부동산·임대차

투기과열지구 지정 전에 토지거래허가를 신청했다면, 조합원 지위 양도가 되나

입력 2026.09.09. 오전 10:08

요약 및 결론: 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조 제3항 제7호는 투기과열지구로 지정되기 전에 정비사업 토지에 대한 토지거래허가를 신청해 둔 사람이 지정 이후 그 허가에 따라 양도 계약을 체결한 경우를 조합원 지위 양도 제한의 예외로 정한다. 이 예외는 토지거래허가를 신청했다는 사실만으로 성립하지 않고, 조문 괄호가 "계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다"고 요건을 좁힌다. 제7호는 대통령령 제36073호로 2026년 2월 3일 신설·시행되었고, 같은 영 부칙 제2조 적용례에 따라 2025년 10월 16일부터 2026년 2월 2일까지 투기과열지구로 지정된 지역에도 적용된다.

투기과열지구 지정 시점과 계약 체결 시점이 엇갈린 정비구역 토지 거래에서 양수인이 조합원이 될 수 있는지를 가르는 시행령 조항이 2026년 2월 3일 새로 생겼다. 종전 시행령 제37조 제3항 제6호는 "투기과열지구로 지정되기 전에 … 양도하기 위한 계약을 체결"할 것을 요건으로 하므로, 토지거래허가 절차를 밟느라 계약 체결이 지정 이후로 밀린 거래는 그 문언에 들어맞지 않는다. 신설된 제7호는 바로 그 자리, 곧 허가 신청은 지정 전, 계약 체결은 지정 후인 토지 거래를 별도의 예외로 규정한다.

투기과열지구로 지정되면 조합원 지위 양도가 왜 막히나

「도시 및 주거환경정비법」 제39조 제2항 본문이 양수인의 조합원 자격을 막기 때문이다. 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 같은 법 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후에 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제39조 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 여기서 “양수”는 매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수는 제외한다고 같은 항 괄호가 정의하고 있고, 이 정의는 “이하 이 조에서 같다”이므로 제39조 전체에 미친다.

제한의 기준 시점이 재건축사업과 재개발사업에서 다르다는 점이 조문의 출발선이다. 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획 인가 후다. 매매만 걸리는 것이 아니라 증여와 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위가 포함되고, 상속과 이혼으로 인한 이전만 정의에서 빠져 있다.

제37조 제3항 제7호는 스스로 권리를 주는 조항인가

아니다. 제37조 제3항 제7호는 독립된 권리부여 규정이 아니라, 법 제39조 제2항 단서와 같은 항 제7호의 위임을 받아 예외 사유를 채우는 하위 규정이다. 법 제39조 제2항 단서는 “양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다”고 정하고, 같은 항 제7호가 “그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우”라고 시행령에 넘긴다.

조문 순서가 뒤집히면 체계가 무너진다. 법률의 단서가 예외의 문을 열고, 제7호가 그 문의 열쇠를 대통령령에 맡기며, 시행령 제37조 제3항이 제1호부터 제7호까지 그 경우를 열거하는 구조다. 판단의 기준이 되는 사람도 양수인이 아니라 양도인이다. 양도인이 각 호의 어느 하나에 해당해야, 그 양도인으로부터 양수한 자에게 본문의 제한이 적용되지 않는다.

토지거래허가를 신청해 둔 계약은 어떤 요건을 갖춰야 하나

시행령 제37조 제3항 제7호는 네 가지를 한 줄에 겹쳐 놓았다. 조문 문언을 요건별로 분리하면 다음과 같다.

1. 허가 신청이 지정 전일 것 — 투기과열지구로 지정되기 전에 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 거래하기 위해 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따른 토지거래허가를 신청했을 것. 제7호 괄호는 변경허가도 포함한다고 명시한다.
2. 계약 체결이 지정 이후일 것 — 투기과열지구로 지정된 이후에 토지를 양도하기 위한 계약을 체결했을 것.
3. 그 계약이 해당 허가에 따른 것일 것 — 조문은 “해당 신청에 대한 토지거래허가에 따라 계약을 체결한 경우”라고 적어, 앞의 신청과 뒤의 계약을 하나로 묶는다.
4. 계약일을 확인할 수 있을 것 — “계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다”는 괄호가 붙는다.

대상이 토지로 적혀 있다는 점도 조문 문언 그대로 읽어야 한다. 제7호는 “재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 거래하기 위해”와 “토지를 양도하기 위한 계약”이라고 두 번 모두 토지라고 적는다. 법 제39조 제2항 본문이 “건축물 또는 토지”라고 하고 같은 시행령 제37조 제3항 제6호가 “건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약”이라고 하는 것과 문언이 다르다.

계약일은 무엇으로 확인하나

시행령 제37조 제3항 제7호가 조문 안에 직접 예시한 것은 계약금 지급 내역이다. 조문은 “계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다”고 적으므로, 계약금 지급 내역이 예시이고 “등”이 그 밖의 확인 자료를 열어 둔 형태다. 어떤 서류가 여기에 해당하는지를 열거한 별도의 하위 규정은 이 글의 확인 범위에서는 확인되지 않았다.

같은 표현은 시행령 제37조 제3항 제6호에도 있다. 제6호는 “계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다”는 괄호를 지정 전 계약에 붙이고, 여기에 더해 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 부동산 거래의 신고를 할 것을 요구한다. 두 호 모두 계약일 확인을 요건으로 삼되, 제6호는 60일 내 거래신고를, 제7호는 지정 전 토지거래허가 신청을 각각 함께 요구한다.

