명의신탁 약정은 무효, 등기는 별개…제4조 제2항 단서가 가른다
명의수탁자가 당사자이고 상대방이 몰랐다면 물권변동 유효…제3항은 무효를 제3자에게 대항 못 해
부동산을 다른 사람 명의로 등기하기로 한 약정은 무효지만, 그 약정에 따른 등기가 언제나 무효가 되는 것은 아니다.
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조는 무효라는 표현을 두 번 쓰는데, 무효가 되는 대상은 서로 다르다. 제1항은 “명의신탁약정은 무효로 한다”고 정하고, 제2항 본문은 “명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다”고 정해 약정의 효력과 등기의 효력을 나누어 규정하고 있다.
제2항에는 단서가 붙어 있다. “부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다”는 내용이다.
단서가 적용되려면 두 가지가 함께 갖춰져야 한다. 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자여야 하고, 그 계약의 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못했어야 한다. 조문에 ‘선의’라는 표현은 쓰이지 않았다.
대법원은 2018년 4월 선고한 소유권이전등기 사건에서 계약과 등기의 효력을 판단하는 기준이 매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식이라고 판단했다. 매도인이 계약 체결 이후 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 이유로 그 계약과 등기가 무효로 되지는 않는다고 밝혔다.
대법원은 2019년 6월 선고한 소유권이전등기말소 사건에서는 이 단서에 해당하는 경우 명의수탁자가 부동산의 완전한 소유권을 취득하고 명의신탁자에게 부당이득반환의무를 부담한다고 판단했다.
제3항은 “제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다”고 정한다. 이 조항에도 제3자가 선의여야 한다는 요건은 문언에 없다.
대법원은 2021년 11월 선고한 손해배상 사건에서 제3항의 제3자 범위가 명의신탁약정에 따라 형성된 외관을 토대로 다시 명의신탁이 이루어지는 등 연속된 명의신탁관계에서 최후의 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람에게도 원칙적으로 적용된다고 판단했다.
대법원은 2024년 4월 선고한 횡령금반환 사건에서는 명의수탁자가 양자간 또는 제3자간 등기명의신탁에 따라 넘겨받은 부동산을 자기 마음대로 처분한 경우 형사상 횡령죄로 처벌되는지와 관계없이 명의신탁자에 대하여 민사상 불법행위책임을 부담한다고 판단했다.
제4조 자체에는 징역·벌금이나 과징금 규정이 없다. 이 법의 제재는 “누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다”고 정한 제3조 위반을 대상으로 삼는다.
제5조 제1항은 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자 등에게 해당 부동산 가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과하도록 하고 있다. 제6조 제2항은 과징금을 부과받고도 자기 명의로 등기하지 않으면 과징금 부과일부터 1년이 지난 때 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액을, 다시 1년이 지난 때 100분의 20에 해당하는 금액을 각각 이행강제금으로 부과하도록 정한다.
제7조는 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자에게 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금을, 같은 항을 위반한 명의수탁자에게 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 정하고 있다. 두 조항 모두 징역과 벌금 가운데 하나를 택하는 선택형이다.
이 법에는 일반 명의신탁에 관한 범칙금이나 과태료 조항이 없다. 제10조에 나오는 과태료는 소유권이전등기를 3년 이내에 신청하지 않은 장기미등기자에 관한 것으로, 부동산등기 특별조치법 제11조에 따른 과태료를 가리킨다.
제4조에는 반환이나 소 제기의 기간이 정해져 있지 않다. 3년은 제10조의 장기미등기자 판단 기준일 뿐 명의신탁된 부동산을 되찾아야 하는 기한이 아니다.
반대 방향의 조항도 있다. 제8조는 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 등기한 경우, 종교단체 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우로서 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않으면 제4조부터 제7조까지를 적용하지 않는다고 정한다.
제4조는 현재 시행 중이다. 국가법령정보센터 현행본은 “[시행 2020. 3. 24.] [법률 제17091호, 2020. 3. 24., 타법개정]“으로 표시돼 있으나, 제17091호가 이 법에서 고친 것은 제5조 제6항의 인용 법률명뿐이다.
제4조의 현행 문언을 만든 개정법률은 2010년 3월 31일 공포된 법률 제10203호다. 이 법률은 제1조부터 제14조까지를 모두 고쳤고 공포한 날부터 시행됐으며, 부칙에 별도의 적용례나 경과조치를 두지 않았다.
제11조부터 제14조까지는 1995년 이 법 시행 전에 이루어진 기존 명의신탁이나 양도담보를 전제로 한 규정이다. 지금 이루어지는 명의신탁의 효력은 제4조가, 등기의무와 그 위반에 대한 제재는 제3조와 제5조부터 제7조까지가 각각 정하고 있다.
참고 법령
부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조(정의), 제3조(실권리자명의 등기의무 등), 제4조(명의신탁약정의 효력), 제5조(과징금), 제6조(이행강제금), 제7조(벌칙), 제8조(종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례), 제10조(장기미등기자에 대한 벌칙 등), 제11조(기존 명의신탁약정에 따른 등기의 실명등기 등), 제12조(실명등기의무 위반의 효력 등), 제13조(실명등기에 대한 조세부과의 특례), 제14조(기존 양도담보권자의 서면 제출 의무 등)
부동산등기 특별조치법 제11조
참고 판례
대법원 2018. 4. 10. 선고 2017다257715 판결
대법원 2019. 6. 13. 선고 2017다246180 판결
대법원 2021. 11. 11. 선고 2019다272725 판결
대법원 2024. 4. 16. 선고 2023다280556 판결