설계변경에 반대했다고 바로 분양계약을 해제할 수 있을까
건축물 분양 뒤 설계가 바뀌었을 때, 변경에 동의하지 않았다는 사정만으로 분양계약이 자동으로 끝나는 것은 아니다. 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조의2는 일정한 경우 분양계약을 해제할 수 있도록 정하지만, 그 문장은 세 가지 요건을 연결해 둔다.
2026년 9월 16일 기준 제7조의2는 시행 중이다. 이 조문은 법률 제21164호로 2025년 12월 2일 신설되었고, 같은 법률의 부칙에 따라 2026년 4월 3일부터 시행됐다. 항 번호나 호 번호가 없는 단일 조문이므로, 인용할 때에는 제7조의2라고 적는 것이 맞다.
핵심 답: 비동의만으로는 해제권이 생기지 않는다
제7조의2의 요건은 다음 순서로 이어진다.
- 제7조제1항에 따른 설계의 변경에 동의하지 않았을 것
- 그 설계변경으로 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되었을 것
- 그 결과 건축물을 제6조제1항에 따른 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 되었을 것
조문의 핵심은 두 번째와 세 번째 요건에 있다. 설계가 바뀐 점이나 변경이 마음에 들지 않는 점만으로는 충분하지 않다. 설계변경이 인가ㆍ허가ㆍ면허, 등록 또는 신고의 불가능으로 이어지고, 다시 그 사정 때문에 분양 광고에 포함된 용도로 건축물을 사용할 수 없게 된 연결관계까지 갖춰져야 한다.
따라서 질문은 단순히 “설계변경에 반대했는가”에서 끝나지 않는다. 해당 변경이 제7조제1항에 따른 것인지, 변경과 인허가 등 불가능 사이에 어떤 관계가 있는지, 그리고 광고상 용도 사용 불가라는 결과가 있는지를 나누어 살펴야 한다.
조문이 말하는 효과는 ‘자동 해제’가 아니다
제7조의2의 결론은 “분양계약을 해제할 수 있다”이다. 이는 요건을 충족한 경우 해제할 수 있는 권리를 정한 표현이다. 계약이 설계변경만으로 저절로 무효가 되거나 소멸한다는 뜻은 아니다.
또한 제7조의2는 해제 이후의 대금 반환, 이자, 위약금 또는 손해배상에 관해 정하지 않는다. 이 조문만으로 그러한 효과까지 단정할 수는 없다. 이 규정이 직접 정하는 범위는 세 요건을 충족한 사람에게 분양계약을 해제할 수 있도록 한 데까지다.
왜 이 조문이 함께 신설됐나
법률 제21164호는 제7조의2를 신설하면서 제7조제1항의 설계변경 동의 요건도 바꿨다. 설계변경 대상은 기존의 면적 또는 층수의 증감에서 면적ㆍ층수의 증감 또는 용도의 변경으로 바뀌었다. 동의 기준도 분양받은 자 전원에서 분양받은 자의 5분의 4 이상으로 조정됐고, 동의한 사람이 분양받은 전용면적의 합이 분양된 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 한다는 기준이 추가됐다.
이 변화와 함께 제7조의2는 설계변경에 동의하지 않은 사람 가운데, 변경 때문에 인허가 등 절차가 불가능해지고 광고된 용도로도 사용할 수 없게 된 경우를 별도로 정했다. 다만 이 조문은 모든 비동의자에게 일률적인 해제 결과를 부여하는 방식이 아니라, 앞서 본 세 요건을 모두 요구한다.
해제권과 처벌은 같은 문제가 아니다
제7조의2 자체에는 벌칙이나 법정형이 없다. 설계변경 관련 벌칙을 언급할 때에는 「건축물의 분양에 관한 법률」 제10조제2항제6호의 인용 범위를 구별해야 한다.
제10조제2항제6호는 제7조제1항 또는 제2항 위반에 연결된 규정으로, 법정형은 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이다. 징역과 벌금은 선택형이다. 반면 제7조의2는 분양계약 해제권의 요건을 정한 조문이며, 제10조제2항제6호가 제7조의2를 인용하는 것은 아니다.
그래서 설계변경과 관련해 분양계약을 해제할 수 있는지의 문제와, 설계변경 절차 위반에 벌칙이 적용되는지의 문제는 같은 문장으로 섞어 판단하면 안 된다. 전자는 제7조의2의 세 요건과 “해제할 수 있다”는 효과를, 후자는 제10조제2항제6호가 인용하는 제7조제1항 또는 제2항 위반을 기준으로 구분해야 한다.
조문을 읽을 때 확인할 네 가지
- 문제 된 변경이 제7조제1항에 따른 설계변경인가
- 분양받은 자가 그 변경에 동의하지 않았는가
- 그 변경으로 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되었는가
- 그 결과 분양 광고에 포함된 용도대로 사용할 수 없게 되었는가
네 질문 가운데 어느 하나라도 빠지면 제7조의2의 문언 전체를 충족했다고 말하기 어렵다. 특히 비동의와 용도 사용 불가 사이에는 조문이 요구하는 인허가 등 불가능이라는 중간 요건이 놓여 있다.
제7조의2는 짧은 단일 조문이지만, 설계변경 비동의, 그 변경으로 인한 인허가 등 불가능, 광고된 용도 사용 불가를 하나의 사슬로 둔다. 설계변경에 반대했다는 사실만으로 결론을 내리기보다, 세 요건과 그 인과관계를 분리해 읽는 것이 조문에 맞는 출발점이다.
참고 법령
- 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제1항
- 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조제1항
- 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조의2
- 「건축물의 분양에 관한 법률」 제10조제2항제6호
