다.
- 어미가
조합원이 될 수 없다, 즉 금지다.
2. 예외는 두 단계를 거쳐 내려온다
같은 항의 단서가 예외를 연다.
다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
여기서 두 가지를 짚어야 한다.
첫째, 요건을 판정하는 대상은 양도인이다. 단서는 “양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우”라고 적는다. 양수인의 사정이 아니라 양도인의 사정이 각 호에 맞아야 하고, 그 결과로 양수인이 조합원이 될 수 있게 된다.
둘째, 제7호는 대통령령으로 다시 넘긴다. 제39조 제2항 제7호의 문언은 “그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우”뿐이다. 그 위임을 받은 것이 시행령 제37조 제3항이고, 그 제3항의 제7호가 이 글의 주제다.
그래서 순서는 이렇게 된다.
법 제39조 제2항 본문 → 조합원이 될 수 없다 (금지)
↓ 단서
법 제39조 제2항 제7호 → “대통령령으로 정하는 경우” (위임)
↓
시행령 제37조 제3항 → 제1호\~제7호 (위임받은 사유)
↓
시행령 제37조 제3항 제7호 → 토지거래허가 신청 + 지정 후 계약 + 계약일 확인시행령 제37조 제3항 제7호를 스스로 권리를 주는 조항으로 읽으면 체계가 뒤집힌다. 이 호는 법률이 금지해 둔 것에 대해, 법률 단서가 대통령령에 넘긴 예외 사유 중 하나다.
3. 시행령 제37조 제3항 제7호 — 원문과 요건 분해
- 투기과열지구로 지정되기 전에 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 거래하기 위해 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따라 토지거래에 대한 허가(변경허가를 포함하며, 이하 “토지거래허가”라 한다)를 신청한 경우로서 투기과열지구로 지정된 이후 토지를 양도하기 위한 계약(해당 신청에 대한 토지거래허가에 따라 계약을 체결한 경우로서 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결한 경우
문장이 길어 요건이 묻히기 쉽다. 조문 문언 그대로 나누면 이렇다.
| 순번 | 요건 | 조문 문언 |
|---|---|---|
| ① | 시점 — 투기과열지구 지정 전 | “투기과열지구로 지정되기 전에” |
| ② | 목적물 — 정비사업의 토지 | “재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 거래하기 위해” |
| ③ | 행위 — 토지거래허가 신청 | 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따라 “토지거래에 대한 허가(변경허가를 포함)를 신청한 경우” |
| ④ | 시점 — 지정 이후 계약 체결 | “투기과열지구로 지정된 이후 토지를 양도하기 위한 계약 … 을 체결한 경우” |
| ⑤ | 연결 — 그 신청에 대한 허가에 따른 계약 | “해당 신청에 대한 토지거래허가에 따라 계약을 체결한 경우” |
| ⑥ | 증명 — 계약일 확인 가능 | “계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다” |
특히 놓치기 쉬운 세 자리를 따로 적어 둔다.
- 허가를 신청한 것만으로는 문장이 끝나지 않는다. 조문은 신청(③)과 계약 체결(④)을 지정일 전후로 갈라 놓았고, 그 계약이 바로 그 신청에 대한 허가에 따른 것이어야 한다고(⑤) 다시 묶었다.
- 괄호가 요건을 좁힌다. 마지막 괄호의 “한정한다”는 계약일 확인(⑥)을 임의 사항이 아니라 요건으로 만든다.
- 문언은 “토지”다. 제7호는 “재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 거래하기 위해”, “토지를 양도하기 위한 계약”이라고 적는다. 뒤에서 보듯 제6호가 “건축물 또는 토지”라고 적은 것과 문언이 다르다. 조문에 없는 대상을 넣어 넓혀 읽을 자리가 아니다.
4. 제6호와 제7호는 다른 갈래다
시행령 제37조 제3항에는 “지정 전 계약” 갈래가 하나 더 있다. 제6호다. 둘을 섞으면 요건이 어긋난다.
| 구분 | 제3항 제6호 | 제3항 제7호 |
|---|---|---|
| 지정 전에 한 일 | 양도하기 위한 계약 체결 | 토지거래허가 신청(변경허가 포함) |
| 계약 체결 시점 | 지정 전 | 지정 이후 |
| 목적물 문언 | 건축물 또는 토지 | 토지 |
| 지정 후에 할 일 | 지정된 날부터 60일 이내 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 부동산 거래의 신고 | 해당 신청에 대한 허가에 따른 계약 체결 |
| 계약일 확인 | 계약금 지급 내역 등으로 확인할 수 있는 경우로 한정 | 계약금 지급 내역 등으로 확인할 수 있는 경우로 한정 |
| 근거 법조 | 부동산거래신고법 제3조(거래신고) | 부동산거래신고법 제11조(토지거래허가) |
공통점은 하나다. 두 호 모두 “계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우”를 괄호 안에 넣어 요건으로 못 박았다. 계약일이 언제인지가 두 갈래 모두의 갈림길이다.
