토지거래허가 이용 의무, 취득일부터 2년이 원칙…임대차 종료일 특례는 요건 확인
허가일부터 4개월 안에 최초 계약이 끝나면 특례 제외…이용 의무기간의 기산점 구분해야
토지거래계약허가를 받아 주택용지를 취득한 경우 허가 목적대로 이용할 의무기간은 원칙적으로 토지 취득일부터 2년이지만, 일정 요건을 모두 갖춘 경우에는 임대차 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일부터 2년으로 정하는 임시특례가 시행 중이다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조제2항제1호는 법 제12조제1호가목부터 다목까지의 목적으로 허가를 받은 경우의 기간을 ‘토지 취득일부터 2년’으로 정한다. 이 기준은 허가 목적대로 토지를 이용해야 하는 기간의 일반 원칙이다.
다만 시행령 제14조의2는 거주용 주택용지 이용 의무에 관한 임시특례를 뒀다. 이 조문은 전세나 임대차가 설정된 주택용지라고 해서 모두 적용되는 규정은 아니며, 각 항이 정한 신청 시기와 계약 상태, 계약 종료일 등 개별 요건을 충족해야 한다.
제14조의2제1항은 조정대상지역에 있는 주택용지로서 2026년 2월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정돼 있었고, 계약의 최초 종료일과 보유기간 등 4개 호의 요건을 모두 충족하는 경우를 정한다. 이 경우 2026년 5월 9일 이전에 허가를 신청해 자기 거주용 목적의 허가를 받았다면, 이용 의무기간은 해당 계약의 최초 종료일부터 2년이 된다.
제2항은 별도의 적용 요건을 둔다. 2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택용지에 관해, 무주택세대 구성원인 매수인이 허가일부터 4개월 이내 취득하는 경우 등이 대상이다. 허가 신청은 2026년 12월 31일 이전에 해야 하고, 계약의 최초 종료일도 2028년 5월 11일 이내여야 한다.
이 특례에는 다시 단서가 붙는다. 임대차 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일이 허가를 받은 날부터 4개월 이내라면 제14조의2제2항의 특례를 적용하지 않고, 일반 원칙인 제14조제2항제1호를 적용한다. 4개월은 입주 기한을 따로 정한 규정이 아니라 특례 적용 여부를 가르는 기준이다.
조문은 ‘실거주 개시일’이라는 표현 대신 허가받은 목적대로 이용해야 하는 기간을 정하고 있다. 따라서 계약 종료일부터 2년이 되는지는 주택용지의 임대 또는 전세권 설정 사실만으로 판단할 수 없고, 제14조의2가 정한 해당 항의 요건을 함께 살펴야 한다.
이용 의무를 이행하지 않았을 때의 조치도 형벌과는 구별된다. 법 제18조는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 먼저 이용 의무의 이행을 명할 수 있도록 하고, 정해진 기간에 이행하지 않은 경우 이행강제금을 부과하도록 정한다.
시행령 제16조제3항은 이행강제금의 금액을 위반 유형별로 정한다. 방치한 경우에는 토지 취득가액의 100분의 10, 직접 이용하지 않고 임대한 경우에는 100분의 7, 승인 없이 이용목적을 변경한 경우에는 100분의 5, 그 밖의 경우에는 100분의 7에 상당하는 금액이다.
대통령령 제36365호는 2026년 5월 29일 공포와 동시에 시행됐다. 이 개정은 기존 제14조의2 본문을 제1항으로 정리하고 제2항을 신설한 것으로, 제14조의2 전체를 처음 시행한 것은 아니다.
참고 법령
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조의2, 제14조제2항제1호, 제16조제3항
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제18조