토지거래허가 뒤 체결한 계약, 투기과열지구 조합원 지위 양도의 예외 요건
투기과열지구의 재개발·재건축에서 조합원 지위 양도 제한을 볼 때, 토지거래허가를 받았다는 사정만으로 예외가 바로 인정되는 것은 아니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제2항 본문이 원칙적으로 조합원 자격 취득을 제한하고, 같은 항 단서 제7호가 대통령령에 맡긴 예외 사유에 해당해야 한다. 그 위임을 구체화한 조항이 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조 제3항 제7호다.
이 글은 2026년 9월 9일을 기준으로, 토지거래허가와 계약일 확인이 결합된 예외의 구조를 정리한다. 핵심은 허가 신청 시점, 투기과열지구 지정 시점, 허가에 따른 계약 체결, 계약일을 확인할 자료를 각각 나누어 살피는 데 있다.
먼저 확인할 조문 구조: 원칙은 법 제39조 제2항, 예외 요건은 시행령 제37조 제3항 제7호
법 제39조 제2항은 투기과열지구에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획 인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다고 정한다. 다만 양도인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하면, 그 양수인은 예외가 될 수 있다.
시행령 제37조 제3항은 법 제39조 제2항 제7호의 “대통령령으로 정하는 경우”를 열거한다. 그중 제7호는 토지거래허가와 연결된 별도의 예외 요건이다. 따라서 제7호는 독립적으로 조합원 지위를 부여하는 규정이 아니라, 법률이 둔 제한의 예외가 성립하는지 판단하기 위한 위임 규정이다.
제37조 제3항 제7호: 네 시점을 분리해서 본다
시행령 제37조 제3항 제7호는 다음과 같은 순서를 요구한다.
- 투기과열지구로 지정되기 전에 재개발사업·재건축사업의 토지 거래를 위해 토지거래허가를 신청했을 것
- 그 뒤 해당 지역이 투기과열지구로 지정되었을 것
- 지정 후, 앞선 허가 신청에 대한 토지거래허가에 따라 토지를 양도하기 위한 계약을 체결했을 것
- 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있을 것
이 네 요소는 서로 대체되지 않는다. 특히 제7호의 괄호는 “해당 신청에 대한 토지거래허가에 따라 계약을 체결한 경우”이면서 “계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우”로 범위를 한정한다. 그러므로 허가를 받은 사실과 계약일을 확인할 수 있는 사실은 별도로 검토될 항목이다.
계약일을 확인하는 방법도 조문은 포괄적으로 열어 두지 않고, 계약금 지급 내역 등을 예시로 든다. 이 글의 확인 범위에서는 제37조 제3항 제7호의 토지거래허가 또는 계약일 증명 요건을 직접 대상으로 한 판례·결정은 확인되지 않았다. 제7호가 신설된 조항이라는 점도 함께 유의할 필요가 있다.
‘지정 전 계약’ 예외와 토지거래허가 예외는 다르다
시행령 제37조 제3항 제6호와 제7호는 모두 투기과열지구 지정 시점을 기준으로 하지만, 출발점이 다르다.
| 구분 | 제6호 | 제7호 |
|---|---|---|
| 지정 전 행위 | 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약 체결 | 재개발사업·재건축사업의 토지 거래를 위한 토지거래허가 신청 |
| 지정 후 요구 | 지정일부터 60일 이내 부동산 거래 신고 | 해당 허가에 따라 토지를 양도하기 위한 계약 체결 |
| 계약일 확인 | 계약금 지급 내역 등으로 지정 전 계약일 확인 | 계약금 지급 내역 등으로 지정 후 계약일 확인 |
제6호의 지정 전 계약과 제7호의 지정 전 허가 신청을 같은 사실로 바꾸어 읽으면 안 된다. 토지거래허가 경로에서는 지정 전 허가 신청, 지정 후 허가에 따른 계약, 계약일 확인이라는 연결 관계가 조문에 적혀 있다.
2026년 2월 3일 시행과 2025년 10월 16일 적용 범위
제37조 제3항 제7호는 대통령령 제36073호로 2026년 2월 3일 신설되었고, 그 영은 공포한 날부터 시행됐다. 다만 부칙 제2조는 제7호의 개정규정을 “2025년 10월 16일부터 이 영 시행 전까지의 기간 동안 투기과열지구로 지정된 지역”에도 적용한다고 정한다.
