사기·재산

내 돈으로 산 집이 남의 이름으로 등기돼 있다면, 돌아오는 것은 집인가 돈인가

입력 2026.09.10. 오전 10:08

요약 및 결론: 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조는 명의신탁약정을 무효로 하고(제1항), 그 약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효로 한다(제2항 본문). 다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 물권변동이 무효가 되지 않으며(제2항 단서), 제1항ㆍ제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(제3항). 제4조 자체에는 징역ㆍ벌금이 없고, 형벌은 제7조, 과징금은 제5조, 이행강제금은 제6조가 각각 제3조 위반을 대상으로 정한다.

'명의신탁은 무효'라는 한 문장은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항만 옮긴 것이다. 제4조는 `무효로 한다`를 두 번 쓰는데 무효가 되는 대상이 서로 다르고, 두 번째 무효에는 단서가 붙어 있으며, 제3항이 그 위에 또 하나의 한계를 얹는다. 대법원 2018. 4. 10. 선고 2017다257715 판결부터 2024. 4. 16. 선고 2023다280556 판결까지 이 층위를 나누어 판단해 왔고, 어느 층에 걸리는지에 따라 되돌아오는 것이 부동산인지 금전인지가 갈린다.

제4조는 무엇을 무효로 하는가

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조가 무효로 하는 것은 두 가지이고, 그 둘은 같은 것이 아니다. 제1항은 명의신탁약정 자체를 무효로 하고, 제2항 본문은 그 약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동을 무효로 한다. 약정이 무효라는 말은 실권리자와 명의를 빌려준 사람 사이의 합의가 효력을 잃는다는 뜻이고, 물권변동이 무효라는 말은 그 합의에 따라 넘어간 소유권 등의 이전 자체가 효력을 잃는다는 뜻이다.

제4조는 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항 세 개 항으로 되어 있고 각 호는 없다. 제2항은 본문과 단서로만 구성되어 있으며, 삭제된 항도 없다. 조문의 어미는 무효로 한다ㆍ그러하지 아니하다ㆍ대항하지 못한다 세 가지이고, 의무나 금지를 정하는 어미는 이 조문에 없다.

제4조의 현행 문언은 법률 제10203호(2010. 3. 31. 일부개정)가 만들었고, 그 부칙은 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 한 줄이다. 국가법령정보센터 현행본 상단에 표시된 [시행 2020. 3. 24.] [법률 제17091호, 2020. 3. 24., 타법개정]의 제17091호는 제5조 제6항의 인용 법률명만 바꾸었을 뿐 제4조를 고치지 않았다.

무효를 되돌리는 단서의 요건은 무엇인가

제4조 제2항 단서의 요건은 두 겹이다. ① 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 될 것, ② 그 계약의 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못했을 것. 이 두 요건이 함께 충족되면 물권변동은 무효가 되지 않고 등기는 그대로 남는다.

법문에는 선의라는 단어가 쓰여 있지 않다. 단서를 ‘선의의 상대방을 보호한다’로 줄이면, 명의수탁자가 취득계약의 당사자여야 한다는 첫 번째 요건이 통째로 빠진다. 이름을 빌려준 사람이 계약서에 당사자로 등장하지 않는 형태와, 그가 직접 매수인 자리에 서는 형태는 이 단서 앞에서 결과가 달라진다.

단서가 적용되는 경우 부동산은 명의수탁자에게 남는다. 대법원 2019. 6. 13. 선고 2017다246180 판결은 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자가 명의신탁약정 사실을 알지 못한 경우, 명의수탁자가 부동산의 완전한 소유권을 취득하고 명의신탁자에게 부당이득반환의무를 부담한다고 보았다. 돈을 댄 쪽에게 돌아오는 것이 부동산이 아니라 금전 채권이 되는 갈림이 여기서 생긴다.

상대방의 인식은 언제를 기준으로 보는가. 대법원 2018. 4. 10. 선고 2017다257715 판결은 계약과 등기의 효력을 판단하는 기준이 매매계약을 체결할 당시 매도인의 인식이라고 하면서, 매도인이 계약 체결 이후에 명의신탁약정 사실을 알게 되었다는 이유로 그 계약과 등기가 무효로 되지는 않는다고 판단했다.

제3항의 ‘제3자’에게는 왜 무효를 주장할 수 없는가

제4조 제3항은 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 정한다. 약정과 등기가 무효라는 사정을 등기 명의를 믿고 새로 이해관계를 맺은 사람에게는 주장할 수 없다는 뜻이고, 이 조항에는 제2항 단서와 달리 상대방이 알았는지 몰랐는지를 요건으로 적어 두지 않았다.

그래서 ‘선의의 제3자만 보호된다’는 정리는 법문 그대로가 아니다. 제3자의 범위는 판례가 구체화하고 있는데, 대법원 2021. 11. 11. 선고 2019다272725 판결은 제4조 제3항의 ‘제3자’가 명의신탁약정에 따라 형성된 외관을 토대로 다시 명의신탁이 이루어지는 등 연속된 명의신탁관계에서 최후의 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 사이에 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람에게도 원칙적으로 적용된다고 보았다.

