내 돈으로 샀는데 등기는 남의 이름 — 부동산실명법 제4조의 무효는 두 층이다
한 줄 답. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조는 무효로 한다를 두 번 쓴다. 다만 무효가 되는 대상이 서로 다르고, 두 번째 무효에는 단서가 붙어 있으며, 제3항이 그 무효의 사정거리를 다시 자른다. 그래서 “명의신탁은 무효다”에서 “그러니 집은 내 것으로 돌아온다”까지는 조문 문언상 한 걸음이 아니다.
제4조 원문
[시행 2020. 3. 24.] [법률 제17091호, 2020. 3. 24., 타법개정]
제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
제4조는 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항 세 개 항으로 되어 있다. 각 호는 없고, 제2항은 본문과 단서로만 구성된다. 삭제된 항도 없다.
무효가 두 층이라는 말의 뜻
| 제4조 | 무엇을 무효로 하는가 | 조문의 어미 |
|---|---|---|
| 제1항 | 명의신탁약정 그 자체 | 무효로 한다 |
| 제2항 본문 | 그 약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동 | 무효로 한다 |
| 제2항 단서 | 취득계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고, 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우 | 그러하지 아니하다 |
| 제3항 | 제1항ㆍ제2항의 무효를 제3자에게 | 대항하지 못한다 |
약정이 무효라는 말과 등기가 무효라는 말은 같은 말이 아니다. 제1항은 사람과 사람 사이의 약속을, 제2항 본문은 그 약속을 실행해 만들어진 물권변동을 각각 겨눈다. 그리고 제2항 단서에 걸리면 물권변동은 무효가 되지 않는다 — 등기가 그대로 남는다는 뜻이다.
명의신탁약정이 무엇인지는 제2조 제1호가 정의한다. 부동산에 관한 물권을 보유했거나 사실상 취득하려는 실권리자가, 대내적으로는 자기가 물권을 보유하기로 하면서 등기는 타인 명의로 하기로 하는 약정이다. 같은 호 단서는 세 가지를 정의에서 아예 제외한다. 채무의 변제를 담보하기 위해 채권자가 물권을 이전받거나 가등기하는 경우, 위치와 면적을 특정해 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우, 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우다.
제2항 단서 — 요건은 선의 한 단어가 아니다
단서를 “선의의 상대방은 보호된다”로 줄여 쓰는 설명이 있다. 그러나 법문에는 선의라는 말이 쓰여 있지 않고, 요건은 두 겹이다.
- 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 될 것. 등기 명의만 빌려준 사람이 아니라, 그 사람이 계약의 당사자로 나서서 계약을 맺어야 한다.
- 그 계약의 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못했을 것. 여기서 문제 되는 인식은 계약 상대방의 인식이다.
두 요건이 함께 충족되어야 제2항 본문의 무효가 되돌아온다. 어느 하나만 들어 “몰랐으니 유효” 또는 “명의만 빌려줬으니 무효”로 말하면 문언과 어긋난다.
이 요건이 갖춰졌을 때 결과가 어떻게 갈리는지에 관하여, 대법원 2019. 6. 13. 선고 2017다246180 판결은 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우, 명의수탁자가 부동산의 완전한 소유권을 취득하고 명의신탁자에게 부당이득반환의무를 부담한다고 보았다. 돌아오는 것이 부동산이 아니라 금전이 되는 갈림이 여기서 생긴다.
인식의 기준 시점도 조문만으로는 읽히지 않는 자리다. 대법원 2018. 4. 10. 선고 2017다257715 판결은 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 경우 계약과 등기의 효력을 판단하는 기준이 매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식이라고 하면서, 매도인이 계약 체결 이후에 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 이유로 그 계약과 등기가 무효로 되지는 않는다고 판시했다.
제3항 — 제3자에는 선의 요건이 붙어 있지 않다
제3항은 제1항ㆍ제2항의 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고만 쓴다. 문언에 선의가 없으므로 “선의의 제3자만 보호된다”고 단정하면 조문 그대로가 아니다. 대신 그 제3자의 범위는 판례가 구체화하고 있다.
