토지거래허가를 받았다면 투기과열지구의 조합원 지위 양도 예외가 될까
요약 및 결론: 투기과열지구에서의 재건축·재개발 조합원 지위 양도는 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항이 제한하며, 같은 항 단서와 제7호가 대통령령상 예외의 근거가 된다. 토지거래허가를 신청한 경우에는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조제3항제7호의 모든 요건, 즉 지정 전 허가 신청, 허가에 따른 계약 체결, 계약금 지급 내역 등으로 확인되는 계약일이 갖춰져야 예외 사유를 검토할 수 있다.
2026년 2월 3일 신설된 시행령 제37조제3항제7호는 투기과열지구 지정 전 토지거래허가를 신청한 거래를 별도로 정했다. 허가 신청이나 허가서만으로 끝나는 규정이 아니라, 허가에 따라 체결한 계약과 계약일을 확인할 수 있는 자료까지 요구한다는 점이 핵심이다.
투기과열지구에서 조합원 지위 양도는 원칙적으로 어떻게 제한되나요?
투기과열지구로 지정된 지역의 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획 인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자가 조합원이 될 수 없다는 것이 법 제39조제2항 본문의 원칙이다. 다만 양도인이 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하면, 그 양도인으로부터 양수한 자에게는 그 제한이 적용되지 않는다.
시행령 제37조제3항제7호는 독립적으로 조합원 지위를 주는 규정이 아니다. 법 제39조제2항 단서와 제7호가 위임한 ‘불가피한 사정’의 예외 요건 가운데 하나로 읽어야 한다.
토지거래허가를 받으면 어떤 요건을 각각 확인하나요?
시행령 제37조제3항제7호는 네 단계의 사실을 구분한다. 투기과열지구 지정 전에 토지거래허가를 신청했는지, 지정 뒤에 토지를 양도하기 위한 계약을 체결했는지, 그 계약이 해당 허가에 따른 것인지, 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는지가 모두 별개의 확인 대상이다.
토지거래허가 신청은 지정 전에 있어야 한다. 계약은 지정 뒤에 체결될 수 있으나, 해당 신청에 대한 토지거래허가에 따라 체결한 계약이어야 하고, 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있어야 한다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형 |
|---|---|---|
| 지정 전 토지거래허가 신청 후, 허가에 따른 계약을 체결하고 계약일을 확인할 수 있는 경우 | 「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항 단서·제7호, 같은 법 시행령 제37조제3항제7호 | 예외 요건 규정으로서 별도 법정형 없음 |
| 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제39조제2항을 위반하여 조합원 자격을 취득하게 하는 행위 | 「도시 및 주거환경정비법」 제136조제6호 | 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 |
| 양도·양수 사실을 은폐해 제39조제2항을 회피하는 행위 | 「도시 및 주거환경정비법」 제136조제7호 | 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 |
표의 첫 행은 예외 요건을 적은 것이며, 허가 신청만으로 예외가 완성된다는 뜻이 아니다. 제136조제6호와 제7호의 적용은 각 행위의 구체적 사실관계가 조문 요건에 들어맞는지를 기준으로 구별된다.
2025년 10월 16일 이후 지정 지역에도 적용되나요?
대통령령 제36073호 부칙 제2조는 시행령 제37조제3항제7호의 개정규정을 2025년 10월 16일부터 그 영 시행 전까지 투기과열지구로 지정된 지역에도 적용한다고 정한다. 제7호는 2026년 2월 3일 공포·시행됐지만, 적용례는 그보다 앞선 지정 지역까지 적용 범위를 정한 것이다.
시행일과 적용 범위는 같은 질문이 아니다. 부칙이 늦춘 대상은 조문 자체의 시행이 아니라 제37조제3항제7호 개정규정의 적용 범위다.
벌칙은 제137조가 아니라 제136조를 봐야 하나요?
제39조제2항을 거짓 또는 부정한 방법으로 위반해 조합원 자격을 취득하게 한 행위는 제136조제6호를, 양도·양수 사실을 은폐해 같은 항을 회피한 행위는 제136조제7호를 검토 대상으로 한다. 두 호의 법정형은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이다.
