설계변경에 동의하지 않았다는 사실만으로는 분양계약이 풀리지 않는다 — 제7조의2가 요구하는 세 가지

입력 2026.09.16. 오전 10:08

짧은 답: 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조의2는 설계변경에 동의하지 않은 분양받은 자에게 분양계약 해제권을 주지만, 동의하지 않았다는 사실 하나만으로는 성립하지 않는다. 조문은 ① 제7조제1항에 따른 설계변경에 동의하지 않았을 것, ② 그 설계변경 때문에 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되었을 것, ③ 그 결과 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 되었을 것을 한 문장 안에 이어 붙여 놓았다. 효과도 자동 해제가 아니라 “해제할 수 있다”이다. 이 조문은 법률 제21164호로 신설되어 2026년 4월 3일부터 시행 중이다.

조문은 한 문장이다

제7조의2(설계의 변경에 따른 분양계약의 해제) 제7조제1항에 따른 설계의 변경에 동의하지 아니한 자로서 설계의 변경으로 인하여 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되어 건축물을 제6조제1항에 따른 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 된 자는 분양계약을 해제할 수 있다.

[본조신설 2025. 12. 2.]

법령 표시는 [시행 2026. 4. 3.] [법률 제21164호, 2025. 12. 2., 일부개정]이다.

이 조문에는 ①ㆍ② 같은 항 번호가 붙어 있지 않다. 호도 목도 없고, 삭제로 비워 둔 항도 없다. 본문 한 문장이 전부다. 따라서 제7조의2 제1항이나 제7조의2 제1호라고 적으면 존재하지 않는 단위를 인용하는 것이 된다. 인용은 제7조의2로만 한다.

요건 셋은 사슬로 묶여 있다

조문이 짧다 보니 “설계가 바뀌면 해제할 수 있다”로 뭉뚱그려지기 쉽지만, 한 문장 안에 조건이 셋 들어 있고 셋은 순서대로 이어져 있다. 앞의 조건이 뒤의 조건의 원인이 되는 구조라, 중간 고리가 끊어지면 해제권은 서지 않는다.

마디	조문의 말	여기서 끊기면
① 비동의	`제7조제1항에 따른 설계의 변경에 동의하지 아니한 자로서`	동의한 사람은 이 조문의 대상이 아니다
② 인허가 등 불가	`설계의 변경으로 인하여 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되어`	변경이 마음에 들지 않는다는 사정만으로는 이 마디를 넘지 못한다
③ 용도 사용 불가	`제6조제1항에 따른 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 된 자는`	광고에 포함된 용도대로 여전히 쓸 수 있다면 걸리지 않는다
효과	`분양계약을 해제할 수 있다`	계약이 저절로 풀리는 것이 아니다

②와 ③을 잇는 말은 \~로 인하여와 \~게 되어다. 설계변경과 인허가 불가 사이에, 그리고 인허가 불가와 용도 사용 불가 사이에 인과가 요구된다는 뜻으로 읽힌다. 설계변경이 있었고 별개의 이유로 인허가가 막혔다면 조문이 그린 그림과 어긋난다.

“해제할 수 있다”는 해제권이 생긴다는 뜻이다

어미가 분양계약을 해제할 수 있다라는 점도 함께 봐야 한다. 세 요건이 다 갖춰져도 계약이 그 순간 사라지는 것이 아니라, 해제할 수 있는 자리가 생긴다. 조문은 권리를 주었을 뿐 결과를 정해 두지 않았다. 계약이 자동으로 무효가 된다거나 소멸한다고 옮기면 조문에 없는 말을 더하는 것이 된다.

해제한 뒤의 일 — 이미 낸 대금을 어떻게 돌려받는지, 이자나 위약금, 손해배상이 어떻게 되는지 — 도 제7조의2에는 적혀 있지 않다. 이 조문이 정한 것은 어떤 사람에게 해제권이 있는지까지다.

왜 이런 조문이 생겼나 — 같은 개정에 답이 있다

제7조의2를 신설한 법률 제21164호는 같은 날 제7조제1항도 함께 고쳤다.

설계변경의 대상이 면적 또는 층수의 증감(增減)에서 면적ㆍ층수의 증감(增減) 또는 용도의 변경으로 넓어졌다.
동의 요건이 분양받은 자 전원에서 분양받은 자의 5분의 4 이상으로 낮아졌다.
동의한 자가 분양받은 전용면적의 합이 분양된 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 한다는 후단이 붙었다.

전원 동의가 아니게 되었다는 것은, 반대하는 사람이 있어도 설계변경이 통과될 수 있다는 뜻이다. 제7조의2는 그렇게 남겨진 사람에게 나갈 문을 하나 낸 조문으로 읽힌다. 문을 낸 대신 문턱을 ②ㆍ③으로 정해 둔 셈이다.

제7조제1항의 동의 요건을 옛 문언인 전원으로 적은 설명이 남아 있다면 현재 문언과 다르다.

