계약 기간이 끝났는데 건물이 팔렸다: 상가 보증금 반환채무를 보는 세 단계
상가 임대차에서 계약 기간이 끝났다는 사실만으로 임대차 관계가 곧바로 끝나는 것은 아니다. 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항은 다음과 같이 정한다.
임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
따라서 계약 기간의 종료와 보증금 반환 전 임대차 관계의 존속은 구별해서 보아야 한다. 이 구별은 임대차가 종료된 뒤 임차목적물의 소유자가 바뀐 경우, 보증금 반환채무를 누가 부담하는지를 판단하는 출발점이 된다.
대법원은 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결(건물인도)에서 상가건물 임대차의 이 관계를 세 단계로 정리했다.
첫째, 보증금을 돌려받기 전에는 관계가 존속하는 것으로 본다
판결의 첫 번째 판시사항은 다음과 같다.
[1] 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 따라 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되는지 여부(적극)
여기서 ‘(적극)’은 해당 물음에 그렇다고 판단했다는 판시사항 표기다. 기간만료 또는 합의로 임대차가 종료되었더라도, 보증금이 반환되기 전까지는 법이 임대차 관계의 존속을 의제한다는 뜻이다.
둘째, 이 기준은 대항력 있는 상가 임대차에서 이어진다
대법원의 두 번째 단계는 대항력이다. 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항은 다음과 같다.
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>
조문이 정한 요건은 건물의 인도와 사업자등록 신청이며, 제3자에 대한 효력은 신청한 날이 아니라 그 다음 날부터 생긴다. 대법원 판시 [2]와 [3]은 이러한 대항력이 있는 상가 임대차를 전제로 한다.
[2] 상가건물 임대차보호법 제3조에 따라 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우, 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계하는지 여부(적극)
제3조 제2항도 승계의 범위를 분명히 한다.
임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
이 문언에서 ‘양수인’은 매수인만을 가리키는 표현으로 한정되어 있지 않다. 조문은 괄호 안에 “그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다”라고 함께 규정한다.
셋째, 소유권이 이전되면 보증금 반환채무도 새 소유자에게 인수된다
위 두 단계가 이어지는 대항력 있는 상가 임대차에 관해, 판결은 다음을 판시했다.
[3] 대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우, 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부(적극)
판시된 기준을 순서대로 놓으면 결론이 선명해진다. 보증금을 받기 전까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 보며, 대항력을 취득한 뒤 소유자가 변동하면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다. 그 결과 기간만료 또는 합의 뒤에 부동산이 양도된 경우에도, 양수인은 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 그 채무를 면한다는 것이다.
자주 묻는 세 가지
상가 건물이 팔리면 보증금은 누구에게 받나요
대법원 2023다307116 판결이 밝힌 기준은 대항력 있는 상가 임대차에서, 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 보증금을 반환받기 전에 부동산이 양도되면 양수인이 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 면한다는 것이다. 임대차가 종료된 뒤의 양도를 대상으로 한 판시다.
계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받았습니다
「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항은 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다. 그러므로 기간이 끝난 사실과 보증금 반환 전 관계의 법적 상태는 같은 뜻이 아니다.
상가 임차인도 대항력이 있나요
「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록 신청이 있으면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정한다. 이 글에서 다룬 보증금 반환채무 승계의 판시 기준은 그러한 대항력 있는 상가 임대차를 전제로 한다.
이 글은 대법원이 판시한 일반 기준과 현행 조문을 정리한 것이다. 개별 임대차의 적용 여부는 계약 내용, 인도와 사업자등록 신청의 시점, 소유권 변동의 경위 등 이 글에 없는 사실에 따라 달라질 수 있다.
참고한 법령 및 조문
- 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항·제2항
- 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항
- 「부가가치세법」 제8조
- 「소득세법」 제168조
- 「법인세법」 제111조
- 법률 제11873호 부칙 제1조
- 법률 제9361호 부칙
관련 판례
사건명은 「건물인도」이고 선고일은 2026. 4. 9.이다. 판시사항은 세 항목이며 모두 (적극)으로 표기됐다. [1]은 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항에 따라 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되는지 여부(적극)다. [2]는 같은 법 제3조에 따라 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우, 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계하는지 여부(적극)다. [3]은 대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우, 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부(적극)다. 판시사항 끝의 '(적극)'은 그 물음에 그렇다고 판단했다는 표기다. 판결 이유, 사실관계, 당사자, 심급 경과, 주문은 확인하지 못했다.