부동산 실거래 단독신고에 계약금 증빙 첨부…계약 체결일 기준 적용
상대방 신고 거부 때 계약서 사본·계약금 지급 확인서류·단독신고사유서 첨부…신고관청이 사유 확인
거래 상대방이 신고를 거부해 부동산 거래계약을 단독으로 신고하는 경우에는 계약서 사본과 함께 계약금 지급을 확인할 수 있는 서류를 첨부해야 한다.
계약금 증빙을 요구하는 근거는 법률이 아니라 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제3항이다. 법률 제3조가 신고 의무와 단독으로 신고할 수 있는 경우를 정하고, 그때 붙일 서류는 시행규칙이 정하는 구조다.
시행규칙은 단독으로 부동산 거래계약을 신고하려는 자가 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 뒤 ▲부동산 거래계약서 사본 ▲영수증 사본 또는 통장 사본 등 계약금의 지급을 확인할 수 있는 서류 ▲단독신고사유서를 첨부해 신고관청에 제출하도록 정하고 있다.
이 가운데 계약금의 지급을 확인할 수 있는 서류는 국토교통부령 제1557호가 2026년 2월 10일부터 시행되면서 새로 들어온 항목이다. 계약서 사본을 내는 것만으로는 첨부 요건이 채워지지 않고 대금이 오간 사실까지 서류로 확인돼야 한다.
같은 항 후단은 “신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 여부를 확인해야 한다”고 정하고 있다. 서류를 접수하는 데 그치지 않고 단독으로 신고할 수 있는 경우인지를 신고관청이 따지도록 한 것이다.
단독신고가 열리는 통로는 두 갈래다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제2항은 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우를, 같은 조 제4항은 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우를 각각 정하고 있고 제4항은 제2항을 준용한다.
앞서 같은 법 제3조 제1항은 부동산 매매계약 등을 체결한 거래당사자가 실제 거래가격 등을 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고하도록 규정하고 있다. 단독신고는 이 공동신고가 이뤄지지 않을 때 열리는 절차다.
개업공인중개사가 신고할 때에도 같은 서류가 붙는다. 시행규칙 제2조 제4항은 개업공인중개사가 제3항 제1호와 제2호의 서류, 즉 계약서 사본과 계약금 지급 확인서류를 첨부하도록 하고 있고 단독신고사유서인 제3호는 빠진다.
국가와 지방자치단체 등이 하는 단독신고는 적용 조항이 다르다. 시행규칙 제2조 제2항이 이를 따로 규정하고 있으며, 해당 항에는 계약금 지급 확인서류를 첨부하도록 하는 내용이 없다.
시행규칙 제2조는 첨부 서류를 정할 뿐 그 자체에 제재를 두고 있지 않다. 신고를 하지 않은 경우 500만원 이하, 거짓 신고의 경우 해당 부동산등 취득가액의 10% 이하의 과태료는 법 제28조가 따로 정하고 있다.
적용 시점은 신고일이 아니라 계약 체결일을 기준으로 갈린다. 국토교통부령 제1557호 부칙 제2조는 “제2조제3항ㆍ제4항ㆍ제6항ㆍ제7항, 별지 제1호서식, 별지 제1호의3서식 및 별지 제1호의4서식의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 거래계약을 체결하는 경우부터 적용한다”고 정하고 있다.
따라서 계약금 지급 확인서류 첨부는 2026년 2월 10일 이후 체결한 거래계약부터 적용된다. 그 전에 체결한 계약에는 종전 규정에 따라 계약서 사본과 단독신고사유서가 첨부 대상이 된다.
참고 법령
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항·제2항·제4항
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제2항·제3항·제4항
- 국토교통부령 제1557호 부칙 제1조·제2조