대법원, 끝난 상가 임대차 뒤 건물 양도 땐 새 소유자 보증금반환채무 인수…2023다307116 기준
보증금 반환 전 임대차관계는 존속 의제…대항력 갖춘 경우 양도인은 채무 면해
상가 임대차의 기간이 끝난 뒤 보증금이 반환되기 전에 건물 소유자가 바뀌면, 대항력 있는 임대차에서는 새 소유자가 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 기존 소유자는 그 채무를 면한다는 대법원 판단이 나왔다.
대법원은 2026년 4월 9일 선고한 2023다307116 건물인도 판결에서 상가건물 임대차보호법상 보증금 반환과 소유권 변동의 관계를 이같이 판시했다. 이 판결은 개별 사건의 승패가 아니라, 상가 임대차에서 적용되는 판단 기준을 제시한 것이다.
출발점은 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항이다. 이 조항은 “임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다”고 정한다.
계약 기간이 끝났거나 당사자 합의로 임대차가 종료됐더라도 보증금이 반환되지 않았다면, 법률상 임대차관계는 계속되는 것으로 본다는 뜻이다. 대법원도 판시사항 [1]에서 이 같은 존속 의제를 인정했다.
다만 이 기준의 전제는 대항력이다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면, 등기가 없더라도 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정한다.
대법원은 대항력을 취득한 상가 임차건물의 소유자가 양도 등으로 바뀌면, 양수인 등 새 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계한다고 봤다. 판시사항 [2]의 ‘적극’은 이 물음에 그렇다고 판단했다는 의미다.
법 제3조 제2항은 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 정한다. 조문상 승계 대상은 양수인에 한정되지 않고, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자도 포함한다.
판결은 이 두 단계를 바탕으로 보증금반환채무의 귀속을 정리했다. 대항력 있는 상가 임대차가 기간 만료나 합의로 종료된 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되면, 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 그 채무를 면한다는 것이다.
대법원은 판시사항 [3]에서 이 결론을 ‘적극’으로 밝혔다. 임대차 종료만으로 관계가 끝나는 것이 아니라 보증금 반환 전까지 존속하는 것으로 보는 법 규정, 이어 새 소유자의 임대인 지위 승계가 함께 적용된 결과다.
현행 상가건물 임대차보호법은 2026년 5월 12일부터 시행 중인 법률 제21083호 기준이다. 이번 개정은 제19조와 제19조의2에 관한 것으로, 제3조와 제9조의 위 문언은 바꾸지 않았다.
대법원은 2023다307116 판결을 통해 보증금 반환 전 임대차관계의 존속, 새 소유자의 임대인 지위 승계, 양수인의 보증금반환채무 면책적 인수라는 기준을 차례로 제시했다.
참고 법령·조문
- 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항·제2항
- 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항
관련 판례
사건명은 「건물인도」이고 선고일은 2026. 4. 9.이다. 판시사항은 세 항목이며 모두 (적극)으로 표기됐다. [1]은 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항에 따라 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되는지 여부(적극)다. [2]는 같은 법 제3조에 따라 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우, 양수인 등 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계하는지 여부(적극)다. [3]은 대항력 있는 상가임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우, 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차보증금 반환채무를 면하게 되는지 여부(적극)다. 판시사항 끝의 '(적극)'은 그 물음에 그렇다고 판단했다는 표기다. 판결 이유, 사실관계, 당사자, 심급 경과, 주문은 확인하지 못했다.