토지거래허가 뒤 맺은 계약, 조합원 지위 양도 예외는 계약일 확인까지 따져야
투기과열지구 지정 전 허가 신청이 출발점…허가에 따른 계약·계약금 지급 내역 등 요건 모두 필요
투기과열지구로 지정된 정비사업 구역에서 조합원 지위 양도가 제한되더라도, 지정 전 토지거래허가를 신청한 뒤 허가에 따라 계약을 체결한 경우에는 예외가 될 수 있다. 다만 허가를 받았다는 사정만으로는 부족하고, 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있어야 한다.
「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제2항은 투기과열지구에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획 인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다고 정한다.
같은 항 단서는 양도인이 각 호의 어느 하나에 해당하면 양수인은 예외가 될 수 있도록 뒀다. 이 가운데 제7호는 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우를 예외 사유로 규정한다.
이 위임에 따라 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조 제3항 제7호가 구체적인 요건을 둔다. 이 규정은 조합원 지위를 독립적으로 부여하는 조항이 아니라, 법 제39조 제2항 단서와 제7호에 따른 예외 요건이다.
시행령은 먼저 투기과열지구 지정 전에 재개발사업 또는 재건축사업의 토지를 거래하기 위한 토지거래허가를 신청했을 것을 요구한다. 이어 지정된 뒤 그 허가에 따라 토지를 양도하기 위한 계약을 체결해야 한다.
계약 시점도 별도 요건이다. 시행령은 해당 신청에 대한 토지거래허가에 따라 계약을 체결한 경우 가운데 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 대상을 한정한다. 따라서 허가 신청 시점, 투기과열지구 지정 시점, 허가에 따른 계약 체결, 계약일을 뒷받침하는 자료는 각각 구별해 확인해야 한다.
제37조 제3항 제7호는 대통령령 제36073호로 2026년 2월 3일 신설돼 공포한 날부터 시행됐다. 현행 시행령 상단에는 대통령령 제36424호가 표시돼 있지만, 이는 법령 전체의 뒤이은 타법개정 공포번호로 제37조를 개정한 번호는 아니다.
같은 개정령 부칙 제2조는 제7호의 개정규정을 2025년 10월 16일부터 이 영 시행 전까지 투기과열지구로 지정된 지역에도 적용하도록 했다. 조문 시행일은 2026년 2월 3일이지만, 적용례는 그 전에 지정된 일정 범위의 지역까지 대상으로 삼은 것이다.
관련 벌칙을 살필 때도 조문을 구별할 필요가 있다. 법 제39조 제2항을 위반해 거짓이나 부정한 방법으로 조합원 자격을 취득하게 한 행위는 제136조 제6호, 양도·양수 사실을 은폐해 같은 항을 회피한 행위는 제136조 제7호의 적용 여부가 사실관계에 따라 문제될 수 있다. 제136조의 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이다.
반면 제137조 제1호는 재건축진단 결과보고서를 거짓으로 작성한 경우에 관한 규정이다. 조합원 지위 양도 제한과 관련한 사실관계는 제137조 제1호가 아니라 제136조 제6호와 제7호의 문언을 구분해 살펴야 한다.
이 글의 확인 범위에서는 제37조 제3항 제7호의 토지거래허가와 계약일 확인 요건을 직접 대상으로 한 판례 또는 결정은 확인되지 않았다. 신설 규정의 적용에서는 법 제39조 제2항의 원칙과 단서, 시행령이 정한 개별 요건, 부칙의 적용례를 함께 구분하는 것이 기준이 된다.
참고 법령
- 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제2항, 제136조 제6호·제7호, 제137조 제1호
- 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조 제3항 제7호
- 대통령령 제36073호 부칙 제1조·제2조