5. 시행일과 적용 범위는 다른 문제다
이 호를 만든 것은 대통령령 제36073호(2026. 2. 3.)다. 그 부칙은 이렇다.
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한에 관한 적용례) 제37조제3항제7호의 개정규정은 2025년 10월 16일부터 이 영 시행 전까지의 기간 동안 투기과열지구로 지정된 지역에 대해서도 적용한다.
- 시행일은 공포한 날인 2026년 2월 3일이다.
- 적용 범위는 부칙 제2조가 따로 정했다. 적용례가 넓힌 대상은 지역의 지정 시기다. 2026년 2월 3일에 시행됐다는 이유로 그날 이후에 지정된 지역에만 걸린다고 읽으면, 부칙 제2조를 지운 것이 된다.
- 시행일이 공포일이므로, 적용례가 말하는 “이 영 시행 전까지”는 2026년 2월 2일까지다.
정리하면 이렇다.
2025-10-16 ─────────── 2026-02-02 │ 2026-02-03 ───────────▶
← 부칙 제2조 적용례가 명시한 지정 기간 →│ ← 제7호 시행 후 →
(이 기간에 지정된 지역에도 적용) │부칙 제2조가 늦추거나 앞당긴 것은 조문 자체의 시행이 아니라, 제37조 제3항 제7호 개정규정의 적용 범위다. 조문의 시행일과 그 개정규정의 적용례는 서로 다른 자리이며, 이 사안에서는 그 둘이 실제로 갈라져 있다.
한편 2025년 10월 16일보다 앞서 지정된 지역에 관한 별도의 적용례는, 이 글의 확인 범위에서는 확인되지 않았다.
6. 인용할 때 틀리기 쉬운 공포번호
현행 「도시 및 주거환경정비법 시행령」의 상단 표시는 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호, 2026. 6. 23., 타법개정]이다. 그러나 제37조를 고친 것은 이 번호가 아니다. 제37조 제3항의 개정 연혁은 <개정 2020. 6. 23., 2021. 7. 13., 2026. 2. 3.>이고, 제7호를 신설한 것은 대통령령 제36073호다.
법률 쪽도 같다. 현행 「도시 및 주거환경정비법」 상단은 [법률 제21447호, 2026. 3. 5., 타법개정]이지만, 제39조 제2항의 현행 호 체계(제5호ㆍ제6호 신설, 종전 제5호를 제7호로)를 만든 것은 법률 제18046호(2021. 4. 13.)다.
현행본 상단의 공포번호를 그 조문의 근거로 적으면 인용이 틀어진다. 조문을 실제로 바꾼 공포번호를 따로 확인해서 적어야 한다.
7. 벌칙 조문 — 제137조가 아니라 제136조다
이 주제에서 벌칙을 인용할 때 조문을 바꿔 쓰는 일이 생긴다. 두 조문의 자리가 다르다.
| 조문 | 대상 행위 | 법정형 |
|---|---|---|
| 제136조 제6호 | 거짓ㆍ부정한 방법으로 법 제39조 제2항을 위반하여 조합원 자격을 취득하게 한 행위 | 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 |
| 제136조 제7호 | 법 제39조 제2항을 회피할 목적으로 양도ㆍ양수 사실을 은폐한 행위 | 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 |
| 제137조 제1호 | 법 제12조 제5항에 따른 재건축진단 결과보고서를 거짓으로 작성한 자 | 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 |
- 조합원 지위 양도 제한(제39조 제2항)과 연결되는 것은 제136조 제6호ㆍ제7호다.
- 제137조 제1호는 재건축진단 결과보고서 허위작성에 관한 조항이라 이 주제와 대상이 다르다. 참고로 제137조 제1호의 “재건축진단 결과보고서”라는 현행 문언은 법률 제20549호(2024. 12. 3.)가 종전의 “안전진단”을 고쳐 만든 것이다(상단의 법률 제21447호는 제137조를 고치지 않았다).
- 두 조문 모두 법정형이 선택형이다. 제136조는 “3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금”, 제137조는 “2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금”이다. 둘 중 하나만 옮겨 적으면 법정형을 잘못 전한 것이 된다.
- 형벌(징역ㆍ벌금)과 과태료ㆍ행정처분은 성질이 다른 제재다. 이 글에서 다룬 것은 형벌 조문이다.
8. 이 글의 확인 범위에서 확인되지 않은 것
- 시행령 제37조 제3항 제7호, 또는 이 호의 토지거래허가ㆍ계약일 확인 요건을 직접 대상으로 한 판례ㆍ결정은 이 글의 확인 범위에서는 확인되지 않았다. 이 호는 2026년 2월 3일 신설 규정이다.
- 법제처 법령해석 21-0408(2021. 9. 29.)은 시행령 제37조 제3항 제3호의 토지 소유기간 기준시점에 관한 해석례이며, 제7호에 관한 것이 아니다.