대법원 2021. 11. 11. 선고 2019다272725 판결은 제4조 제3항에서 정한 제3자의 범위가, 명의신탁약정에 따라 형성된 외관을 토대로 다시 명의신탁이 이루어지는 등 연속된 명의신탁관계에서 최후의 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 사이에 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람에게도 원칙적으로 적용된다고 보았다.
한편 대법원 2024. 4. 16. 선고 2023다280556 판결은, 명의수탁자가 양자간 또는 제3자간 등기명의신탁에 따라 명의신탁자 또는 매도인으로부터 소유권이전등기를 넘겨받은 부동산을 자기 마음대로 처분한 경우 형사상 횡령죄로 처벌되는지와 관계없이 명의신탁자에 대하여 민사상 불법행위책임을 부담한다고 보았다. 같은 판결은 제4조 제1항에 따라 무효인 명의신탁약정의 목적물인 부동산이 수용이나 공공용지의 협의취득 등을 원인으로 제3자 앞으로 소유권이전등기가 되어 이에 따른 보상금 등을 수령한 명의수탁자가 그 보상금 등을 처분하거나 반환을 거부하는 경우에 관하여는 원칙적으로 불법행위에 해당하지 않는다고 보았다.
제4조에는 법정형이 없다 — 제재는 제3조 위반에 붙는다
제4조는 민사상 효력을 정한 조항이다. 징역ㆍ벌금ㆍ과징금ㆍ이행강제금은 제4조가 아니라 다른 조문에 있고, 그 제재가 겨누는 것은 제3조 위반이다. 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다고 정한다.
| 조문 | 제재 | 법문 |
|---|---|---|
| 제5조 제1항 | 과징금 | 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 부과. 대상은 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자, 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자 |
| 제6조 제2항 | 이행강제금 | 과징금 부과일부터 1년이 지난 때 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지난 때 100분의 20 |
| 제7조 제1항 | 형벌(명의신탁자 등) | 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금 |
| 제7조 제2항 | 형벌(명의수탁자) | 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 |
제7조의 법정형은 징역과 벌금 중 하나를 택하는 선택형이다. 또는을 빼고 옮기면 다른 조문이 된다. 참고로 제7조는 세 개 항으로 표시되지만 제3항은 삭제 <2016. 1. 6.>다.
제6조 제1항 단서는 제4조와 제재를 잇는 자리이기도 하다. 과징금을 부과받은 사람은 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자기 명의로 등기해야 하지만, 제4조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 등기를 자기 명의로 되돌릴 수 없는 국면이 조문 안에 이미 전제되어 있는 셈이다.
과징금의 구체적 부과기준은 제5조 제3항이, 물납 기준은 제5조 제4항이 각각 대통령령에 위임하고 있으므로 조문 문언만으로 금액을 단정할 수 없다. 과징금을 일시에 내기 어려운 경우의 납부기한 연장ㆍ분할 납부는 제5조의2가 정하고, 신청은 과징금 납부를 통지받은 날부터 30일 이내에 해야 한다.
조사와 통보 절차도 따로 있다. 제9조에 따라 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장은 필요하다고 인정하는 경우 위반 여부 확인 조사를 할 수 있고, 국세청장은 탈세 혐의가 있다고 인정하는 경우 조사를 할 수 있으며, 공무원이 직무 수행 중 위반 사실을 알게 된 경우에는 통보하여야 한다.
방향이 정반대인 조문 — 제8조 특례
제8조는 다음 세 유형에 대하여, 조세 포탈ㆍ강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조 제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다고 정한다.
- 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 같이 표시하여 등기한 경우를 포함) 외의 자의 명의로 등기한 경우
- 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
- 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우
여기에 해당하면 제4조의 무효도 함께 적용되지 않는다. 목적 요건이 붙어 있다는 점이 핵심이고, 유형에 들어맞는다는 사정만으로 곧바로 결론이 나오지는 않는다.
