토지거래허가구역에서 세입자 있는 집을 사면 언제부터 살아야 하나요?

제14조(토지 이용에 관한 의무 등) 제2항은 “법 제17조제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 기간’이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다”고 하고, 그 제1호는 “법 제12조제1호가목부터 다목까지의 목적으로 허가를 받은 경우: 토지 취득일부터 2년”이다. 어미는 제2항 본문이 ‘말한다’, 제1호가 ‘2년’으로 끝난다. 제14조는 2개 항이고 대조 대상인 제2항은 5개 호이며 제1호에는 목이 없다. 괄호 안 정의는 없고, 제2항과 제1호 끝에 개정ㆍ신설 같은 별도의 연혁 표기도 붙어 있지 않다. 이 호가 채우는 것은 법 제17조 제1항이 위임한 ‘대통령령으로 정하는 기간’이므로, 정해지는 대상은 사람이 들어가 사는 시점이 아니라 허가받은 목적대로 이용해야 하는 의무기간의 길이와 그 기산점이다. 기산점은 허가일도 입주일도 아닌 ‘토지 취득일’이다. 자기 거주용 주택용지를 목적으로 한 허가(법 제12조 제1호 가목)도 가목부터 다목까지의 범위 안에 들어오므로, 같은 시행령 제14조의2의 특례에 해당하지 않는 한 이 호가 그대로 적용된다. 제14조의2 제1항과 제2항 본문이 모두 “제14조제2항제1호에도 불구하고”라고 적으며 비켜 가는 조항이 이 호이고, 제2항 단서가 “제14조제2항제1호를 적용한다”며 되돌아오는 자리도 같은 호다. 임대차나 전세권이 남아 있다는 사정만으로 이 호의 적용이 배제된다는 문언은 조문 어디에도 없다.

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제14조의2(거주용 주택용지 이용 의무에 관한 임시특례) 제1항은 「소득세법」 제104조제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유하고 있는 자와 무주택세대 구성원이 해당 주택의 주택용지로서 각 호의 요건을 모두 충족하는 주택용지의 매매거래를 위해 2026년 5월 9일 이전에 법 제11조에 따른 허가를 신청한 후 법 제12조제1호가목의 목적으로 해당 허가를 받은 경우에 “제14조제2항제1호에도 불구하고 법 제17조제1항에 따른 기간을 제3호에 따른 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일부터 2년으로 한다”고 정한다(<개정 2026. 4. 23., 2026. 5. 29.>). 이 항의 호는 네 개다. 제1호는 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 위치할 것, 제2호는 2026년 2월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것, 제3호는 제2호에 따른 임대 또는 전세권 설정을 위해 체결된 계약의 최초 종료일이 각 목의 구분에 따른 기간 이내일 것, 제4호는 주택소유자의 주택용지 보유기간이 각 목의 구분에 따른 날을 기준으로 2년 이상일 것이다. 제3호와 제4호에는 각각 목이 둘씩 붙어 조정대상지역의 지정 시기에 따라 날짜가 갈린다. 제3호 가목은 2025년 10월 16일에 지정ㆍ공고된 조정대상지역으로 2026년 11월 10일부터 2028년 2월 12일까지, 나목은 가목 외의 조정대상지역으로 2026년 9월 10일부터 2028년 2월 12일까지다. 제4호의 기준일은 가목이 2026년 11월 9일, 나목이 2026년 9월 9일이다. 본문의 어미는 ‘한다’이고 각 호의 어미는 모두 ‘것’이다. 괄호 안 정의는 제1호의 “조정대상지역” 하나뿐이며 원문에 ‘이 조에서’나 ‘이 법에서’ 같은 적용 범위 표시는 붙어 있지 않다. 요건은 ‘다음 각 호의 요건을 모두 충족하는’이라고 적혀 있으므로 네 호 가운데 하나라도 빠지면 이 항의 특례는 적용되지 않고, 기간은 제14조 제2항 제1호의 취득일부터 2년으로 남는다.