지정 전에 계약까지 마친 경우와 어떻게 갈리나

계약 체결 시점이 투기과열지구 지정 전이면 제6호, 지정 후이면서 지정 전 토지거래허가 신청에 따른 계약이면 제7호다. 두 호는 요구하는 추가 절차도 다르다. 제6호는 지정된 날부터 60일 이내의 부동산 거래신고를, 제7호는 지정 전의 토지거래허가 신청과 그 허가에 따른 계약 체결을 요구한다.

두 호 모두 “계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다”는 괄호를 달고 있다.

2025년 10월 16일이라는 날짜는 어디서 나오나

대통령령 제36073호 부칙 제2조 적용례에서 나온다. 부칙 제2조는 “제37조제3항제7호의 개정규정은 2025년 10월 16일부터 이 영 시행 전까지의 기간 동안 투기과열지구로 지정된 지역에 대해서도 적용한다”고 정한다. 같은 부칙 제1조는 “이 영은 공포한 날부터 시행한다”이고 공포일이 2026년 2월 3일이므로, 적용례가 말하는 “이 영 시행 전까지”는 2026년 2월 2일까지다.

시행일과 적용 범위는 다른 자리다. 조문 자체는 2026년 2월 3일부터 시행되었고, 적용례는 그보다 앞선 2025년 10월 16일부터 2026년 2월 2일 사이에 투기과열지구로 지정된 지역까지 제7호 개정규정이 미치도록 범위를 넓힌다. 적용례가 늦추거나 앞당긴 것은 조문의 시행일이 아니라 개정규정의 적용 범위이며, 기준이 되는 것은 계약일이 아니라 그 지역이 투기과열지구로 지정된 시기다.

어기면 어떤 조문이 적용되나

법 제39조 제2항 본문 자체는 형벌 조항이 아니라 조합원 자격을 배제하는 규정이다. 형사처벌은 별도로 법 제136조가 정하고, 그 본문의 법정형은 “3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다”이다. 이 글의 확인 범위에서 확인된 바로는, 거짓이나 부정한 방법으로 제39조 제2항을 위반해 조합원 자격을 취득하게 한 행위는 제136조 제6호가, 제39조 제2항을 회피할 목적으로 양도ㆍ양수 사실을 은폐한 행위는 제136조 제7호가 규정한다.

행위별 분해

표 마지막 줄은 이 주제의 벌칙 조문이 아니다. 법 제137조 제1호는 재건축진단 결과보고서 허위작성에 관한 조항이므로, 조합원 지위 양도 제한 위반의 근거로 인용하면 조문이 틀린다. 제136조와 제137조는 본문 법정형도 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금과 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금으로 서로 다르다. 두 조문 모두 “또는”으로 이어진 선택형이다.

법 제136조 제6호와 제7호의 호 문언 전문은 이 글에서 원문 그대로 옮기지 않았고, 위 서술은 두 호가 규정하는 행위의 요지다.

실제 처벌 수위는 어느 정도인가

법정형은 제136조 본문의 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이다. 실제 선고형이 이 범위 안에서 어디에 놓이는지에 관해서는, 이 글의 확인 범위에서 조합원 지위 양도 제한 위반에 관한 공표된 양형기준이나 선고 통계가 확인되지 않았다. 즉 공표 자료 없음이다.

시행령 제37조 제3항 제7호 또는 이 호의 토지거래허가ㆍ계약일 확인 요건을 직접 대상으로 한 판례ㆍ결정도 이 글의 확인 범위에서는 확인되지 않았다. 제7호가 2026년 2월 3일 신설된 규정이라는 점이 이 공백의 배경이다. 참고로 법제처 법령해석 21-0408(2021. 9. 29.)이 이 글의 확인 범위에서 함께 확인되지만, 이는 시행령 제37조 제3항 제3호의 토지 소유기간 기준시점에 관한 해석례이고 제7호에 관한 것이 아니다.

조문을 인용할 때 공포번호를 어떻게 적어야 하나

현행 법령 상단의 공포번호와 그 조문을 실제로 바꾼 공포번호는 다르다. 시행령 제37조 제3항 제7호의 현행 문언을 만든 것은 대통령령 제36073호(2026. 2. 3.)이고, 현행 시행령 상단에 붙은 대통령령 제36424호(2026. 6. 23., 타법개정)는 제37조를 고치지 않았다. 제37조 제3항의 개정 표시가 “<개정 2020. 6. 23., 2021. 7. 13., 2026. 2. 3.>“으로 끝나는 것이 그 근거다.

법률 쪽도 같다. 법 제39조 제2항의 현행 호 체계, 곧 제5호를 제7호로 옮기고 제5호ㆍ제6호를 신설한 개정은 법률 제18046호(2021. 4. 13.)에서 이루어졌고, 현행 법 상단의 법률 제21447호(2026. 3. 5., 타법개정)는 제39조 제2항을 고치지 않았다. 법 제137조 제1호의 “재건축진단 결과보고서”라는 현행 문언을 만든 것은 법률 제20549호(2024. 12. 3.)로, 종전의 “안전진단”을 고친 개정이다. 상단 공포번호를 그대로 조문의 근거로 적으면 인용이 틀어진다.

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