상가 건물이 팔리면 보증금은 누구에게 받나요
요약 및 결론: 대항력을 갖춘 상가건물 임대차에서 계약 기간이 끝났어도 보증금을 아직 돌려받지 못한 상태로 건물 소유자가 바뀌면, 새 소유자는 임대인의 지위를 당연히 승계하고 보증금반환채무를 면책적으로 인수한다는 것이 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결의 기준이다. 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 보며, 같은 법 제3조 제1항의 대항력 요건은 건물의 인도와 사업자등록 신청이다.
계약서의 기간이 끝난 뒤 보증금이 반환되지 않은 채 상가 건물의 소유자가 바뀌면, ‘계약은 끝났다’는 말만으로 보증금반환채무의 상대방이 정해지지 않는다. 대법원은 2026. 4. 9. 2023다307116 건물인도 판결에서 존속 의제, 임대인 지위 승계, 보증금반환채무의 면책적 인수라는 순서로 기준을 밝혔다.
계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받았습니다. 임대차 관계도 끝난 건가요?
상가건물 임대차는 기간이 끝났다는 사정만으로 보증금 반환 전까지 완전히 끝난 것으로 보지 않는다. 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항은 “임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다”고 정한다.
대법원도 2023다307116 판결의 판시사항 [1]에서 기간만료나 당사자 합의 등으로 임대차가 종료됐더라도, 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다고 판단했다. 여기서 ‘적극’은 판시사항의 물음에 그렇다고 답했다는 표기다.
상가 임차인도 대항력이 있나요?
상가건물 임차인은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 함께 하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력을 취득한다. 신청한 당일이 아니라 ‘그 다음 날부터’ 효력이 생긴다는 점이 제3조 제1항의 문언이다.
「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항은 사업자등록과 관련해 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조를 인용한다. 이 기준에서 필요한 것은 해당 인용 조항의 내용이 아니라, 건물의 인도와 사업자등록 신청이라는 두 요건이 함께 갖춰졌는지다.
상가 건물이 팔리면 보증금은 누구에게 받나요?
대항력 있는 상가임대차에서 보증금 반환 전 건물 소유자가 바뀌면, 새 소유자는 임대인의 지위를 당연히 승계한다. 대법원 2023다307116 판결의 판시사항 [2]는 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다고 봤다.
같은 판결의 판시사항 [3]은 기간만료나 합의로 임대차가 종료된 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도된 경우에도, 대항력 있는 상가임대차라면 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 그 채무를 면한다고 봤다. 이 기준은 개별 계약과 사실관계의 결론을 미리 정하는 내용이 아니라, 대항력 있는 상가임대차에서 소유자 변동이 생겼을 때 적용되는 판시 기준이다.
‘양수인’은 매수인만 뜻하나요?
「상가건물 임대차보호법」 제3조 제2항의 양수인에는 “그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다.” 제3조 제2항은 임차건물의 양수인과 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정한다.
따라서 이 조문은 ‘양수인’의 범위를 매수인이라는 한 표현에만 묶어 두지 않는다. 다만 실제로 대항력이 있었는지와 소유자 변동이 어떤 방식이었는지는 개별 사실관계에 따라 확인할 사항이다.
보증금 반환채무는 왜 새 소유자에게 이어지나요?
대법원 2023다307116 판결의 기준은 세 단계로 읽어야 한다. 첫째, 보증금 반환 전에는 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 둘째, 대항력을 취득한 뒤 소유자가 변동되면 새 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다. 셋째, 그 결과 양수인은 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 그 채무를 면한다.
이 세 단계는 대항력 있는 상가임대차를 전제로 한다. 대항력이 없는 경우까지 같은 결론이 적용되는지는 이 판결의 판시사항과 인용한 조문만으로 확인할 수 없다.
행위별로 보면 어떤 조문이 적용되나요?
상가 임대차에서 이 주제의 핵심은 형사 처벌 여부가 아니라 보증금반환채무와 임대인 지위가 누구에게 이어지는지다. 아래 표의 ‘법정형’ 칸은 관련 조문과 판시사항에 형사 법정형이 규정돼 있지 않다는 뜻으로 표시했다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형 |
|---|---|---|
| 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청 | 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항 | 법정형 규정 아님 |
| 대항력 취득 뒤 임차건물의 양도 등으로 소유자 변동 | 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제2항 | 법정형 규정 아님 |
| 임대차 종료 뒤 보증금 미반환 | 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항 | 법정형 규정 아님 |
| 대항력 있는 임대차에서 종료 후 부동산 양도 | 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결 판시사항 [1]~[3] | 법정형 규정 아님 |
실제 처벌 수위는 어떻게 되나요?
이 주제는 「상가건물 임대차보호법」상 대항력, 임대인 지위 승계, 보증금반환채무의 귀속에 관한 민사상 기준이다. 인용한 제3조와 제9조, 그리고 대법원 2023다307116 판결의 판시사항에는 형사 법정형이나 형사 선고 수위가 규정돼 있지 않다.
따라서 법정형과 실제 선고를 비교할 수 있는 대상이 이 자료에는 없다. 이 주제에 관한 형사 처벌 수위의 공표 자료 없음.