널리 도는 설명과 법문 대조
| 자주 보이는 말 | 조문 문언 기준 |
|---|---|
| “내 돈으로 샀으면 무조건 내 집이다” | 제4조 제2항 단서, 제4조 제3항, 제8조 특례가 각각 그 결론을 막는다. 취득계약의 상대방이 명의신탁약정을 알지 못했던 계약명의신탁이면 물권변동은 무효가 되지 않는다. |
| “명의신탁은 범칙금만 내면 된다” | 이 법에는 일반 명의신탁에 관한 범칙금이라는 표현이 없다. 제5조는 과징금, 제6조는 이행강제금, 제7조는 징역 또는 벌금이다. |
| “과태료가 나온다” | 일반 명의신탁의 직접 제재 명칭은 법문상 과징금이다. 제10조에 나오는 과태료는 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료다. |
| “3년 안에 돌려받아야 한다” | 제4조에는 반환이나 소 제기의 기간이 없다. 3년은 제10조의 장기미등기자 기준, 즉 소유권이전등기를 신청하지 아니한 기간이다. |
| “선의의 제3자만 보호된다” | 제3항 문언에 선의가 없다. 범위는 판례가 구체화하는 중이다. |
| “명의신탁이면 등기가 다 무효다” | 제2항 단서에 해당하면 물권변동은 무효가 아니고, 제3항 때문에 무효를 제3자에게 대항하지 못한다. |
제11조부터 제14조까지는 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전의 기존 명의신탁이나 양도담보를 전제로 한 규정이다. 지금 새로 이루어진 명의신탁의 일반적인 답으로 끌어오면 조문의 적용 범위를 벗어난다.
시행과 연혁 — 공포번호를 잘못 짝지우기 쉬운 자리
국가법령정보센터 현행본 표시는 [시행 2020. 3. 24.] [법률 제17091호, 2020. 3. 24., 타법개정]이고, 이 글의 확인 범위에서 이후 시행예정 조문은 확인되지 않았다.
다만 상단에 찍힌 법률 제17091호는 제4조를 고치지 않았다. 그 법률이 이 법에서 바꾼 것은 제5조 제6항의 인용 법률명, 즉 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」을 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」로 바꾼 것뿐이다.
제4조의 현행 문언을 만든 개정법률은 **법률 제10203호(2010. 3. 31. 일부개정)**다. 이 법률은 제1조부터 제14조까지를 전부 고쳤고, 부칙은 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 한 줄이다. 별도의 시행일 단서나 적용례ㆍ경과조치는 없다. 적용례가 붙은 것은 제8조 제3호(종교단체 특례)에 관한 법률 제11884호 부칙 제2조이므로 둘을 섞으면 안 된다.
현행본 상단의 공포번호가 곧 그 조문을 만든 공포번호는 아니라는 점 — 이 법 제4조는 그 차이가 그대로 드러나는 예다.
자주 나오는 질문
내 돈으로 산 집이 다른 사람 명의면 돌려받을 수 있나요 조문만으로는 “돌려받는다”로 단정할 수 없다. 제4조 제1항ㆍ제2항 본문의 무효가 원칙이지만, 취득계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자가 명의신탁약정을 알지 못했다면 제2항 단서로 물권변동은 무효가 되지 않는다. 이 경우에 관하여 대법원 2019. 6. 13. 선고 2017다246180 판결은 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득하고 명의신탁자에게 부당이득반환의무를 부담한다고 보았다. 또 제3항 때문에 무효를 제3자에게 대항하지 못하고, 제8조 특례에 해당하면 제4조 자체가 적용되지 않는다. 결론은 어느 유형인지, 계약 상대방이 무엇을 알았는지에 따라 갈린다.
명의신탁 등기는 무효인가요 제4조 제2항 본문은 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동을 무효로 한다. 다만 같은 항 단서의 두 요건(명의수탁자가 취득계약의 어느 한쪽 당사자일 것, 상대방 당사자가 명의신탁약정 사실을 알지 못했을 것)에 해당하면 무효가 아니다. 제1항의 약정 무효와 제2항의 물권변동 무효는 서로 다른 층위다.
