토지거래허가 이용의무 2년은 언제부터 세는가 — 취득일과 계약 최초 종료일을 가르는 시행령 제14조의2
토지거래허가를 받아 집을 사면 일정 기간 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 한다. 그런데 그 집에 이미 세입자가 살고 있다면 기간을 언제부터 세는지가 문제가 된다. 결론부터 적으면 기준은 둘이다. 일반 원칙은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조 제2항 제1호의 ‘토지 취득일부터 2년’이고, 같은 시행령 제14조의2의 요건을 모두 갖춘 경우에만 ‘임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일부터 2년’이 된다. 근거 조문 번호는 시행령 제14조의2, 조 제목은 ‘거주용 주택용지 이용 의무에 관한 임시특례’다.
이 글은 2026년 9월 3일 기준으로 시행 중인 조문 문언에 따른 정리다. 특정 사건이나 특정 물건의 판단이 아니다.
한 줄로 정리한 두 기준
| 구분 | 근거 조문 | 이용 의무기간의 기산점 |
|---|---|---|
| 일반 원칙 | 시행령 제14조 제2항 제1호 | 토지 취득일부터 2년 |
| 임시특례 | 시행령 제14조의2 제1항ㆍ제2항 | 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일부터 2년 |
| 특례의 단서 | 시행령 제14조의2 제2항 단서 | 최초 종료일이 허가받은 날부터 4개월 이내면 다시 일반 원칙 적용 |
전세나 임대차가 걸려 있다고 해서 자동으로 아래 칸이 적용되는 것이 아니다. 제14조의2는 항마다 별도의 요건을 두고 있고, 그 요건을 모두 충족해야 비로소 기산점이 옮겨간다.
1. 일반 원칙 — 취득일부터 2년
법 제17조 제1항은 허가를 받은 자가 “대통령령으로 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다”고 정한다. 그 ‘대통령령으로 정하는 기간’을 채우는 것이 시행령 제14조 제2항이다.
제14조(토지 이용에 관한 의무 등) ② 법 제17조제1항에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
- 법 제12조제1호가목부터 다목까지의 목적으로 허가를 받은 경우: 토지 취득일부터 2년
제14조 제2항은 다섯 개 호로 목적별 기간을 나누고, 그중 제1호가 거주용 주택용지를 포함한 법 제12조 제1호 가목부터 다목까지의 목적에 붙는다. 기산점은 허가일도 입주일도 아닌 ‘토지 취득일’이다. 아래에서 볼 특례에 해당하지 않으면 이 조항이 그대로 적용된다.
2. 임시특례 — 시행령 제14조의2
제14조의2는 두 개 항으로 되어 있고, 호는 모두 여섯 개다(제1항 네 개, 제2항 두 개). 제1항 제3호와 제4호에는 각각 목이 둘씩 붙어 있다. 두 항은 적용 대상도 기준일도 다르므로 나누어 보아야 한다.
제14조의2 제1항 — 2026년 5월 9일 이전 허가신청분
제1항은 「소득세법」 제104조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 소유하고 있는 자와 무주택세대 구성원이, 그 주택의 주택용지 매매거래를 위해 2026년 5월 9일 이전에 법 제11조에 따른 허가를 신청한 뒤 법 제12조 제1호 가목의 목적으로 허가를 받은 경우를 다룬다. 이때 다음 네 요건을 모두 충족해야 한다.
- 「주택법」 제63조의2에 따른 조정대상지역에 위치할 것
- 2026년 2월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것
- 그 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일이 다음 기간 이내일 것
- 2025년 10월 16일에 지정ㆍ공고된 조정대상지역: 2026년 11월 10일부터 2028년 2월 12일까지
- 그 밖의 조정대상지역: 2026년 9월 10일부터 2028년 2월 12일까지
- 주택소유자의 주택용지 보유기간이 다음 날을 기준으로 2년 이상일 것
- 2025년 10월 16일에 지정ㆍ공고된 조정대상지역: 2026년 11월 9일
- 그 밖의 조정대상지역: 2026년 9월 9일
요건이 모두 갖추어지면 제14조 제2항 제1호에도 불구하고 법 제17조 제1항에 따른 기간을 “제3호에 따른 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일부터 2년”으로 한다.
