토지거래허가 이용의무 기간, 취득일부터 2년…특례는 임대차 종료일부터 2년
시행령 제14조의2 요건 갖춰야 적용…제2항은 종료일이 허가일부터 4개월 이내면 일반 원칙
토지거래허가를 받아 취득한 주택용지의 이용 의무기간은 취득일부터 2년이며, 세입자가 있다는 사정만으로 그 기산점이 달라지지는 않는다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조 제2항 제1호는 법 제12조 제1호 가목부터 다목까지의 목적으로 허가를 받은 경우의 기간을 “토지 취득일부터 2년”으로 정하고 있다. 이것이 일반 원칙이다.
기산점을 임대차가 끝나는 시점으로 옮기는 규정은 따로 있다. 같은 시행령 제14조의2가 정한 ‘거주용 주택용지 이용 의무에 관한 임시특례’로, 두 개 항이 각각 다른 요건을 두고 있다.
제1항은 소득세법 제104조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유한 자와 무주택세대 구성원이 2026년 5월 9일 이전에 법 제11조에 따른 허가를 신청한 후 법 제12조 제1호 가목의 목적으로 허가를 받은 경우에 적용된다.
여기에 붙는 요건은 ▲주택법 제63조의2에 따른 조정대상지역에 위치할 것 ▲2026년 2월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것 ▲그 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일이 정해진 기간 이내일 것 ▲주택소유자의 주택용지 보유기간이 정해진 날을 기준으로 2년 이상일 것 네 가지다.
셋째와 넷째 요건의 날짜는 조정대상지역의 지정 시기에 따라 갈린다. 2025년 10월 16일에 지정·공고된 조정대상지역은 최초 종료일이 2026년 11월 10일부터 2028년 2월 12일까지여야 하고 보유기간 기준일이 2026년 11월 9일이며, 그 밖의 조정대상지역은 각각 2026년 9월 10일부터 2028년 2월 12일까지와 2026년 9월 9일이다.
제2항은 2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있고 그 계약의 최초 종료일이 2028년 5월 11일 이내인 주택용지를 대상으로 한다. 주택용지 소유자와, 그때부터 허가 신청일까지 무주택세대 구성원인 매수인이 2026년 12월 31일 이전에 허가를 신청해 법 제12조 제1호 가목의 목적으로 허가를 받고, 매수인이 허가일부터 4개월 이내에 주택용지를 취득해야 한다.
다만 제2항에는 단서가 붙어 있다. 임대 또는 전세권 설정 계약의 “최초 종료일이 허가를 받은 날부터 4개월 이내인 경우에는 제14조제2항제1호를 적용한다”는 내용으로, 이때는 특례가 아니라 취득일부터 2년이라는 일반 원칙으로 돌아간다.
제2항에 나오는 두 개의 4개월은 서로 다른 요건이다. 앞의 4개월은 매수인이 주택용지를 취득해야 하는 시한이고, 단서의 4개월은 임대차나 전세권이 곧 끝나는 경우를 특례에서 빼내 일반 원칙으로 돌리는 기준이다. 매수인이 그 안에 입주해야 한다는 기한은 어느 쪽도 아니다.
조문이 정하는 대상 역시 ‘실거주 개시일’이 아니다. 법 제17조 제1항은 허가를 받은 자가 대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다고 정하고 있고, 제14조의2는 그 기간의 기산점만 옮긴다.
이용 의무를 지키지 않았을 때 따르는 것은 형벌이 아니다. 법 제18조는 시장·군수 또는 구청장이 상당한 기간을 정해 이용 의무를 이행하도록 명할 수 있고, 그 이행명령이 정해진 기간에 이행되지 않으면 토지 취득가액의 100분의 10의 범위에서 이행강제금을 부과하도록 정하고 있다. 금액은 시행령 제16조 제3항이 방치·임대·승인 없는 목적 변경 등 위반 유형에 따라 나눈다.
제14조의2는 2026년 2월 27일 신설됐고, 제2항은 대통령령 제36365호로 2026년 5월 29일 신설돼 같은 날 공포·시행됐다. 이 영의 부칙은 “이 영은 공포한 날부터 시행한다”고만 정하고 있으며 별도의 적용례나 경과조치는 두지 않았다.
참고 법령
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조, 제12조 제1호 가목, 제17조 제1항, 제18조
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조 제2항 제1호, 제14조의2, 제16조 제3항
- 주택법 제63조의2
- 소득세법 제104조 제7항