설계가 바뀌어 광고한 용도로 쓸 수 없게 되면 분양계약을 해제할 수 있을까

입력 2026.09.16. 오전 10:08

요약 및 결론: 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조의2는 설계변경에 동의하지 않은 분양받은 자에게 분양계약 해제권을 인정한다. 다만 비동의 하나만으로는 부족하고, 그 설계변경 때문에 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되고, 그 결과 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 되어야 한다. 조문의 어미는 "해제할 수 있다"이므로 계약이 저절로 풀리는 자동 해제가 아니라 해제권이 생기는 데 그친다.

제7조의2는 법률 제21164호(2025년 12월 2일 공포)로 신설되어 2026년 4월 3일부터 시행 중이다. 같은 개정은 제7조제1항의 설계변경 동의 요건을 "분양받은 자 전원"에서 "분양받은 자의 5분의 4 이상"으로 낮췄다. 반대해도 설계변경이 통과될 수 있게 된 대신, 반대한 사람에게 나갈 문을 하나 낸 것이 제7조의2다.

제7조의2는 어떤 경우에 해제권을 주나

「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조의2는 세 가지 요건을 모두 갖춘 사람에게만 분양계약 해제권을 준다. 조문은 항 번호도 호도 없는 한 문장이지만, 그 한 문장 안에 요건이 셋 들어 있고 셋이 사슬로 묶여 있다. 하나라도 끊기면 이 조문에 따른 해제권은 서지 않는다.

조문 문언은 다음과 같다. “제7조제1항에 따른 설계의 변경에 동의하지 아니한 자로서 설계의 변경으로 인하여 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되어 건축물을 제6조제1항에 따른 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 된 자는 분양계약을 해제할 수 있다.”

②의 “다른 법령”이 구체적으로 어떤 법령을 가리키는지는 제7조의2 문언에 열거되어 있지 않고, 이 글의 확인 범위에서는 특정하지 않는다.

“동의하지 않으면 해제할 수 있다”는 말은 왜 틀리나

제7조의2는 비동의를 해제 사유로 정한 조문이 아니라, 비동의를 세 요건 중 첫 번째 관문으로 둔 조문이다. 동의하지 않았다는 사실은 나머지 두 요건을 따질 자격을 줄 뿐이고, 그것만으로 해제권이 발생하지는 않는다.

두 번째 관문은 설계변경과 인허가 불능 사이의 인과관계다. 조문은 “설계의 변경으로 인하여”라고 적어, 인가ㆍ허가ㆍ면허를 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 된 원인이 그 설계변경이어야 함을 요구한다. 설계변경과 무관한 사정으로 인허가가 막힌 경우는 문언에 걸리지 않는다.

세 번째 관문은 결과다. 인허가가 막힌 것에서 그치지 않고, 그 때문에 “분양 광고에 포함된 용도”대로 건축물을 사용하지 못하게 되어야 한다. 기준이 되는 용도는 계약 당시 머릿속에 그린 용도가 아니라 제6조제1항에 따른 분양 광고에 포함된 용도다.

해제할 수 있다는 말은 계약이 없어진다는 뜻인가

아니다. 제7조의2의 어미는 “분양계약을 해제할 수 있다”이고, 이는 요건을 갖춘 사람에게 해제권이 생긴다는 뜻이다. 계약이 요건 충족만으로 저절로 무효가 되거나 소멸한다는 뜻이 아니다.

조문은 권리를 주었을 뿐 결과를 정하지 않았다. 해제 이후 분양대금 반환, 이자, 위약금, 손해배상이 어떻게 되는지는 제7조의2에 규정되어 있지 않다. 이 조문만 읽고 반환 범위나 배상 액수를 단정할 수는 없다.