제14조의2 제2항 — 2026년 12월 31일 이전 허가신청분
제2항은 2026년 5월 29일에 신설된 항이다. 요건의 뼈대는 이렇다.
- 주택용지 소유자와 무주택세대 구성원 사이의 매매거래일 것. 여기서 무주택세대 구성원은 “2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원인 사람으로서 이 항에 따라 법 제11조에 따른 허가를 신청하는 날까지 무주택세대 구성원인 사람”을 말한다.
- 2026년 12월 31일 이전에 법 제11조에 따른 허가를 신청하고, 법 제12조 제1호 가목의 목적으로 허가를 받을 것
- 무주택세대 구성원인 매수인이 허가를 받은 날부터 4개월 이내에 해당 주택용지를 취득할 것
- 2026년 5월 12일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정되어 있을 것(제1호)
- 그 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일이 2028년 5월 11일 이내일 것(제2호)
이 요건이 모두 충족되면 역시 제14조 제2항 제1호에도 불구하고 기간을 “제2호에 따른 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일부터 2년”으로 한다.
제1항과 제2항은 기준일부터 다르다. 제1항은 2026년 2월 12일과 조정대상지역 요건ㆍ보유기간 요건을 걸고, 제2항은 2026년 5월 12일을 기준으로 삼되 매수인이 무주택세대 구성원일 것과 허가일부터 4개월 이내 취득을 요구한다. 어느 항으로 가는지에 따라 따져야 할 날짜가 통째로 바뀐다.
3. ‘4개월’은 두 번 나오고, 뜻이 다르다
제14조의2 제2항에는 4개월이 두 번 나온다. 뜻이 서로 다르다.
첫째, 취득 시한으로서의 4개월. 무주택세대 구성원인 매수인이 허가를 받은 날부터 4개월 이내에 주택용지를 취득해야 한다는 요건이다. 이것은 ‘이사를 들어가야 하는 기한’이 아니라 소유권을 넘겨받아야 하는 기한이다.
둘째, 특례를 배제하는 단서로서의 4개월. 조문은 이렇게 정한다.
다만, 제2호에 따른 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일이 허가를 받은 날부터 4개월 이내인 경우에는 제14조제2항제1호를 적용한다.
즉 세입자의 계약 최초 종료일이 허가일로부터 4개월 안에 도래하는 경우라면 특례가 아니라 일반 원칙, 곧 취득일부터 2년으로 돌아간다. 임대차가 곧 끝나 이용에 장애가 사라지는 상황까지 기산점을 미뤄 줄 이유가 없다는 구조다.
정리하면 어느 쪽 4개월도 ‘허가일부터 4개월 안에 입주하라’는 뜻이 아니다. 하나는 취득 시한이고, 다른 하나는 특례 적용을 배제하는 요건이다. 이 4개월을 입주 기한으로 옮겨 적으면 조문과 다른 내용이 된다.
4. ‘실거주 개시일’은 조문의 표현이 아니다
일상에서는 ‘실거주 의무가 언제부터 시작되느냐’고 묻지만, 조문에는 ‘실거주 개시일’이라는 말이 없다. 법 제17조 제1항이 정하는 것은 허가받은 목적대로 이용할 의무의 기간이고, 시행령 제14조 제2항과 제14조의2는 그 ‘기간’의 길이와 기산점만 정한다.
따라서 정확한 물음은 ‘언제부터 살아야 하나’가 아니라 ‘허가받은 목적대로 이용할 의무기간이 언제부터 언제까지인가’다. 그 기간의 시작점이 취득일이냐 계약 최초 종료일이냐가 이 조문의 전부다.
5. 지키지 않으면 어떻게 되는가 — 형벌이 아니다
이용 의무를 이행하지 않았을 때 따라오는 것은 징역이나 벌금이 아니라 행정상 이행강제금이다. 순서가 있다.
- 시장ㆍ군수 또는 구청장이 상당한 기간을 정하여 이용 의무를 이행하도록 명한다(법 제18조 제1항). 대통령령으로 정하는 사유가 있으면 이행을 명하지 아니할 수 있다.
- 그 이행명령이 정하여진 기간에 이행되지 아니한 경우에 토지 취득가액의 100분의 10의 범위에서 대통령령으로 정하는 금액의 이행강제금을 부과한다(제2항).
