부동산·임대차

부동산 단독신고에는 계약금 증빙이 붙는다 — 시행규칙 제2조 제3항이 지정한 서류 세 가지

입력 2026.09.02.

부동산 실거래 신고는 원칙적으로 거래당사자가 공동으로 한다. 상대방이 신고를 거부하면 혼자서도 신고할 수 있는 길이 열리는데, 이때는 신고서만 내는 것이 아니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조 제3항이 첨부할 서류 세 가지를 각 호로 지정해 두었다. 그중 하나가 계약금이 실제로 오갔는지를 보여 주는 서류다.

이 글은 2026년 9월 2일 기준 국가법령정보센터 원문을 대조해 정리한 것이다.

핵심 세 줄

• 단독신고에 붙는 서류는 세 가지다 — 부동산 거래계약서 사본, 계약금 지급을 확인할 수 있는 서류, 단독신고사유서(시행규칙 제2조 제3항 제1호부터 제3호까지).
• 계약금 증빙의 근거는 법률이 아니라 시행규칙이다 — 법률 제3조가 아니라 시행규칙 제2조 제3항 제2호에 있다.
• 적용 기준은 신고일이 아니라 계약 체결일이다 — 국토교통부령 제1557호 부칙 제2조에 따라 2026년 2월 10일 이후 거래계약을 체결하는 경우부터 적용된다.

1. 단독신고가 열리는 문은 둘이다

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조는 모두 7개 항으로 되어 있다. 제1항이 공동신고 원칙이고, 단독신고는 그 예외로 두 자리에 규정돼 있다.

법 제3조 제2항

제1항에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.

법 제3조 제4항

제3항에도 불구하고 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 제2항을 준용한다.

즉 단독신고가 열리는 국면은 두 가지다.

두 조항 모두 “국토교통부령으로 정하는 바에 따라”라고만 하고 서류를 직접 열거하지 않는다. 서류 목록이 실제로 적혀 있는 곳은 법률이 아니라 시행규칙이다.

참고로 법 제3조 제1항은 거래계약 체결일부터 30일 이내에 부동산등의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장(조문상 “신고관청”)에게 신고하도록 정하고 있다.

2. 첨부 서류 세 가지 — 시행규칙 제2조 제3항

「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조는 모두 14개 항으로 되어 있고, 그중 제3항이 단독신고의 첨부 서류를 정한다.

③ 법 제3조제2항 또는 제4항에 따라 단독으로 부동산 거래계약을 신고하려는 자는 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 다음 각 호의 서류를 첨부하여 신고관청에 제출해야 한다. 이 경우 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 여부를 확인해야 한다.

1. 부동산 거래계약서 사본
2. 영수증 사본 또는 통장 사본 등 계약금의 지급을 확인할 수 있는 서류
3. 단독신고사유서

세 가지를 정리하면 이렇다.

제2호가 이번 개정(국토교통부령 제1557호, 2026. 2. 6. 일부개정)으로 들어온 자리다. 종전에는 계약서 사본과 단독신고사유서였고, 계약금이 실제로 지급됐다는 사실을 보여 주는 서류가 추가됐다. 계약서 한 장으로 끝나던 자리에 돈이 오간 흔적까지 요구된 것이다.

조문이 예로 든 것은 “영수증 사본”과 “통장 사본”이다. 다만 문언이 “등”으로 열려 있어, 계약금의 지급을 확인할 수 있는 서류이면 되는 형식으로 규정돼 있다.

3. 신고관청의 확인 의무 — 제3항 후단을 놓치지 말 것

제3항은 서류만 정하지 않는다. 후단에 이렇게 붙어 있다.

이 경우 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 여부를 확인해야 한다.

단독신고사유서를 냈다고 곧바로 접수로 끝나는 구조가 아니라, 신고관청이 단독신고 사유에 해당하는지를 확인하도록 조문에 의무가 걸려 있다. 계약서 사본과 계약금 지급 확인서류는 그 확인의 재료가 되는 서류라는 위치에 놓인다.

4. 계약금 증빙은 법률이 아니라 시행규칙에 있다

혼동하기 쉬운 지점이다. 법률 제3조 제2항·제4항은 “단독으로 신고할 수 있다”, “제2항을 준용한다”까지만 말하고 서류를 열거하지 않는다. 계약금 증빙의 직접 근거는 시행규칙 제2조 제3항 제2호다.

