설계변경에 동의하지 않았는데 광고한 용도로 못 쓰게 되면 분양계약을 해제할 수 있나요?
요약 및 결론: 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조의2는 제7조제1항에 따른 설계변경에 동의하지 않은 사람이, 그 변경 때문에 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되어 분양 광고의 용도대로 건축물을 사용하지 못하게 된 경우 분양계약을 해제할 수 있게 한다. 비동의만으로 계약이 자동 해제되는 규정은 아니며, 세 요건이 모두 연결되어야 한다. 제7조의2 자체에는 징역이나 벌금의 법정형이 없다.
2026년 4월 3일부터 시행 중인 제7조의2는 설계변경의 동의 요건이 바뀐 개정과 함께 신설됐다. 조문은 한 문장으로 짧지만, 비동의ㆍ인허가 등 불가ㆍ광고 용도 사용 불가라는 세 조건을 순서대로 둔다.
설계변경에 반대했다면 바로 계약을 해제할 수 있나요?
설계변경에 동의하지 않았다는 사실만으로는 제7조의2의 해제권이 생기지 않는다. 제7조제1항에 따른 설계변경에 동의하지 않았다는 조건은 첫 관문이고, 그 변경으로 인한 인가ㆍ허가ㆍ면허 또는 등록ㆍ신고의 불가능과 광고 용도 사용 불가까지 이어져야 한다.
제7조의2는 제7조의2 제1항이나 제7조의2 제1호처럼 나누어 인용할 조문이 아니다. 항 번호 표시와 호ㆍ목이 없는 단일 조문이므로, 인용할 때는 제7조의2라고 적는다.
| 어떤 행위 또는 상황 | 적용 조문 | 법정형ㆍ효과 |
|---|---|---|
| 제7조제1항 설계변경에 동의하지 않고, 변경 때문에 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되어 광고 용도대로 사용하지 못하게 된 경우 | 「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조의2 | 분양계약을 해제할 수 있음 |
| 제7조제1항 또는 제2항을 위반한 설계변경 | 「건축물의 분양에 관한 법률」 제10조제2항제6호 | 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금 |
해제권이 생기려면 어떤 세 요건이 모두 필요한가요?
제7조의2의 첫 요건은 제7조제1항에 따른 설계변경에 동의하지 않은 사람이어야 한다는 점이다. 설계변경에 동의한 사람에게는 제7조의2가 정한 해제권의 출발점이 없다.
제7조의2의 둘째 요건은 설계변경 때문에 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 된 사정이다. 설계변경에 대한 불만이나 손해 주장만으로 이 요건을 대신할 수 있다는 문언은 제7조의2에 없다.
제7조의2의 셋째 요건은 앞선 인허가 등 불가능의 결과로 건축물을 제6조제1항에 따른 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 된 경우다. 광고된 용도로 사용할 수 없는 결과까지 연결되지 않으면, 제7조의2가 열거한 요건이 완성되지 않는다.
세 요건을 충족하면 계약은 자동으로 끝나나요?
세 요건을 충족해도 계약이 저절로 소멸하는 것은 아니다. 제7조의2의 효과 문언은 분양계약을 해제할 수 있다이므로, 조문이 정한 것은 자동 해제가 아니라 해제할 수 있는 권리다.
제7조의2는 해제 뒤 대금 반환, 이자, 위약금 또는 손해배상의 내용을 정하지 않는다. 제7조의2만으로 그러한 효과가 정해졌다고 볼 수는 없다.
설계변경 동의 요건은 무엇이 달라졌나요?
법률 제21164호는 제7조제1항의 동의 기준을 분양받은 자 전원에서 분양받은 자의 5분의 4 이상으로 바꾸었다. 같은 개정은 동의한 사람의 전용면적 합이 분양된 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 한다는 요건을 두었고, 설계변경 대상으로 면적ㆍ층수의 증감 또는 용도의 변경을 규정했다.
법률 제21164호는 2025년 12월 2일 공포됐고, 부칙에 따라 2026년 4월 3일부터 시행됐다. 제7조의2는 이 법률로 신설됐으며 2026년 9월 16일 기준 시행 중이다.
계약 해제와 설계변경 위반의 처벌은 같은 문제인가요?
