부동산·임대차

임대차가 끝난 뒤에 상가 건물이 팔렸다 — 보증금은 누구에게 청구하나

입력 2026.08.30.

요약 및 결론: 대항력을 갖춘 상가 임차인은 임대차가 종료된 뒤에 건물이 양도되었더라도 보증금 반환을 새 소유자(양수인)에게 청구한다. 근거는 두 조문이다. 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항은 임대차가 종료해도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 보고, 같은 법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인을 임대인 지위의 승계인으로 본다. 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결(건물인도)은 이 경우 양수인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 그 채무를 면한다고 판시했다.

대법원은 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결(사건명 건물인도)에서 "임대차가 이미 종료된 상태에서 건물이 팔린 경우"에 보증금반환채무가 누구에게 남는지를 세 단계로 정리했다. 「상가건물 임대차보호법」은 2025. 11. 11. 일부개정(법률 제21083호)되어 2026. 5. 12.부터 시행 중이지만, 그 개정은 제19조 및 제19조의2에 관한 것이고 이 글에서 다루는 제3조와 제9조의 문언은 바뀌지 않았다. 즉 대항력과 보증금 반환의 뼈대는 개정 전과 같은 문장 그대로 서 있고, 달라진 것은 그 문장을 어떻게 읽는지를 대법원이 명시적으로 밝혔다는 점이다.

계약 기간이 끝나면 임대차도 끝나는가

계약 기간의 만료와 임대차 관계의 종료는 같은 말이 아니다. 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항은 “임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다”고 정한다. 조문이 “존속하는 것으로 본다”고 쓴 것은 사실이 어떻든 법이 그렇게 간주한다는 뜻의 의제 규정이다.

이 문장 하나 때문에 상가 임차인의 지위에는 두 개의 끝이 생긴다. 하나는 약정한 기간이 다한 시점이고, 다른 하나는 보증금을 실제로 돌려받은 시점이다. 앞의 끝이 지나도 뒤의 끝이 오지 않았다면, 법이 보는 임대차 관계는 아직 살아 있다.

대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결의 판시사항 [1]도 같은 지점을 확인한다. 판시사항은 “상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 따라 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되는지 여부(적극)“라고 적혀 있다. 판시사항 끝의 ‘(적극)‘은 그 물음에 대해 “그렇다”고 판단했다는 표기다.

상가 임차인의 대항력은 언제 생기는가

상가 임차인의 대항력은 등기가 없어도 두 가지를 갖추면 그 다음 날부터 생긴다. 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”고 정한다.

요건은 두 개가 함께다. 건물의 인도가 하나, 사업자등록 신청이 다른 하나다. 어느 한쪽만으로는 조문의 문언을 채우지 못한다. 그리고 효력이 생기는 시점은 ‘신청한 날’이 아니라 “그 다음 날부터”다. 조문이 날짜를 하루 미뤄 놓은 것이므로, 같은 날 벌어진 일에 대해 대항력을 주장하려는 계산은 조문의 문언과 어긋난다.

제3조 제1항이 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조, 「법인세법」 제111조를 끌어다 쓰고 있다는 사실은 조문에 그대로 적혀 있다. 다만 그 세 조항 각각의 내용은 이 글에서 원문을 확인하지 못했다(확인 실패). 여기서는 제3조 제1항이 그 조항들에 따른 사업자등록 신청을 요건으로 인용한다는 사실까지만 옮긴다.

건물이 팔리면 임대인 자리는 누가 갖는가

대항력을 취득한 뒤에 소유자가 바뀌면 새 소유자가 임대인의 지위를 그대로 넘겨받는다. 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제2항은 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 정한다. 이 역시 “승계한 것으로 본다”는 의제 규정이어서, 양수인이 승계를 원했는지 여부를 따로 묻지 않는다.

대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결의 판시사항 [2]는 이 대목을 “상가건물 임대차보호법 제3조에 따라 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우, 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계하는지 여부(적극)“라고 적었다. ‘당연히’라는 말과 ‘(적극)’ 표기가 함께 붙어 있다.

주의할 점은 순서다. 판시사항 [2]는 “대항력을 취득한 다음”을 전제로 삼는다. 제3조 제1항의 두 요건을 갖추어 대항력이 생긴 상태여야 이 승계 논리가 시작된다.

‘양수인’에는 매수인만 들어가는가

‘양수인’은 건물을 사들인 사람만 가리키지 않는다. 제3조 제2항은 “임차건물의 양수인” 뒤에 괄호를 열어 “(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)“고 스스로 범위를 넓혀 두었다. 조문 자체가 매매라는 한 가지 경로에 갇히지 않도록 문언을 설계해 둔 것이다.

판시사항 [2]도 “임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우”라고 쓰면서 ‘양도 등’이라는 표현을 택했고, 승계하는 쪽을 “양수인 등 새로운 소유자”라고 적었다. 조문의 괄호와 판시의 ‘등’이 같은 방향을 가리킨다.

다만 어떤 경로가 이 괄호에 들어가는지에 대한 개별 열거는 이 글에서 확인하지 못했다(확인 실패). 조문 문언과 판시 문언이 넓게 잡아 두었다는 사실까지가 확인된 범위다.