근거를 “법 제3조가 계약금 통장 사본을 요구한다”는 식으로 옮기면 층이 어긋난다. 법률은 위임했고, 서류를 지정한 것은 시행규칙이다.

5. 개업공인중개사가 신고할 때는 두 가지

시행규칙 제2조 제4항은 개업공인중개사가 법 제3조 제3항에 따라 신고하는 경우를 따로 정한다.

④ 법 제3조제3항에 따라 부동산 거래계약을 신고하려는 개업공인중개사(「공인중개사법」 제2조제4호에 따른 개업공인중개사를 말한다. 이하 같다)는 부동산거래계약 신고서에 서명 또는 날인한 후 이 조 제3항제1호 및 제2호의 서류를 첨부하여 신고관청에 제출해야 한다. 이 경우 법 제3조제3항 후단에 따라 신고하는 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 서명 또는 날인해야 한다.

여기서 지정된 것은 제3항 제1호와 제2호, 즉 계약서 사본과 계약금 지급 확인서류다. 제3호인 단독신고사유서는 빠진다. 단독신고 국면이 아니라 개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 데 따른 통상의 신고이기 때문에, 단독신고 사유를 적어 낼 자리가 없는 것이다.

6. “단독신고”라고 다 같은 단독신고가 아니다

첨부 서류를 정한 시행규칙 제2조 제3항은 대상을 “법 제3조제2항 또는 제4항에 따라 단독으로” 신고하는 경우로 못 박아 두었다.

반면 국가·지방자치단체 또는 시행령 제3조 제2항 각 호의 기관(조문상 “국가등”)이 하는 단독신고는 시행규칙 제2조 제2항이 규정하고, 이 항에는 계약금 증빙을 첨부하라는 문언이 없다. 국가등은 신고서에 단독으로 서명 또는 날인하여 제출한다고만 되어 있다.

따라서 “단독신고면 계약금 증빙을 낸다”는 일반론은 정확하지 않다. 어느 항에 따른 단독신고인지가 먼저다.

7. 언제 체결한 계약부터인가 — 기준은 계약 체결일

개정 시행규칙은 2026년 2월 10일부터 시행 중이다.

부칙(국토교통부령 제1557호)

제1조(시행일) 이 규칙은 2026년 2월 10일부터 시행한다.

제2조(부동산 거래 신고사항에 관한 적용례) 제2조제3항·제4항·제6항·제7항, 별지 제1호서식, 별지 제1호의3서식 및 별지 제1호의4서식의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 거래계약을 체결하는 경우부터 적용한다.

여기서 읽어야 할 것은 두 가지다.

첫째, 부칙이 시점을 정한 대상은 제2조 제3항 전체가 아니라 이번에 신설·변경된 “개정규정”이다. 계약금 지급 확인서류는 이번 개정으로 들어온 제2조 제3항 제2호이므로, 이 부칙의 적용례를 받는다.

둘째, 기준은 신고일이 아니라 계약 체결일이다. 조문 문언이 “이 규칙 시행 이후 거래계약을 체결하는 경우부터 적용한다”이기 때문이다. 2026년 2월 10일 이후에 신고했더라도 계약을 그 전에 체결했다면, 그 계약에는 종전 제2조 제3항(계약서 사본·단독신고사유서)이 적용된다.

8. 서류를 안 냈을 때의 제재는 다른 조문이다

시행규칙 제2조 제3항은 첨부 의무를 정한 절차 규정이고, 그 자체에 벌칙이 붙어 있지 않다. 법 제3조에도 법정형은 없다. 관련 제재는 별도 조문에 있고, 요건이 서로 다르다.

• 법 제28조 — 법 제3조 제1항부터 제4항까지에 따른 신고를 하지 아니한 자에게 500만원 이하의 과태료. 거짓 신고에 대해서는 해당 부동산등 취득가액의 100분의 10 이하의 과태료.
• 법 제6조 — 이에 따른 별도의 조사에서 거래대금 지급을 증명할 자료를 제출하지 않거나 거짓으로 제출한 경우 3천만원 이하의 과태료.

첨부 서류를 갖추는 문제와 위 과태료 조항의 요건은 층위가 다르다. 시행규칙상의 첨부 의무를 곧바로 “인용 조문의 법정형”으로 옮겨 쓰는 것은 정확하지 않다.