같은 개정에서 제7조제1항은 어떻게 바뀌었나

법률 제21164호는 제7조제1항의 설계변경 동의 요건을 완화했다. 동의 정족수를 “분양받은 자 전원”에서 “분양받은 자의 5분의 4 이상”으로 낮추고, 동의한 자가 분양받은 전용면적의 합이 분양된 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 한다는 후단을 새로 두었다.

대상도 넓어졌다. 종전에는 “면적 또는 층수의 증감(增減)“이었으나, 개정으로 “면적ㆍ층수의 증감(增減) 또는 용도의 변경”이 되었다. 동의 요건을 인용할 때 옛 문언인 “전원 동의”를 그대로 쓰면 현행법과 어긋난다.

같은 법률은 제7조의2 외에 제8조의2도 신설했고, 제10조제2항제6호의 문언을 “분양받은 자 전원에게 동의를 받지 아니하거나 알리지”에서 “설계변경에 필요한 요건을 갖추지”로 고쳤다.

해제권과 시공자 등의 처벌은 같은 문제인가

다른 문제다. 제7조의2 자체에는 벌칙도 법정형도 없다. 제7조의2는 분양받은 자에게 계약 해제권을 주는 조문이고, 형사처벌을 정하는 조문이 아니다.

처벌 규정은 제10조제2항제6호에 있고, 이 벌칙은 제7조제1항 또는 제2항 위반을 인용한다. 제7조의2를 인용하지 않는다. 즉 설계변경 절차 요건을 갖추지 않은 행위가 벌칙의 대상이고, 해제권 행사 여부와 벌칙 적용은 별개의 조문에서 별개의 요건으로 판단된다.

제10조제2항제6호의 법정형은 징역과 벌금 가운데 하나를 고르는 선택형이다. “1년 이하의 징역”만 적고 벌금을 빼면 조문을 잘못 옮긴 것이 된다.

실제 처벌ㆍ적용 수위는 어느 정도인가

공표 자료 없음. 제7조의2는 2026년 4월 3일 시행된 신설 조문이고, 이 글의 확인 범위에서는 제7조의2를 직접 대상으로 한 판례ㆍ결정 원문을 찾지 못했다. 사건번호나 선고일을 근거로 제시한 설명은 출처를 확인해야 한다.

제10조제2항제6호에 관하여도 이 글의 확인 범위에서는 양형기준이나 선고 통계가 확인되지 않았다. 따라서 법정형인 “1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금”과 실제 선고 수준의 간극은 수치로 제시할 수 없다.

언제부터 적용되나

제7조의2는 2026년 4월 3일부터 시행 중이다. 법률 제21164호는 2025년 12월 2일 공포되었고, 부칙은 “이 법은 공포 후 4개월이 경과한 날부터 시행한다”라고만 정했다. 공포 후 4개월이 경과한 날이 2026년 4월 3일이다.

부칙에는 단서도, 적용례도, 경과조치도 없다. “시행 후 최초로 체결하는 분양계약부터 적용한다” 같은 적용례는 존재하지 않으므로, 그런 제한이 있는 것처럼 읽어서는 안 된다. 동시에 시행일 전 계약에 대한 소급 적용 여부를 이 부칙만으로 단정할 수도 없다.

신설이라는 점도 중요하다. 연혁 표기는 “[본조신설 2025. 12. 2.]”이고, 시행일 전에는 제7조의2라는 조문 자체가 없었다.

조문을 인용할 때 주의할 표기

제7조의2는 항 번호가 붙지 않은 본문 한 문장으로 되어 있고, 호와 목이 없으며 삭제된 항도 없다. 따라서 “제7조의2 제1항”이나 “제7조의2 제1호”라는 인용은 존재하지 않는 단위를 가리키는 틀린 표기다. 인용은 “제7조의2”로만 한다.

조문이 쓰는 말도 그대로 따라야 한다. 조문의 용어는 “분양받은 자”와 “분양계약을 해제할 수 있다”이지, “입주자”나 “계약 해지”, “환불”이 아니다.

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