보증금반환채무는 양도인과 양수인 중 누구에게 남는가

임대차가 종료된 상태에서 건물이 양도되면, 보증금반환채무는 양수인이 면책적으로 인수하고 양도인은 그 채무를 면한다. 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결의 판시사항 [3]은 “대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우, 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부(적극)“라고 적었다.

‘면책적으로 인수한다’는 것은 인수한 쪽이 채무를 지고 넘긴 쪽은 그 채무에서 벗어난다는 뜻이다. 판시사항 [3]은 두 방향을 한 문장에 함께 담고 있다. 양수인이 인수한다는 쪽만 읽고 양도인이 면한다는 쪽을 빠뜨리면 판시의 절반만 옮기는 셈이 된다.

여기서도 전제는 “대항력 있는” 상가임대차다. 판시사항 [3]의 문장은 그 조건을 맨 앞에 달아 두었다.

판시 [1]·[2]·[3]은 어떻게 이어지는가

세 판시는 계단처럼 이어져 하나의 결론을 만든다. 첫 계단은 종료해도 임대차 관계가 존속하는 것으로 의제된다는 것([1], 제9조 제2항), 둘째 계단은 소유자가 바뀌면 새 소유자가 임대인 지위를 당연히 승계한다는 것([2], 제3조), 셋째 계단은 그래서 보증금반환채무를 양수인이 면책적으로 인수하고 양도인은 면한다는 것([3])이다.

계단의 순서가 논증 그 자체다. 만약 첫 계단이 없다면 “이미 끝난 임대차인데 승계할 임대인 지위가 남아 있느냐”는 물음에서 막힌다. 제9조 제2항이 임대차 관계를 존속하는 것으로 보아 주기 때문에 승계할 지위가 남고, 그 지위가 남기 때문에 채무가 따라간다.

이 판결에서 확인되는 것은 이 기준까지다. 사실관계, 당사자, 심급 경과, 최종 결론이 어느 쪽에 유리했는지는 이 글에서 확인하지 못했다(확인 실패). 여기서는 판시된 기준만 옮긴다.

상황별로 어떤 조문이 걸리는가

이 조문에는 처벌 수위가 있는가

이 글이 다루는 「상가건물 임대차보호법」 제3조와 제9조는 형벌 조항이 아니다. 두 조문은 대항력의 발생 시점과 임대차 관계의 존속 의제를 정하는 규정이어서 법정형 자체가 없고, 따라서 법정형과 실제 선고 사이의 간극을 따질 대상도 아니다.

민사 사건에서 실제로 얼마가 인정되는지에 관한 통계는 이 글에서 다루지 않는다. 관련 재판 통계·인용액 분포에 대해 인용할 수 있는 수치는 공표 자료 없음.

날짜와 번호에서 확정적으로 말할 수 있는 것은 다음이다. 판결 선고일은 2026. 4. 9., 사건번호는 2023다307116, 사건명은 건물인도다. 현행 「상가건물 임대차보호법」은 법률 제21083호(2025. 11. 11. 일부개정)로 2026. 5. 12.부터 시행 중이며, 이 개정은 제19조 및 제19조의2에 관한 것이다.

제3조와 제9조는 언제부터 지금 문언이었는가

제3조 제1항의 현행 문언은 2013년 개정에서 나왔다. 이 항은 법률 제11873호(「부가가치세법 전부개정법률」, 2013. 6. 7. 공포)로 개정되어 2013. 7. 1.부터 시행됐다. 그 부칙 제1조(시행일)는 “이 법은 2013년 7월 1일부터 시행한다”고 정하며, 시행일에 붙은 단서나 각 호는 없다. 조문 끝의 “<개정 2013. 6. 7.>” 표기가 그 이력을 보여 준다.

제3조 제2항과 제9조 제2항의 현행 문언은 그보다 앞선 2009년 전문개정에서 나왔다. 두 조항 모두 법률 제9361호(2009. 1. 30. 공포)로 정비되어 2009. 1. 30.부터 시행됐다. 이 법률의 부칙은 “이 법은 공포한 날부터 시행한다”는 한 문장이고 조문 번호가 붙어 있지 않으므로, 인용할 때도 ‘부칙 제1조’가 아니라 그냥 ‘부칙’으로 적는 것이 정확하다.

정리하면 2025. 11. 11. 개정(법률 제21083호)은 제3조와 제9조의 문언을 건드리지 않았다. “2026년 5월 개정으로 상가 임차인의 대항력이 달라졌다”는 설명은 조문 이력과 맞지 않는다.

이 글에서 다루지 않는 것

이 글은 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항·제2항, 제9조 제2항, 그리고 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결의 판시사항만을 근거로 한다. 확정일자, 우선변제권, 최우선변제, 소액임차인, 보증금 한도, 환산보증금에 관한 조문은 이 글에서 원문을 확인하지 못했다(확인 실패). 계약갱신요구권, 권리금, 임차권등기명령도 마찬가지다.

또한 이 글은 상가건물 임대차에 관한 것이다. 주택 임대차는 별개의 법률이 규율하고 조문 번호도 요건도 다르므로, 여기 적힌 조문 번호를 주택 임대차에 그대로 옮겨 쓸 수 없다.

제3조는 모두 4개 항이고 제9조는 2개 항이지만, 이 글에서 원문을 확인한 것은 제3조 제1항·제2항과 제9조 제2항이다. 나머지 항의 내용은 확인하지 못했다(확인 실패).

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