관련 법령
제3조(대항력 등) 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다"고 정하고, 조문 끝에 <개정 2013. 6. 7.> 표기가 붙어 있다. 요건은 건물의 인도와 사업자등록 신청 두 가지가 함께이고, 제3자에 대한 효력은 신청한 날이 아니라 '그 다음 날부터' 생긴다. 어미는 "효력이 생긴다"이며 형벌을 정한 조항이 아니다. 이 항의 현행 문언은 「부가가치세법 전부개정법률」(법률 제11873호, 2013. 6. 7. 공포)에 따른 개정으로 들어왔고 시행일은 2013. 7. 1.이다. 제3조는 모두 4개 항이고 각 항에 호·목은 없으나, 이 글이 대조한 원문은 제1항·제2항뿐이어서 제3항·제4항의 문언은 확인하지 못했다. 조문이 인용하는 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조, 「법인세법」 제111조 각각의 내용도 확인하지 못했다. 현행 법령은 [시행 2026. 5. 12., 법률 제21083호, 2025. 11. 11., 일부개정]이며, 그 개정은 제19조 및 제19조의2에 관한 것이어서 이 항의 문언을 바꾸지 않았다.
제3조 제2항은 "임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 정한다. 괄호가 '양수인'의 범위를 조문 스스로 넓혀 두어, 건물을 사들인 매수인만이 아니라 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자도 포함된다. 어미가 "승계한 것으로 본다"는 의제여서, 승계 약정을 따로 요건으로 삼지 않는다. 이 항의 현행 문언은 법률 제9361호(2009. 1. 30. 공포, 같은 날 시행)의 전부개정으로 정해졌다. 그 부칙은 조 번호가 붙지 않은 "이 법은 공포한 날부터 시행한다"는 단일 문장이고 시행일 단서나 각 호가 없으므로 '부칙 제1조'로 인용할 수 없다. 어떤 취득 경로가 괄호 안에 들어가는지에 대한 개별 열거는 확인하지 못했다.
제9조(임대차기간 등) 제2항은 "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다"고 정한다. 계약 기간이 끝난 것과 임대차 관계가 끝난 것을 조문이 갈라 두고, 보증금을 돌려받는 시점까지 관계의 존속을 의제한다. 어미가 "존속하는 것으로 본다"는 간주 규정이라는 점이 이 항의 축이다. 제9조는 2개 항이고 제1항·제2항 모두 호·목이 없으나, 이 글이 대조한 원문은 제2항뿐이어서 제1항의 문언은 확인하지 못했다. 이 항의 현행 문언도 법률 제9361호(2009. 1. 30. 공포·시행)의 전부개정에서 나왔고, 그 부칙은 번호 없는 단일 문장 "이 법은 공포한 날부터 시행한다"이다. 2025. 11. 11. 개정(법률 제21083호, 2026. 5. 12. 시행)은 제19조·제19조의2에 관한 것이어서 이 항의 문언을 바꾸지 않았다.
「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항의 현행 문언은 「부가가치세법 전부개정법률」(법률 제11873호, 2013. 6. 7. 공포)에 따른 개정으로 들어왔다. 그 부칙 제1조(시행일)는 "이 법은 2013년 7월 1일부터 시행한다"이며, 시행일에 붙은 단서나 각 호는 없다. 이 부칙에는 조 번호가 붙어 있으므로 '부칙 제1조'로 인용해도 된다. 시행일은 2013. 7. 1.이고, 제3조 제1항 끝의 <개정 2013. 6. 7.> 표기가 공포일을 가리킨다. 이 법률의 나머지 부칙 조항 내용은 확인하지 못했다.
「상가건물 임대차보호법」 제3조 제2항과 제9조 제2항의 현행 문언은 법률 제9361호(2009. 1. 30. 공포)의 전부개정에서 나왔고, 시행일은 공포일과 같은 2009. 1. 30.이다. 그 부칙은 "이 법은 공포한 날부터 시행한다"는 한 문장이다. 조 번호가 붙어 있지 않으므로 '부칙 제1조'가 아니라 그냥 '부칙'으로 인용해야 한다. 시행일에 붙은 단서나 각 호는 없다. 이 부칙에 다른 경과규정이 있는지는 원문을 확인하지 못했다.
관련 판례
사건명은 「건물인도」이고 선고일은 2026. 4. 9.이다. 판시사항은 세 항목이며 모두 (적극)으로 표기됐다. [1]은 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항에 따라 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되는지 여부(적극)다. [2]는 같은 법 제3조에 따라 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우, 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계하는지 여부(적극)다. [3]은 대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우, 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부(적극)다. 판시사항 끝의 '(적극)'은 그 물음에 그렇다고 판단했다는 표기다. 판결 이유, 사실관계, 당사자, 심급 경과, 주문은 확인하지 못했다.
자주 묻는 질문
상가 건물이 팔리면 보증금은 누구에게 받나요
대항력 있는 상가임대차에서 계약 종료 후 보증금이 반환되지 않은 채 건물이 양도됐다면, 대법원 2023다307116 판결은 양수인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 면한다고 봤다. 이 기준의 출발점은 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 취득하는 대항력이다.
계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받았습니다
「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항에 따라 상가 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. 계약 기간의 종료와 보증금 반환 전 임대차관계의 존속은 같은 뜻이 아니다.
상가 임차인도 대항력이 있나요
상가 임차인은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 갖는다. 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항은 두 요건을 함께 규정한다.