명의를 맡긴 쪽이 아무 청구도 할 수 없다는 뜻은 아니다. 대법원 2024. 4. 16. 선고 2023다280556 판결은 명의수탁자가 양자간 또는 제3자간 등기명의신탁에 따라 넘겨받은 부동산을 자기 마음대로 처분한 경우, 형사상 횡령죄로 처벌되는지와 관계없이 명의신탁자에 대하여 민사상 불법행위책임을 부담한다고 보았다. 같은 판결은 무효인 명의신탁약정의 목적물인 부동산이 수용이나 공공용지의 협의취득 등을 원인으로 제3자 앞으로 소유권이전등기가 되어 그 보상금 등을 수령한 명의수탁자가 이를 처분하거나 반환을 거부하는 경우에 대해서는, 원칙적으로 불법행위에 해당하지 않는다고 보았다.

명의를 맡긴 쪽과 빌려준 쪽에 어떤 제재가 따르는가

제재의 근거는 제4조가 아니라 제3조다. 제3조 제1항은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다는 금지 규정이고, 제5조의 과징금ㆍ제6조의 이행강제금ㆍ제7조의 형벌은 모두 이 제3조 위반을 대상으로 삼는다. 제4조를 인용하면서 징역이나 벌금을 붙이면 조문이 어긋난다.

이 법은 일반 명의신탁에 대해 ‘범칙금’이나 ‘과태료’라는 말을 쓰지 않는다. 제10조에 나오는 과태료는 장기미등기와 관련된 「부동산등기 특별조치법」 제11조에 따른 과태료를 가리킨다.

제7조 제1항과 제2항의 법정형은 모두 징역 또는 벌금의 선택형이다. 제7조는 세 개 항으로 표시되지만 제3항은 삭제 <2016. 1. 6.>다.

실제 처벌 수위는 어떻게 되는가

이 글의 확인 범위에서는 이 법 위반의 선고 형량 통계나 별도의 양형기준 수치가 공표 자료로 확인되지 않는다. 따라서 실제 선고가 법정형 상한에 얼마나 근접하는지는 단정할 수 없고, 확인 가능한 것은 조문에 적힌 상한과 산정 방식이다.

과징금의 액수도 조문만으로는 확정되지 않는다. 제5조 제1항은 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 부과한다고 상한만 정하고, 제5조 제3항은 부과기준을 부동산평가액, 제3조를 위반한 기간, 조세를 포탈하거나 법령에 따른 제한을 회피할 목적으로 위반하였는지 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하도록 위임했다. 제5조 제2항은 부동산 가액을 소유권의 경우 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가로, 소유권 외의 물권의 경우 「상속세 및 증여세법」 제61조 제5항 및 제66조에 따라 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 산정한다고 정한다.

이행강제금은 비율이 조문에 직접 적혀 있다. 제6조 제2항은 과징금 부과일부터 1년이 지난 때 부동산평가액의 100분의 10, 다시 1년이 지난 때 부동산평가액의 100분의 20을 각각 부과한다고 정한다. 과징금은 해당 부동산 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ특별자치시장ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 부과ㆍ징수하며(제5조 제5항), 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 부분은 물납할 수 있다(제5조 제4항).

제4조가 아예 적용되지 않는 경우가 있는가

있다. 제8조는 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자 명의로 등기한 경우, 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우, 종교단체 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우를 열거하면서, 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 제4조부터 제7조까지 및 제12조 제1항부터 제3항까지를 적용하지 아니한다고 정한다.

목적 요건이 함께 붙어 있다는 점이 이 조문의 핵심이다. 세 가지 유형에 해당하기만 하면 되는 것이 아니라, 조세 포탈ㆍ강제집행 면탈ㆍ법령상 제한 회피의 목적이 없어야 무효와 제재가 함께 비켜간다.

정의 규정에서 처음부터 빠지는 경우도 따로 있다. 제2조 제1호 단서는 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받거나 가등기하는 경우, 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 약정하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우, 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우를 명의신탁약정의 정의에서 제외한다.

‘3년 안에 돌려받아야 한다’는 말은 어디서 온 것인가

제4조에는 반환 청구나 소 제기의 기간이 적혀 있지 않다. 3년이라는 숫자는 제10조의 장기미등기자 규정에서 나온 것으로, 「부동산등기 특별조치법」 제2조 제1항 등을 적용받는 자가 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 또는 계약의 효력이 발생한 날부터 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 아니한 경우를 가리킨다. 이 경우 부동산평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금이 부과되고, 장기미등기자는 제10조 제5항에 따라 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해진다.

제10조 제1항 단서는 제4조 제2항 본문에 따라 등기의 효력이 발생하지 아니하여 새로 등기를 신청하여야 할 사유가 발생한 경우 등을 제외한다. 두 조문이 서로를 인용할 뿐, 제10조의 3년이 명의신탁 부동산의 반환 기간으로 옮겨 붙지는 않는다.

경과규정도 구분해야 한다. 제11조부터 제14조까지는 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전의 기존 명의신탁이나 양도담보를 전제로 한 규정이므로, 지금 새로 이루어진 명의신탁의 일반적인 답으로 끌어올 조문이 아니다.

일반 정보이며 법률 자문이 아닙니다 — 콘텐츠 원칙 보기

본 콘텐츠는 법률브리프 에디터가 작성 및 검수하였으며, 일부는 AI로 작성되었습니다.