설계변경 비동의만으로는 분양계약 해제 못 해…요건 세 가지 모두 갖춰야
건축물의 분양에 관한 법률 제7조의2 지난 4월 3일 시행…인가·허가 등 불가와 광고 용도 사용 불가까지 충족해야
분양받은 건축물의 설계변경에 동의하지 않았다는 사정만으로는 분양계약을 해제할 수 없고, 법이 정한 세 가지 요건을 모두 갖춘 경우에만 해제권이 인정된다.
건축물의 분양에 관한 법률 제7조의2(설계의 변경에 따른 분양계약의 해제)는 지난해 12월 2일 공포된 법률 제21164호로 신설돼 지난 4월 3일부터 시행되고 있다. 연혁 표기는 ‘본조신설 2025. 12. 2.‘이며, 신설 전에는 이 조문 자체가 없었다.
조문은 “제7조제1항에 따른 설계의 변경에 동의하지 아니한 자로서 설계의 변경으로 인하여 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되어 건축물을 제6조제1항에 따른 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 된 자는 분양계약을 해제할 수 있다”고 정하고 있다. 한 문장이지만 그 안에 요건이 셋 들어 있고, 셋은 사슬처럼 묶여 있다.
첫째 요건은 제7조제1항에 따른 설계의 변경에 동의하지 아니한 자여야 한다는 것이다. 변경에 동의한 분양받은 자는 이 조문이 정한 해제권의 주체가 되지 않는다.
둘째 요건은 그 설계의 변경으로 인해 다른 법령에 따른 인가·허가·면허 등을 받거나 등록·신고를 할 수 없게 되는 사정이 생겨야 한다는 것이다. 변경 내용에 동의하지 않는다는 사정 자체는 이 요건과 구분된다.
셋째 요건은 그 결과 건축물을 제6조제1항에 따른 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 돼야 한다는 것이다. 광고에 포함된 용도대로 여전히 사용할 수 있다면 조문의 요건은 채워지지 않는다.
효과를 정한 문언은 ‘분양계약을 해제할 수 있다’이다. 요건이 모두 갖춰져도 계약이 저절로 소멸하는 것이 아니라 해제할 수 있는 권리가 생긴다는 뜻이다.
이 조문은 같은 법률의 다른 개정과 함께 만들어졌다. 법률 제21164호는 제7조제1항의 설계변경 동의 요건을 ‘분양받은 자 전원’에서 ‘분양받은 자의 5분의 4 이상’으로 고치고, 동의한 자가 분양받은 전용면적의 합이 분양된 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 한다는 후단을 신설했다.
설계의 변경 대상도 ‘면적 또는 층수의 증감’에서 ‘면적ㆍ층수의 증감 또는 용도의 변경’으로 넓어졌다.
벌칙은 제7조의2와 구분된다. 제7조의2 자체에는 법정형이 없고, 제10조제2항제6호는 제7조제1항 또는 제2항 위반을 대상으로 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 정하고 있다.
제7조의2는 번호가 붙은 항 구분도 호도 없는 한 문장의 조문이다. 따라서 조문을 인용할 때는 ‘제7조의2 제1항’이나 ‘제7조의2 제1호’가 아니라 ‘제7조의2’로 적는다.
부칙은 “이 법은 공포 후 4개월이 경과한 날부터 시행한다”고만 정했다. 단서와 적용례, 경과조치는 두지 않았다.
해제가 이뤄진 뒤 대금 반환이나 이자, 위약금, 손해배상이 어떻게 되는지는 제7조의2가 정하지 않는다. 이 글의 확인 범위에서는 제7조의2를 직접 다룬 판례나 결정도 확인되지 않았다.
참고 법령
건축물의 분양에 관한 법률 제6조제1항(분양 광고) 건축물의 분양에 관한 법률 제7조제1항(설계의 변경에 대한 동의 요건) 건축물의 분양에 관한 법률 제7조의2(설계의 변경에 따른 분양계약의 해제) 건축물의 분양에 관한 법률 제10조제2항제6호(벌칙)