한편 이 글이 다룬 법 제3조 제2항·제4항과 시행규칙 제2조 제3항을 직접 판시한 판례·결정은 국가법령정보센터 원문에서 사건번호·선고일·사건명으로 특정되는 것을 확인하지 못했다.

9. 자주 나오는 질문

상대방이 실거래 신고를 거부하면 혼자 신고할 수 있나요?

법 제3조 제2항이 그 경우를 정하고 있다. “거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다”는 문언이다. 다만 “국토교통부령으로 정하는 바에 따라”라는 단서가 붙어 있어, 실제 제출 방법과 첨부 서류는 시행규칙 제2조 제3항이 정한다. 공동중개에서 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에도 법 제3조 제4항이 제2항을 준용한다.

부동산 단독신고할 때 어떤 서류가 필요한가요?

법 제3조 제2항 또는 제4항에 따른 단독신고라면, 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 뒤 세 가지를 첨부한다. 부동산 거래계약서 사본(제1호), 영수증 사본 또는 통장 사본 등 계약금의 지급을 확인할 수 있는 서류(제2호), 단독신고사유서(제3호)다. 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 여부를 확인해야 한다(제3항 후단).

실거래 신고에 계약금 통장 사본을 내야 하나요?

어떤 신고인지에 따라 갈린다. 법 제3조 제2항·제4항에 따른 단독신고라면 시행규칙 제2조 제3항 제2호가 “영수증 사본 또는 통장 사본 등 계약금의 지급을 확인할 수 있는 서류”를 첨부하도록 정한다. 개업공인중개사가 법 제3조 제3항에 따라 신고하는 경우에도 시행규칙 제2조 제4항이 제3항 제1호·제2호를 첨부하도록 하고 있다. 다만 이 첨부는 2026년 2월 10일 이후 체결한 거래계약부터 적용되는 개정규정이다.

계약 체결은 2026년 2월 초, 신고는 3월에 했다면 어느 쪽인가요?

부칙 제2조의 문언은 “이 규칙 시행 이후 거래계약을 체결하는 경우부터 적용한다”이다. 기준이 되는 날은 신고일이 아니라 거래계약을 체결한 날이다.

국가나 지방자치단체가 하는 단독신고도 같은 서류를 내나요?

시행규칙 제2조 제3항의 대상은 “법 제3조제2항 또는 제4항에 따라 단독으로” 신고하는 경우다. 국가·지방자치단체 또는 시행령 제3조 제2항 각 호의 기관이 법 제3조 제1항 단서에 따라 하는 단독신고는 시행규칙 제2조 제2항이 규정하며, 해당 항에는 계약금 증빙 첨부에 관한 문언이 없다.

정리

• 단독신고는 신고서 한 장으로 끝나는 절차가 아니다. 시행규칙 제2조 제3항이 계약서 사본·계약금 지급 확인서류·단독신고사유서 세 가지를 각 호로 지정한다.
• 계약금 증빙을 요구하는 조문은 법률이 아니라 시행규칙이다. 근거를 옮겨 적을 때 층을 바꾸면 틀린다.
• 개업공인중개사가 신고하는 경우(시행규칙 제2조 제4항)에는 제3항 제1호·제2호만 붙고 단독신고사유서는 빠진다.
• 적용 시점의 기준은 계약 체결일이다. 2026년 2월 10일 이후 체결한 거래계약부터 개정규정이 적용된다.

참고 법령

• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조(부동산 거래의 신고) — 특히 제1항, 제2항, 제3항, 제4항, 제5항
• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조
• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조
• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제3조 제2항
• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제2조(부동산 거래의 신고) — 특히 제2항, 제3항, 제4항
• 국토교통부령 제1557호(2026. 2. 6. 일부개정) 부칙 제1조(시행일), 제2조(부동산 거래 신고사항에 관한 적용례)
• 「공인중개사법」 제2조 제4호, 제26조 제1항

법령 원문은 국가법령정보센터(law.go.kr)에서 확인할 수 있다. 이 글은 2026년 9월 2일 기준 현행 조문을 정리한 것으로, 개별 사안의 판단을 대신하지 않는다.

관련 법령: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제2항 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제4항 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제7항 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제2항 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제3항 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조 제4항 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조 제1항 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 부칙(국토교통부령 제1557호) 제1조 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 부칙(국토교통부령 제1557호) 제2조

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