설계변경에 반대했다고 곧바로 해제는 아니다…분양계약 해제권의 세 요건
인가·허가·등록 등이 막히고 광고 용도 사용 불가까지 이어져야…2026년 4월 3일부터 시행
건축물 분양계약에서 설계변경에 동의하지 않았더라도, 그 사정만으로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니다. 설계변경으로 다른 법령상 인가·허가·면허 등을 받거나 등록·신고를 할 수 없게 되고, 그 결과 분양 광고에 포함된 용도대로 건축물을 사용하지 못하게 된 경우에 해제권이 생긴다.
「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조의2는 이 같은 설계변경에 따른 분양계약 해제 요건을 정하고 있다. 이 조문은 법률 제21164호로 신설돼 2026년 4월 3일부터 시행 중이다.
제7조의2는 번호 표시나 호 구분 없이 한 문장으로 요건과 효과를 함께 뒀다. 출발점은 제7조제1항에 따른 설계변경에 동의하지 않은 분양받은 자라는 점이다.
그러나 비동의만으로는 부족하다. 설계변경 때문에 다른 법령에 따른 인가·허가·면허 등을 받거나 등록·신고를 할 수 없게 된 사정이 이어져야 한다.
여기서도 다시 광고상 용도 사용이 불가능해졌다는 결과가 필요하다. 조문은 그 결과 건축물을 제6조제1항에 따른 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 된 자에게 분양계약 해제권을 인정한다.
세 요건은 각각 따로 놓인 설명이 아니라 설계변경에서 사용 불가로 이어지는 구조다. 설계가 바뀌었다는 사실이나 변경에 반대했다는 사정만으로 광고상 용도 사용 불가까지 곧바로 인정되는 것은 아니다.
조문이 정한 효과도 자동 해제가 아니다. 제7조의2의 문언은 “분양계약을 해제할 수 있다”로, 요건을 갖춘 분양받은 자에게 해제할 수 있는 권리를 둔 것이다.
제7조의2가 신설된 같은 개정에서는 제7조제1항의 설계변경 동의 요건도 바뀌었다. 설계변경 대상은 면적·층수의 증감에 더해 용도의 변경까지 포함하게 됐고, 동의 요건은 분양받은 자 전원에서 분양받은 자의 5분의 4 이상으로 변경됐다.
동의한 자가 분양받은 전용면적의 합도 분양된 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 한다는 요건이 함께 신설됐다. 일정 요건 아래 설계변경이 가능해진 만큼, 변경에 동의하지 않은 분양받은 자에게는 제7조의2가 정한 별도 해제 요건이 적용된다.
벌칙 문제는 해제권과 구분해야 한다. 제7조의2 자체에는 징역이나 벌금의 법정형이 없고, 제10조제2항제6호는 제7조제1항 또는 제2항을 위반한 설계변경에 대해 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 정한다.
법률 제21164호의 부칙은 공포 후 4개월이 경과한 날부터 시행한다고 정했다. 별도의 적용례나 경과조치는 두지 않았으며, 제7조의2는 신설 전에는 존재하지 않았던 조문이다.
따라서 설계변경에 따른 분양계약 해제 여부는 비동의 여부, 변경으로 인한 인가·허가·면허 또는 등록·신고의 불가, 광고상 용도 사용 불가를 구분해 살펴야 한다. 어느 하나만으로 계약이 자동으로 해제되는 구조는 아니다.
참고 법령
- 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조제1항
- 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조제1항
- 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조의2
- 「건축물의 분양에 관한 법률」 제10조제2항제6호
- 법률 제21164호 부칙