- 최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 이행될 때까지 반복 부과ㆍ징수할 수 있다(제3항). 다만 이용 의무기간이 지난 후에는 부과할 수 없다(제4항).
- 이행명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지되지만, 이행 전에 이미 부과된 이행강제금은 징수한다(제5항). 부과처분에 불복하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 있다(제6항).
실제 금액 기준은 시행령 제16조 제3항이 네 개 호로 나눠 정한다. 방치한 경우 취득가액의 100분의 10, 직접 이용하지 아니하고 임대한 경우 100분의 7, 허가관청의 승인 없이 이용목적을 변경하여 이용하는 경우 100분의 5, 그 밖의 경우 100분의 7이다.
여기서 앞의 기산점 논의와 연결되는 대목이 제4항이다. 이용 의무기간이 지난 뒤에는 이행강제금을 부과할 수 없으므로, 기간이 언제 시작하는지는 곧 언제 끝나는지의 문제이기도 하다. 특례가 적용되어 기산점이 계약 최초 종료일로 옮겨가면 의무기간의 종료 시점도 그만큼 뒤로 밀린다.
6. 시행 상태와 판례
제14조의2는 대통령령 제36153호로 2026년 2월 27일 신설되었고, 대통령령 제36365호가 기존 본문을 제1항으로 하면서 제2항을 신설했다. 제36365호는 2026년 5월 29일 공포되었고 부칙은 “이 영은 공포한 날부터 시행한다”뿐이다. 별도의 적용례나 경과조치는 없다. 제1항 끝에는 개정 표시(2026. 4. 23., 2026. 5. 29.)가, 제2항 끝에는 신설 표시(2026. 5. 29.)가 붙어 있다.
한편 법 제18조의 현행 조문은 시행일이 2024년 5월 17일(법률 제20194호, 2024년 2월 6일 타법개정)이다. 2026년 5월 29일에 새로 시행된 조문이 아니다. 시행령 제14조 제2항 제1호와 제16조 제3항도 마찬가지로 제36365호가 새로 시행시킨 조문이 아니다.
제14조의2 자체를 대상으로 한 판례나 결정은 확인되지 않는다. 2026년에 신설ㆍ개정된 조문이기 때문이다.
다만 현행 법 제17조ㆍ제18조의 전신인 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조ㆍ제124조의2에 관한 판례는 있다. 대법원 2012. 2. 9. 선고 2011두10935 판결(이행강제금부과처분취소)이 구 국토계획법 제124조 제1항의 “그 토지를 허가받은 목적대로 이용”하고 있는지를 판단하는 기준을 다뤘다. ‘단독주택 신축 후 분양’ 목적으로 토지거래계약허가를 받아 소유권을 취득한 뒤 일부 착공신고를 마치고도 공사를 예정대로 시행하지 않은 사안에서, 허가받은 목적대로 이용하지 않았다고 본 원심 판단이 정당하다고 한 사례다. 주문은 “상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들이 부담한다”였다.
이 판결은 제14조의2 임시특례에 관한 판례가 아니다. 다만 ‘허가받은 목적대로 이용’이라는 의무의 내용이 소유권 취득이나 서류상 절차만으로 충족되지 않는다는 점을 보여 준다.
자주 묻는 질문
Q. 토지거래허가구역에서 세입자 있는 집을 사면 언제부터 살아야 하나요?
기본은 시행령 제14조 제2항 제1호에 따라 토지 취득일부터 2년이 허가받은 목적대로 이용할 의무기간이다. 세입자가 있다는 사실만으로 이 기산점이 달라지지 않는다. 시행령 제14조의2 제1항 또는 제2항의 요건을 모두 충족하는 경우에 한해 기간이 임대 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일부터 2년으로 정해진다. 어느 항에 해당하는지에 따라 허가신청 시한(제1항은 2026년 5월 9일 이전, 제2항은 2026년 12월 31일 이전)과 기준일이 다르다.