명의신탁인 줄 몰랐던 매도인은 어떻게 되나요
제4조 제2항 단서가 겨누는 인식이 바로 그 지점이다. 명의수탁자가 계약의 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자가 명의신탁약정을 알지 못했다면 물권변동은 무효가 되지 않는다. 대법원 2018. 4. 10. 선고 2017다257715 판결은 그 판단 기준이 매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식이고, 계약 체결 이후에 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 이유로 계약과 등기가 무효로 되지는 않는다고 판시했다.
등기를 되돌리면 제재도 사라지나요 제4조의 효력 문제와 제5조ㆍ제6조ㆍ제7조의 제재는 별개다. 제재의 대상은 제4조 위반이 아니라 제3조 위반이다. 다만 제5조 제2항 단서는 과징금을 부과받은 날 이미 명의신탁관계를 종료하였거나 실명등기를 하였을 때에는 그 시점의 부동산 가액으로 과징금 부동산 가액을 산정하도록 정하고 있다.
제4조에 각 호가 있나요 없다. 제4조는 세 개 항으로 되어 있고 각 호와 목이 없으며, 제2항은 본문과 단서로만 구성된다. 삭제된 항도 없다.
정리
- 제4조의 무효는 두 층이다. 제1항은 약정, 제2항 본문은 물권변동.
- 제2항 단서의 요건은 두 겹이다. 명의수탁자가 취득계약의 어느 한쪽 당사자일 것, 상대방 당사자가 명의신탁약정을 알지 못했을 것.
- 제3항은 무효의 사정거리를 자른다. 문언에
선의요건이 없다. - 제4조 자체에는 법정형이 없다. 과징금은 제5조, 이행강제금은 제6조, 형벌은 제7조이고, 그 대상은 제3조 위반이다.
범칙금ㆍ과태료ㆍ3년은 제4조의 말이 아니다.
참고 법령
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 [시행 2020. 3. 24.] [법률 제17091호, 2020. 3. 24., 타법개정]
- 제2조(정의) 제1호ㆍ제2호ㆍ제3호ㆍ제4호
- 제3조(실권리자명의 등기의무 등) 제1항ㆍ제2항
- 제4조(명의신탁약정의 효력) 제1항ㆍ제2항 본문 및 단서ㆍ제3항
- 제5조(과징금) 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항ㆍ제4항ㆍ제5항ㆍ제6항ㆍ제7항
- 제5조의2(과징금 납부기한의 연장 및 분할 납부) 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항ㆍ제4항
- 제6조(이행강제금) 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항
- 제7조(벌칙) 제1항ㆍ제2항(제3항은 2016. 1. 6. 삭제)
- 제8조(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례) 제1호ㆍ제2호ㆍ제3호
- 제9조(조사 등) 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항
- 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등) 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항ㆍ제4항ㆍ제5항
- 제11조~제14조(기존 명의신탁ㆍ양도담보 등에 관한 규정)
- 제12조의2(양벌규정)
연혁 법률
- 법률 제10203호, 2010. 3. 31., 일부개정 (제1조부터 제14조까지 전문개정 — 제4조 현행 문언의 근거)
- 법률 제11884호, 2013. 7. 12., 일부개정 (제8조ㆍ부칙 제2조 적용례)
- 법률 제13713호, 2016. 1. 6., 일부개정 (제5조의2 신설, 제7조 제3항 삭제, 제12조의2 신설 등)
- 법률 제17091호, 2020. 3. 24., 타법개정 (제5조 제6항 인용 법률명 변경)
인용 법령
- 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항, 제11조
- 「소득세법」 제99조
- 「상속세 및 증여세법」 제61조 제5항, 제66조
- 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」
- 「신탁법」, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」
- 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」
참조 판결
- 대법원 2018. 4. 10. 선고 2017다257715 판결(소유권이전등기)
- 대법원 2019. 6. 13. 선고 2017다246180 판결(소유권이전등기말소등)
- 대법원 2021. 11. 11. 선고 2019다272725 판결(손해배상(기))
- 대법원 2024. 4. 16. 선고 2023다280556 판결(횡령금반환의소)
이 글은 조문 문언과 위 판결의 판시사항을 정리한 것이다. 개별 사안의 결론은 계약 유형과 당사자의 인식 등 사실관계에 따라 달라진다.