여기서 구별할 것은 조항의 시행일과 적용례의 대상이다. 제7호는 2026년 2월 3일부터 시행됐고, 부칙은 그 시행 전에 정해진 기간에 투기과열지구로 지정된 지역까지 제7호의 개정규정을 적용하도록 범위를 정했다. 부칙이 말하는 대상은 제37조 제3항 제7호 조문 자체가 아니라 그 개정규정이다.
벌칙 조문은 제137조 제1호가 아니다
이 주제와 관련해 제137조 제1호를 근거로 드는 것은 조문 대상이 다르다. 제137조 제1호는 재건축진단 결과보고서를 거짓으로 작성한 행위에 관한 조항이며, 법정형은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이다.
법 제39조 제2항과 관련된 사실관계에서는 제136조 제6호와 제7호가 규정한 내용을 구별해야 한다. 제6호는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제39조 제2항을 위반해 조합원 자격을 취득하게 한 행위, 제7호는 같은 항을 회피할 목적으로 양도·양수 사실을 은폐한 행위를 대상으로 한다. 제136조의 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이다.
이는 조문별 적용 대상을 구분한 설명일 뿐, 개별 거래나 특정 행위에 대한 위반 여부를 판단하는 내용은 아니다. 형벌 조항은 행정처분이나 과태료 규정과도 구별해 읽어야 한다.
개정 공포번호는 현행본 상단 표시와 구별한다
현행 시행령 상단에는 대통령령 제36424호가 표시될 수 있지만, 제37조 제3항 제7호를 신설한 공포번호는 대통령령 제36073호다. 제36424호는 제37조를 고친 공포번호가 아니다.
같은 방식으로 법 제39조 제2항의 현행 제7호 체계는 법률 제18046호에서 형성됐다. 현행 법령 상단의 법률 제21447호는 제39조 제2항을 고치지 않았다. 조문을 설명하거나 인용할 때 법령 전체의 최신 공포번호와 해당 조문의 문언을 실제로 만든 공포번호를 같은 것으로 보지 않는 이유다.
자주 묻는 질문
투기과열지구 지정 전에 계약했으면 조합원 지위를 넘길 수 있나요?
지정 전 계약이라면 시행령 제37조 제3항 제6호의 요건이 문제될 수 있고, 지정 전 토지거래허가 신청 뒤 지정 후 계약이라면 제7호의 요건이 문제될 수 있다. 두 규정은 요건과 시점이 다르며, 어느 경우든 법 제39조 제2항 단서의 예외 구조 안에서 읽어야 한다.
토지거래허가를 받은 경우 계약일은 무엇으로 증명하나요?
제37조 제3항 제7호는 해당 허가에 따라 계약을 체결한 경우로서, 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다. 허가 사실만이 아니라 계약일을 확인할 수 있는 자료가 요구된다는 뜻이다.
2025년 10월 이후 지정된 지역에도 이 예외가 적용되나요?
대통령령 제36073호 부칙 제2조는 2025년 10월 16일부터 그 영 시행 전까지 투기과열지구로 지정된 지역에도 제37조 제3항 제7호의 개정규정을 적용한다고 정한다. 시행일은 2026년 2월 3일이고, 부칙은 그보다 앞선 지정 지역에 관한 적용 범위를 정한 것이다.
정리
토지거래허가를 받은 거래라는 한 가지 사실만으로는 제37조 제3항 제7호의 예외를 설명하기 어렵다. 지정 전 허가 신청, 지정 후 허가에 따른 계약, 계약금 지급 내역 등으로 확인되는 계약일을 모두 구분해야 한다. 또한 이 규정은 법 제39조 제2항 단서 제7호의 위임에 따른 예외 요건이며, 관련 벌칙을 언급할 때는 제137조 제1호가 아니라 제136조 제6호·제7호의 규정 대상과 법정형을 먼저 구별해야 한다.
참고 법령
- 「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제2항, 제136조 제6호·제7호, 제137조 제1호
- 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조 제3항 제6호·제7호
- 대통령령 제36073호 부칙 제1조·제2조