Q. 전세 낀 집을 사면 실거주 의무 시작이 미뤄지나요?
전세가 걸려 있다는 사정만으로 미뤄지지 않는다. 제14조의2는 임시특례이고, 항마다 요건이 붙어 있다. 제1항은 조정대상지역 소재, 2026년 2월 12일 당시 임대 중이거나 전세권 설정, 계약 최초 종료일이 정해진 기간 이내, 주택소유자의 보유기간 2년 이상을 모두 요구한다. 제2항은 2026년 5월 12일 당시 임대 또는 전세권 설정, 최초 종료일 2028년 5월 11일 이내, 2026년 12월 31일 이전 허가신청, 무주택세대 구성원인 매수인의 허가일부터 4개월 이내 취득을 요구한다. 하나라도 빠지면 일반 원칙인 취득일부터 2년으로 돌아간다. 또한 제2항 단서에 따라 계약 최초 종료일이 허가받은 날부터 4개월 이내인 경우에는 특례가 아니라 제14조 제2항 제1호가 적용된다. 덧붙이면 조문이 정하는 것은 ‘실거주 개시일’이 아니라 ‘허가받은 목적대로 이용할 의무의 기간’이다.
Q. 토지거래허가 이용의무를 안 지키면 어떻게 되나요?
형벌이 아니라 이행강제금이 문제 된다. 순서상 먼저 시장ㆍ군수 또는 구청장이 상당한 기간을 정해 이용 의무를 이행하도록 명하고(법 제18조 제1항), 그 이행명령이 정하여진 기간에 이행되지 않은 경우에 토지 취득가액의 100분의 10 범위에서 이행강제금을 부과한다(제2항). 최초 이행명령일을 기준으로 1년에 한 번씩 반복 부과ㆍ징수할 수 있으나(제3항), 이용 의무기간이 지난 뒤에는 부과할 수 없다(제4항). 명령을 이행하면 새로운 부과는 중지되지만 이미 부과된 금액은 징수된다(제5항). 구체적 금액 기준은 시행령 제16조 제3항이 위반 유형별로 나눠 정한다.
정리
- 기산점의 원칙은 취득일부터 2년(시행령 제14조 제2항 제1호)이다.
- 기산점을 계약 최초 종료일부터 2년으로 옮기는 근거는 시행령 제14조의2다. 조문 번호가 근거의 이름이다.
- 제14조의2는 두 개 항이고, 항마다 허가신청 시한과 기준일이 다르다.
- 제2항의 ‘4개월’은 두 가지다. 하나는 허가일부터 4개월 이내 취득해야 한다는 요건, 다른 하나는 계약 최초 종료일이 허가일부터 4개월 이내이면 특례를 적용하지 않는다는 단서다. 입주 기한이 아니다.
- 위반의 효과는 형벌이 아니라 이행명령을 거친 이행강제금이며, 이용 의무기간이 지난 뒤에는 부과할 수 없다.
구체적인 물건과 계약에 이 요건들이 어떻게 맞아떨어지는지는 허가 신청일ㆍ취득일ㆍ계약 최초 종료일ㆍ지정 공고일 같은 개별 날짜에 따라 달라진다. 위 조문은 2026년 9월 3일 기준 시행 중인 문언이며, 이후 개정 여부는 국가법령정보센터에서 확인할 수 있다.
참고 법령
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조(허가), 제12조 제1호 가목, 제17조 제1항(토지 이용에 관한 의무), 제18조(이행강제금) [시행 2024. 5. 17.] [법률 제20194호, 2024. 2. 6., 타법개정]
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제14조 제2항 제1호(토지 이용에 관한 의무 등), 제14조의2(거주용 주택용지 이용 의무에 관한 임시특례), 제16조 제3항(이행강제금의 부과) [시행 2026. 5. 29.] [대통령령 제36365호, 2026. 5. 29., 일부개정]
- 대통령령 제36365호 부칙(2026. 5. 29. 공포ㆍ시행) — “이 영은 공포한 날부터 시행한다”
- 「주택법」 제63조의2(조정대상지역) — 시행령 제14조의2 제1항 제1호가 인용
- 「소득세법」 제104조 제7항 — 시행령 제14조의2 제1항이 인용
- 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」 — 법 제18조 제7항이 인용
- 참고 판례: 대법원 2012. 2. 9. 선고 2011두10935 판결(이행강제금부과처분취소) — 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제124조 관련