제137조제1호는 재건축진단 결과보고서를 거짓으로 작성한 행위에 관한 조항이다. 제39조제2항의 조합원 지위 양도 제한과 관련한 벌칙 근거로 제137조제1호를 적는 것은 조문 대상이 다르다.
실제 처벌 수위는 법정형과 어떻게 다른가요?
법정형은 제136조제6호와 제7호 모두 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금이다. 실제 선고는 법정형만으로 정해지지 않으며, 이 글의 확인 범위에서는 제37조제3항제7호의 토지거래허가·계약일 확인 요건을 직접 대상으로 한 판례 또는 결정은 확인되지 않았다.
이 글의 확인 범위에서는 해당 행위유형의 실제 선고 수위를 집계한 공식 통계나 별도 양형기준 수치는 공표 자료 없음으로 정리한다. 따라서 법정형을 실제 선고 형량처럼 단정할 수 없다.
현행 법령의 상단 공포번호를 그대로 인용해도 되나요?
시행령 제37조제3항제7호를 신설한 번호는 대통령령 제36073호이며, 공포일과 시행일은 2026년 2월 3일이다. 현행 시행령 상단의 대통령령 제36424호는 법령 전체의 뒤 공포번호이지만 제37조를 고친 번호는 아니다.
법 제39조제2항의 현재 제7호 체계는 법률 제18046호에서 형성됐다. 조문별 연혁을 설명할 때에는 현행본 상단의 가장 최근 공포번호와 해당 조문 문언을 실제로 바꾼 공포번호를 구별해야 한다.
관련 법령
투기과열지구에서 재건축사업은 조합설립인가 후, 재개발사업은 관리처분계획 인가 후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 정한다. 다만 양도인이 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 양도인으로부터 양수한 자에게는 예외가 적용된다. 제7호는 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우를 정한다.
제6호는 투기과열지구 지정 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 지정일부터 60일 이내에 부동산 거래 신고를 한 경우를 정한다. 제7호는 지정 전에 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 거래하기 위한 토지거래허가를 신청하고, 지정 이후 해당 허가에 따라 토지를 양도하기 위한 계약을 체결한 경우를 정한다. 두 호 모두 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다.
제136조는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 정한다. 제6호는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제39조 제2항을 위반하여 조합원 자격을 취득하게 한 행위를, 제7호는 같은 항을 회피할 목적으로 양도ㆍ양수 사실을 은폐한 행위를 규정한다.
제137조 제1호는 제12조 제5항에 따른 재건축진단 결과보고서를 거짓으로 작성한 자를 규정한다. 법정형은 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이다. 조합원 지위 양도 제한과 관련한 제39조 제2항의 벌칙 근거와는 대상이 다르다.
제1조는 이 영을 공포한 날부터 시행한다고 정한다. 제2조는 제37조 제3항 제7호의 개정규정을 2025년 10월 16일부터 이 영 시행 전까지 투기과열지구로 지정된 지역에도 적용한다고 정한다.
자주 묻는 질문
투기과열지구 지정 전에 계약했으면 조합원 지위를 넘길 수 있나요?
투기과열지구 지정 전 계약은 시행령 제37조제3항제6호에서 계약일을 확인할 수 있고 지정일부터 60일 이내에 부동산 거래 신고를 한 경우에 관한 별도 요건을 둔다. 토지거래허가 신청을 거친 거래는 제7호가 정한 지정 전 허가 신청, 허가에 따른 계약, 계약일 확인 요건을 따로 본다.
토지거래허가를 받은 경우 계약일은 무엇으로 증명하나요?
시행령 제37조제3항제7호는 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다. 허가를 받았다는 사실과 계약일을 확인할 수 있는지는 서로 다른 요건이므로, 허가서만으로 계약일 확인 요건이 충족된다고 단정할 수 없다.
2025년 10월 이후 지정된 지역에도 이 예외가 적용되나요?
대통령령 제36073호 부칙 제2조는 2025년 10월 16일부터 2026년 2월 2일까지 투기과열지구로 지정된 지역에도 제37조제3항제7호의 개정규정을 적용한다. 적용례의 대상은 제7호 조문 전체의 시행일이 아니라 그 개정규정의 적용 범위다.