투기과열지구 지정 전 토지거래허가 신청했다면…조합원 지위 양도 예외
계약금 지급 내역 등으로 계약일 확인돼야…2025년 10월 16일 이후 지정 지역에도 적용
투기과열지구로 지정되기 전에 정비사업 구역의 토지를 거래하기 위해 토지거래허가를 신청했다면, 지정 이후 체결한 양도 계약도 조합원 지위 양도 제한의 예외에 해당한다.
이 예외는 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항 제7호에 들어 있다. 대통령령 제36073호가 지난 2월 3일 이 호를 신설했고, 부칙 제1조에 따라 공포한 날부터 시행됐다.
제7호는 그 자체로 권리를 주는 조항이 아니라 모법의 위임을 받은 예외 요건이다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항 본문은 주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획 인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 정한다.
같은 항 단서는 양도인이 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 양도인으로부터 양수한 자는 그러하지 아니하다고 규정한다. 그 가운데 제7호가 “그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우”를 대통령령에 넘긴 자리다.
시행령 제37조 제3항 제7호는 두 시점을 나눠 요구한다. 투기과열지구로 지정되기 전에 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조에 따라 토지거래에 대한 허가를 신청했을 것, 그리고 지정된 이후 그 신청에 대한 허가에 따라 토지를 양도하기 위한 계약을 체결했을 것이다.
계약은 괄호에서 다시 좁혀진다. 조항은 해당 계약을 “계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다”고 적고 있어, 허가를 받았다는 사실만으로는 요건이 채워지지 않는다.
같은 항 제6호는 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지의 양도 계약을 체결하고 지정된 날부터 60일 이내에 같은 법 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우를 예외로 정한다. 제6호는 계약 체결 시점이, 제7호는 허가 신청 시점이 지정 전에 있었던 경우를 각각 다루며, 제7호가 적는 대상은 토지다.
부칙 제2조는 적용 범위를 따로 정했다. 제37조 제3항 제7호의 개정규정은 2025년 10월 16일부터 이 영 시행 전까지의 기간 동안 투기과열지구로 지정된 지역에 대해서도 적용한다는 내용이다.
조항의 시행일과 적용 범위는 구별된다. 제7호는 지난 2월 3일부터 시행됐지만, 적용례에 따라 그 전인 2025년 10월 16일 이후 지정된 지역에도 미친다.
벌칙은 다른 조문에 있다. 도시 및 주거환경정비법 제136조는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 정하면서, 제6호에서 거짓이나 부정한 방법으로 제39조 제2항을 위반해 조합원 자격을 취득하게 한 경우를, 제7호에서 같은 항을 회피할 목적으로 양도·양수 사실을 은폐한 경우를 규정한다.
같은 법 제137조는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금을 정하고 있으나, 제1호는 재건축진단 결과보고서를 거짓으로 작성한 자에 관한 규정이어서 조합원 지위 양도와는 적용 대상이 다르다.
이 글의 확인 범위에서는 시행령 제37조 제3항 제7호나 그 토지거래허가·계약일 확인 요건을 직접 다룬 판례나 결정은 확인되지 않았다.
참고 법령
- 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항, 제136조 제6호·제7호, 제137조 제1호
- 도시 및 주거환경정비법 시행령 제37조 제3항 제6호·제7호
- 도시 및 주거환경정비법 시행령 부칙(대통령령 제36073호) 제1조·제2조
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조, 제11조
- 주택법 제63조 제1항