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제14조의2 제2항은 <신설 2026. 5. 29.>로 붙은 항이다. 각 호의 요건을 모두 충족하는 주택용지를 소유하고 있는 자와 무주택세대 구성원이 그 주택용지의 매매거래를 위해 2026년 12월 31일 이전에 법 제11조에 따른 허가를 신청한 후 법 제12조제1호가목의 목적으로 해당 허가를 받아 “무주택세대 구성원인 매수인이 그 허가를 받은 날부터 4개월 이내에 해당 주택용지를 취득하는 경우”에는 제14조제2항제1호에도 불구하고 법 제17조제1항에 따른 기간을 제2호에 따른 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일부터 2년으로 한다. 이어지는 단서는 “다만, 제2호에 따른 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일이 허가를 받은 날부터 4개월 이내인 경우에는 제14조제2항제1호를 적용한다”이다. 한 항 안에 ‘4개월’이 두 번 나오지만 정하는 것이 서로 다르다. 본문의 4개월은 매수인이 그 안에 해당 주택용지를 취득해야 특례가 성립한다는 취득 시한이고, 단서의 4개월은 계약의 최초 종료일이 허가를 받은 날부터 그 안에 도래하면 특례 대신 일반 원칙으로 되돌리는 기준이다. 어느 쪽도 ‘허가를 받은 날부터 4개월 이내에 입주하라’는 뜻이 아니며, 이 조문에는 입주 시점을 명하는 문언 자체가 없다. 단서가 걸리는 범위도 좁게 읽어야 한다. 이 단서는 제2항에만 붙어 있고 제14조의2 전체에 걸리지 않는다. 제1항에는 같은 내용의 단서가 없다. 호는 두 개이고 목은 없다. 제1호는 2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것, 제2호는 제1호에 따른 임대 또는 전세권 설정을 위해 체결된 계약의 최초 종료일이 2028년 5월 11일 이내일 것이다. 괄호 안 정의는 “2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원인 사람으로서 이 항에 따라 법 제11조에 따른 허가를 신청하는 날까지 무주택세대 구성원인 사람”으로, 그 항의 적용대상자를 설명한다. 제14조의2는 제1항과 제2항의 2개 항으로 이루어지고 호는 모두 여섯 개다.

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법 제17조 제1항은 허가를 받은 자가 “대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다”고 정한다. 이 항이 직접 적은 것은 이용해야 할 ‘기간’과 ‘허가받은 목적대로’라는 이용의 내용이고, 그 기간의 길이와 기산점은 대통령령에 위임돼 있다. 위임을 받아 기간을 채우는 것이 시행령 제14조 제2항이며, 같은 시행령 제14조의2는 요건을 갖춘 경우에 그 기간을 특례적으로 다시 정한다. 조문 어디에도 ‘실거주 개시일’이라는 표현은 없다. 일상에서는 ‘실거주 의무가 언제부터 시작되느냐’고 묻지만, 조문의 말로 옮기면 ‘허가받은 목적대로 이용할 의무기간이 언제부터 언제까지인가’가 된다. 두 물음은 같지 않다. ‘개시일’은 사람이 들어가 사는 하루를 가리키는 말이고, 이 항이 정한 것은 의무를 지는 기간이다. 그 기간의 시작점을 토지 취득일로 볼지 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일로 볼지가 시행령 제14조 제2항 제1호와 제14조의2의 갈림이다. 법 제18조 제4항이 “제17조제1항에 따른 이용 의무기간이 지난 후에는 이행강제금을 부과할 수 없다”며 이 항의 기간을 제재의 시간적 한계로 다시 인용하는 것도, 조문이 다루는 대상이 입주 시점이 아니라 기간이기 때문이다.

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법 제18조(이행강제금) 제1항은 “시장ㆍ군수 또는 구청장은 제17조제1항에 따른 토지의 이용 의무를 이행하지 아니한 자에 대하여는 상당한 기간을 정하여 토지의 이용 의무를 이행하도록 명할 수 있다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 이용 의무의 이행을 명하지 아니할 수 있다”고 정한다. 어미는 ‘명할 수 있다’와 ‘명하지 아니할 수 있다’로 본문과 단서가 모두 재량의 형식이다. 조문의 순서를 그대로 읽으면 이용 의무를 이행하지 않았다는 사실만으로 곧바로 금액이 부과되는 구조가 아니다. 상당한 기간을 정한 이행명령이 먼저 있고, 그 정해진 기간에 이행되지 않아야 제2항의 부과로 넘어간다. 조문의 표제와 내용이 정하는 것은 형벌이 아니라 행정상 이행강제금이므로 징역ㆍ벌금 같은 법정형으로 옮겨 적으면 조문과 다른 내용이 된다. 제18조는 8개 항이고 각 항에 호ㆍ목이 없으며, 연혁 표기는 제7항의 <개정 2020. 3. 24.> 하나뿐이다. 제18조의 현행 표시는 [시행 2024. 5. 17.] [법률 제20194호, 2024. 2. 6., 타법개정]으로, 시행령 제14조의2 제2항을 신설한 2026년 5월 29일에 새로 시행된 조문이 아니다.

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법 제18조 제2항은 “시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항에 따른 이행명령이 정하여진 기간에 이행되지 아니한 경우에는 토지 취득가액의 100분의 10의 범위에서 대통령령으로 정하는 금액의 이행강제금을 부과한다”고 정한다. 부과의 요건은 ‘제1항에 따른 이행명령이 정하여진 기간에 이행되지 아니한 경우’이고 어미는 ‘부과한다’다. 여기 적힌 100분의 10은 모든 위반에 똑같이 붙는 금액이 아니라 법률이 그은 상한이며, 그 범위 안에서 실제 금액을 정하는 일은 대통령령에 위임돼 있다. 뒤따르는 항들이 부과의 시간 구조를 정한다. 제3항은 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 그 이행명령이 이행될 때까지 반복하여 부과ㆍ징수할 수 있다고 하고, 제4항은 제17조제1항에 따른 이용 의무기간이 지난 후에는 부과할 수 없다고 한다. 제5항은 이행명령을 받은 자가 그 명령을 이행하는 경우 새로운 이행강제금의 부과를 즉시 중지하되 명령을 이행하기 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수하여야 한다고 정하고, 제6항은 부과처분에 불복하는 자가 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다고 한다. 제4항 때문에 기간의 기산점 문제는 제재의 문제와 이어진다. 의무기간이 언제 시작하는지가 곧 언제 끝나는지를 정하고, 그 뒤로는 이행강제금을 부과할 수 없기 때문이다.