벌칙은 제7조의2가 아니라 제10조제2항제6호에 있다

제7조의2에는 징역이나 벌금 문언이 없다. 이 조문 자체에는 법정형이 없다.

벌칙은 같은 법 제10조제2항제6호에 있고, 이 호는 제7조제1항 또는 제2항 위반을 인용한다. 제7조의2를 인용하지 않는다. 법정형은 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금으로, 징역과 벌금 중 하나를 고르는 선택형이다. 벌금을 빼고 징역만 적으면 법정형을 잘못 옮기는 것이 된다.

법률 제21164호는 이 호의 문언도 함께 고쳐, 분양받은 자 전원에게 동의를 받지 아니하거나 알리지를 설계변경에 필요한 요건을 갖추지로 바꾸었다. 동의 요건이 전원에서 비율로 바뀐 것과 짝이 맞는 수정이다.

정리하면 이렇다. 계약에서 빠져나올 수 있는지(제7조의2)와 설계변경 절차를 어긴 데 대한 처벌(제10조제2항제6호)은 근거 조문도 다르고 요건도 다른 별개의 문제다. 둘을 하나로 묶어 “해제할 수 있는 상황이면 처벌도 따른다”는 식으로 이어 붙이면 조문 구조와 맞지 않는다.

시행일과 연혁

공포: 2025년 12월 2일, 법률 제21164호
부칙: 이 법은 공포 후 4개월이 경과한 날부터 시행한다.
시행: 2026년 4월 3일 — 현재 시행 중이다.
연혁 표기: [본조신설 2025. 12. 2.] — 기존 조문을 고친 것이 아니라 새로 만든 조문이다. 신설 전에는 제7조의2라는 조문 자체가 없었다.

부칙은 시행일만 정한다. 단서도, 적용례도, 경과조치도 붙어 있지 않다. “시행 후 최초로 체결하는 계약부터 적용한다” 같은 문구는 이 법률의 부칙에 없다. 부칙이 침묵하는 이상 이전에 맺은 계약에 어떻게 미치는지를 조문만 보고 단정할 수는 없다.

제7조의2를 직접 다룬 판례나 결정은 이 글의 확인 범위에서는 찾지 못했다. 시행 시점이 2026년 4월 3일이라는 점을 함께 놓고 보면 될 일이다.

자주 혼동되는 지점

설계변경에 반대하면 계약을 해제할 수 있나 반대 의사만으로는 제7조의2의 요건이 채워지지 않는다. 비동의는 첫 번째 마디일 뿐이고, 그 설계변경 때문에 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되고, 그래서 분양 광고에 포함된 용도대로 쓰지 못하게 되었다는 두 마디가 더 필요하다.

설계변경으로 허가를 못 받아 광고한 용도로 쓸 수 없게 되었다면 제7조의2가 그린 상황에 가깝다. 다만 조문의 효과는 해제할 수 있다이므로, 계약이 자동으로 풀리는 것이 아니라 해제권이 인정되는 구조다. 개별 사안이 이 요건에 해당하는지는 그 사안의 사실관계에 달려 있다.

해제 문제와 처벌 문제는 같은 문제인가 다르다. 해제권은 제7조의2, 벌칙은 제10조제2항제6호이고, 벌칙 조문이 인용하는 것은 제7조제1항 또는 제2항이다. 근거 조문이 갈라져 있다.

조문에서 말하는 다른 법령은 무엇인가 제7조의2는 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등이라고만 적어 두었고, 어떤 법령인지를 열거하지 않았다. 건축물의 용도와 사업 형태에 따라 달라질 문제라 이 글의 확인 범위에서 특정하지 않는다.

인용할 때 틀리기 쉬운 표기

제7조의2 제1항, 제7조의2 제1호 → 항ㆍ호가 없는 단일 조문이므로 제7조의2로만 적는다.
설계변경에 동의하지 않으면 해제할 수 있다 → 요건 둘이 빠진 문장이다.
계약이 무효가 된다ㆍ계약이 소멸한다 → 조문의 말은 해제할 수 있다이다.
제7조의2 위반은 1년 이하의 징역 → 제7조의2에는 법정형이 없고, 제10조제2항제6호의 법정형은 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이다.
2026년 4월 3일 시행 예정 → 이미 시행 중이다.
입주자ㆍ계약 해지ㆍ환불 → 조문의 말은 분양받은 자ㆍ분양계약을 해제할 수 있다이다.

참고 법령

「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조의2(설계의 변경에 따른 분양계약의 해제) — [본조신설 2025. 12. 2.], 시행 2026. 4. 3.
「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조제1항(설계의 변경 동의 요건)
「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제1항(분양 광고)
「건축물의 분양에 관한 법률」 제10조제2항제6호(벌칙 — 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금)
법률 제21164호(2025. 12. 2. 일부개정) 부칙 — 이 법은 공포 후 4개월이 경과한 날부터 시행한다.