분양계약 해제권과 벌칙은 서로 다른 조문이 정하는 문제다. 제7조의2에는 벌칙이나 법정형이 없고, 제10조제2항제6호는 제7조제1항 또는 제2항 위반을 대상으로 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금을 정한다.
제10조제2항제6호의 징역과 벌금은 또는으로 연결된 선택형이다. 제7조의2를 근거로 징역이나 벌금이 부과된다고 적으면 인용 범위를 잘못 연결하게 된다.
실제 처벌 수위는 확인할 수 있나요?
제7조의2 자체에는 법정형이 없으므로, 이 조문만을 기준으로 한 실제 처벌 수위를 말할 수 없다. 제7조제1항 또는 제2항 위반에 관한 법정형은 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이다.
이 글의 확인 범위에서는 제7조의2를 직접 대상으로 한 판례ㆍ결정 원문과 실제 선고 수치를 확인하지 못했다. 제7조의2에 관한 실제 선고 통계의 공표 자료도 확인하지 못했다.
관련 법령
제7조의2는 이 항에 따른 분양 광고에 포함된 용도를 사용 가능 여부의 기준으로 인용한다. 제7조의2는 설계변경으로 다른 법령상 인허가ㆍ등록 등이 불가능해진 결과, 그 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 되는 점을 세 번째 요건으로 설명한다.
법률 제21164호는 설계변경 대상을 면적ㆍ층수의 증감 또는 용도의 변경으로 정하고, 동의 기준을 분양받은 자의 5분의 4 이상으로 바꾸었다. 동의한 자가 분양받은 전용면적의 합도 분양된 전체 전용면적의 3분의 2 이상이어야 한다. 제7조의2는 이 항에 따른 설계변경에 동의하지 않은 사람을 첫 요건으로 둔다.
제7조제1항에 따른 설계변경에 동의하지 않은 사람이 그 변경으로 다른 법령상 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되어, 분양 광고에 포함된 용도대로 사용하지 못하게 된 경우 분양계약을 해제할 수 있다. 항ㆍ호가 없는 단일 조문이며, 자동 해제가 아니라 해제할 수 있는 권리를 정한다. 이 조문은 법률 제21164호로 신설됐다.
제7조제1항 또는 제2항을 위반하여 설계변경에 필요한 요건을 갖추지 아니하고 설계변경을 한 사람은 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. 이 호는 제7조의2를 인용하지 않으므로 분양계약 해제권과 벌칙은 다른 조문에서 구별해 판단한다.
법률 제21164호 부칙은 이 법을 공포 후 4개월이 경과한 날부터 시행한다고 정한다. 이에 따라 제7조의2는 2026년 4월 3일부터 시행 중이다. 부칙에는 단서, 적용례, 경과조치가 없다.
자주 묻는 질문
분양받은 건물의 설계변경에 반대하면 계약을 해제할 수 있나요?
「건축물의 분양에 관한 법률」 제7조의2에 따르면 반대 또는 비동의만으로는 분양계약을 해제할 수 없다. 제7조제1항 설계변경에 동의하지 않았고, 그 변경으로 다른 법령에 따른 인허가ㆍ등록 등이 불가능해졌으며, 광고한 용도로 사용하지 못하게 된 세 요건이 모두 필요하다.
설계변경 때문에 허가를 못 받아 광고한 용도로 못 쓰게 되면 어떻게 되나요?
제7조제1항 설계변경에 동의하지 않은 사람이 그 변경 때문에 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받거나 등록ㆍ신고를 할 수 없게 되어 광고 용도대로 사용하지 못하게 됐다면, 제7조의2에 따라 분양계약을 해제할 수 있다. 조문은 계약이 자동으로 끝난다고 정하지 않고 `해제할 수 있다`고 정한다.
건물 설계변경으로 분양계약을 해제할 수 있는 것과 시공자의 처벌은 같은 문제인가요?
분양계약 해제는 제7조의2가 정한 권리이고, 벌칙은 제10조제2항제6호가 제7조제1항 또는 제2항 위반에 관하여 정한 제재다. 제7조의2 자체에는 법정형이 없으며, 제10조제2항제6호의 법정형은 1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금이다.