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시행령 제16조(이행강제금의 부과) 제3항은 “법 제18조제2항에서 ‘대통령령으로 정하는 금액’이란 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 말한다”고 하고 네 개 호로 나눈다. 제1호는 토지거래계약허가를 받아 토지를 취득한 자가 당초의 목적대로 이용하지 아니하고 방치한 경우로 토지 취득가액의 100분의 10에 상당하는 금액, 제2호는 직접 이용하지 아니하고 임대한 경우로 토지 취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액, 제3호는 제14조제1항제3호에 따른 허가관청의 승인 없이 당초의 이용목적을 변경하여 이용하는 경우로 토지 취득가액의 100분의 5에 상당하는 금액, 제4호는 제1호부터 제3호까지에 해당하지 아니하는 경우로 토지 취득가액의 100분의 7에 상당하는 금액이다. 어미는 본문이 ‘말한다’, 각 호가 ‘금액’이다. 대조 대상인 제3항은 4개 호이고 목은 없으며 괄호 안 정의도 연혁 표기도 붙어 있지 않다. 제16조 자체는 7개 항이다. 여기 적힌 비율은 형벌의 법정형이 아니라 행정상 이행강제금의 산정 기준이므로 징역ㆍ벌금으로 옮겨 적으면 틀린다. 법 제18조 제2항의 100분의 10은 법률상 상한이고, 유형별로 실제 비율을 나누는 것은 이 항이다. 상한과 유형별 비율이 같은 100분의 10으로 겹치는 곳은 제1호의 방치뿐이다.

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시행령 제16조 제4항은 “제3항 각 호에 따른 토지 취득가액은 실제 거래가격으로 한다. 다만, 실제 거래가격이 확인되지 아니하는 경우에는 취득 당시를 기준으로 가장 최근에 발표된 개별공시지가를 기준으로 산정한다”고 정한다. 제3항이 정한 100분의 10ㆍ100분의 7ㆍ100분의 5ㆍ100분의 7은 비율일 뿐이고, 그 비율을 곱할 기초인 ‘토지 취득가액’이 무엇인지는 이 항이 채운다. 원칙은 실제 거래가격이고, 실제 거래가격이 확인되지 아니하는 경우에 한해 취득 당시를 기준으로 가장 최근에 발표된 개별공시지가가 산정 기준이 된다. 본문과 단서의 관계가 원칙과 예외로 나뉘어 있으므로, 개별공시지가를 먼저 놓고 설명하면 조문의 차례가 뒤집힌다. 이행강제금의 금액을 조문으로 설명하려면 세 가지를 함께 적어야 한다. 법 제18조 제2항의 100분의 10 범위라는 법률상 상한, 시행령 제16조 제3항의 위반 유형별 비율, 그리고 이 제4항의 취득가액 산정 기준이다. 앞의 둘만 들면 비율을 곱할 대상이 비어 있는 설명이 된다.

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대통령령 제36365호의 부칙은 “이 영은 공포한 날부터 시행한다” 한 줄뿐이다. 단서도 적용례도 경과조치도 없다. 공포일이 2026년 5월 29일이므로 이 일부개정령의 개정규정은 그날부터 곧바로 시행된다. 다만 그날 새로 들어온 것이 무엇인지는 정확히 옮겨야 한다. 제14조의2라는 조문 자체는 대통령령 제36153호로 2026년 2월 27일 신설되어 이미 있던 것이고, 조문 말미에도 [본조신설 2026. 2. 27.]이 붙어 있다. 제36365호의 개정문이 적은 것은 제14조의2의 제목 외의 부분을 제1항으로 하고 같은 조에 제2항을 신설한다는 내용이다. 그래서 2026년 5월 29일에 신설된 것은 제2항이며, 제1항 끝에 붙은 표기는 <개정 2026. 4. 23., 2026. 5. 29.>이고 제2항 끝에 붙은 표기는 <신설 2026. 5. 29.>다. 이 부칙이 시행령 제14조 제2항 제1호나 제16조 제3항을 그날 새로 시행시킨 것도 아니다. 법 제18조는 아예 다른 법령으로 현행 표시가 [시행 2024. 5. 17.] [법률 제20194호, 2024. 2. 6., 타법개정]이다. 부칙에 적용례가 없다는 것은 특례가 어느 거래에 미치는지를 부칙에서 따로 좁히거나 넓힌 문언이 없다는 뜻이므로, 적용 범위는 제1항과 제2항의 본문, 각 호의 요건, 그리고 제2항 단서에서 읽어야 한다.

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