- 이 글의 확인 범위에서 함께 확인된 서울동부지방법원 2022. 9. 28. 선고 2021나28268(본소), 2021나37071(반소) 판결은 신설된 제7호가 아니라 구 제39조 제2항 사안을 다룬 것이다.
- “계약금 지급 내역 등”에서 계약금 지급 내역 외에 무엇이 계약일 확인 자료가 되는지를 정한 하위 규정이나 판례는, 이 글의 확인 범위에서는 확인되지 않았다.
9. 자주 묻는 질문
Q. 투기과열지구 지정 전에 계약했으면 조합원 지위를 넘길 수 있나요?
조문이 정한 갈래가 둘이고, 요건이 서로 다르다.
시행령 제37조 제3항 제6호는 “투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약”을 체결한 경우를 다룬다. 다만 그 계약은 “계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정”되고, 여기에 더해 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 했어야 한다.
시행령 제37조 제3항 제7호는 지정 전에 계약을 한 경우가 아니라, 지정 전에 토지거래허가를 신청하고 지정 이후에 그 허가에 따라 계약을 체결한 경우다.
두 호 모두 법 제39조 제2항 단서에 따라 양도인이 그 사유에 해당해야 하고, 그때 양수인이 조합원이 될 수 있다. 어느 갈래든 조문이 배치한 시점과 서류 요건을 하나씩 맞춰 봐야 하며, 개별 사안에서 요건이 충족되는지는 그 사안의 사실관계에 따라 달라진다.
Q. 토지거래허가를 받은 경우 계약일은 무엇으로 증명하나요?
시행령 제37조 제3항 제7호는 계약을 “계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다”고 적는다. 조문이 이름을 들어 적은 것은 계약금 지급 내역이고, “등”으로 열어 두었다. 같은 표현이 제6호에도 그대로 들어 있다.
주의할 점은 이 요건이 별도 항목이 아니라 괄호 안에서 계약의 범위를 좁히는 문언이라는 것이다. 허가를 받고 계약을 체결했더라도 계약일을 확인할 수 없다면, 조문 문언상 그 계약은 제7호가 말하는 계약에 들어가지 않는다. “등”에 무엇이 더 들어가는지를 정한 하위 규정이나 판례는 이 글의 확인 범위에서는 확인되지 않았다.
Q. 2025년 10월 이후 지정된 지역에도 이 예외가 적용되나요?
대통령령 제36073호 부칙 제2조가 그 점을 따로 정했다. “제37조제3항제7호의 개정규정은 2025년 10월 16일부터 이 영 시행 전까지의 기간 동안 투기과열지구로 지정된 지역에 대해서도 적용한다.”
이 영은 공포한 날인 2026년 2월 3일부터 시행되므로, “이 영 시행 전까지”는 2026년 2월 2일까지다. 즉 2025년 10월 16일~2026년 2월 2일 사이에 투기과열지구로 지정된 지역이 적용례가 명시한 범위다. 시행일과 적용 범위가 갈라져 있는 자리이고, 이 질문의 답은 시행일이 아니라 부칙 제2조에 있다. 2025년 10월 16일보다 앞서 지정된 지역에 관한 별도의 적용례는 이 글의 확인 범위에서는 확인되지 않았다.
참고 법령ㆍ조문
- 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제2항(본문ㆍ단서 및 제1호~제7호) — 투기과열지구 내 조합원 자격 제한과 예외 위임
- 「도시 및 주거환경정비법」 제136조 제6호ㆍ제7호 — 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
- 「도시 및 주거환경정비법」 제137조 제1호 — 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금(재건축진단 결과보고서 허위작성)
- 「도시 및 주거환경정비법」 제12조 제5항 — 재건축진단 결과보고서(제137조 제1호가 인용)
- 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 — 관리처분계획의 인가(제39조 제2항 본문이 인용)
- 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조 제3항 제6호ㆍ제7호 — 법 제39조 제2항 제7호의 위임사항
- 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 부칙(대통령령 제36073호, 2026. 2. 3.) 제1조ㆍ제2조 — 시행일 및 적용례
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 — 부동산 거래의 신고(시행령 제37조 제3항 제6호가 인용)
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조 — 토지거래에 대한 허가(시행령 제37조 제3항 제7호가 인용)
- 「주택법」 제63조 제1항 — 투기과열지구(법 제39조 제2항이 인용)
관련 공포번호: 시행령 제37조 제3항 제7호 신설 — 대통령령 제36073호(2026. 2. 3.) / 법 제39조 제2항 현행 호 체계 — 법률 제18046호(2021. 4. 13.) / 법 제137조 제1호 현행 문언 — 법률 제20549호(2024. 12. 3.).
이 글은 2026년 9월 9일을 기준일로 삼아 국가법령정보센터의 조문 원문을 대조해 정리한 법령 해설이며, 특정 사건의 결론을 판단하지 않는다.