직거래 앱에서 본인 확인된 매물이면 진짜 집주인 매물인가요?
요약 및 결론: 부동산 직거래 플랫폼은 2027년 6월 17일부터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의4에 따라 광고를 올리려는 사람의 본인 여부와 부동산등 소유자와의 관계 등을 확인하고, 그 **확인 여부**를 광고에 표시해야 합니다. 이 규정은 플랫폼이 실제 소유자임이나 등기부상 권리관계까지 보증하도록 정한 규정은 아닙니다. 확인·안내 의무 등을 이행하지 않으면 운영사업자에게 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
직거래 매물 광고에서 ‘본인 확인’ 표시를 어떻게 읽어야 하는지가 2027년 6월 17일 시행 예정인 새 규정의 핵심입니다. 법은 확인 대상과 확인 여부의 표시를 정하면서도, 소유자 보증이나 모든 권리관계의 확인까지 명시하지 않았습니다.
직거래 플랫폼은 무엇을 확인하고 무엇을 표시해야 하나요?
직거래 플랫폼 운영사업자는 표시·광고를 게재할 때 광고하려는 자의 본인 여부와 부동산등의 소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항을 확인해야 합니다. 다른 이용자가 알 수 있도록 광고에 표시해야 하는 대상은 소유자라는 결론이 아니라 확인 여부입니다.
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의4 제1항은 ‘확인하고’ 그 ‘확인 여부를 … 표시하여야 한다’고 정합니다. 따라서 조문 문언만으로 플랫폼이 광고 게시자를 실제 소유자로 보증한다거나, 근저당권·가압류 등 등기부상 모든 권리관계를 확인·보장한다고 말할 근거는 없습니다.
대통령령으로 정할 구체적 확인 사항은 2026년 9월 1일 기준으로 이 조문 자체에 열거되어 있지 않습니다. 제23조의4 제2항은 이용자 보호를 위해 직거래 시 유의사항 등을 안내하도록 별도로 정합니다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형 |
|---|---|---|
| 광고 게재 때 본인 여부와 소유자와의 관계 등에 관한 확인 의무를 이행하지 않음 | 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의4 제1항, 제28조 제2항 제6호 | 500만원 이하 과태료 |
| 직거래 유의사항 등 안내 의무를 이행하지 않음 | 같은 법 제23조의4 제2항, 제28조 제2항 제6호 | 500만원 이하 과태료 |
| 모니터링을 위한 자료 제출 요구에 정당한 사유 없이 불응 | 같은 법 제23조의5 제2항, 제28조 제2항 제7호 | 500만원 이하 과태료 |
| 위반 의심 광고에 관한 확인·추가정보 게재 등 조치 요구에 정당한 사유 없이 불응 | 같은 법 제23조의5 제3항, 제28조 제2항 제8호 | 500만원 이하 과태료 |
플랫폼이 등기부 근저당까지 확인해 주나요?
제23조의4 제1항은 본인 여부와 소유자와의 관계 등을 확인할 사항으로 정할 뿐, 등기부상 담보권이나 가압류를 포함한 모든 권리관계를 확인한다고 쓰지 않았습니다. ‘본인 확인’ 또는 확인 여부의 표시는 이 조문만으로 등기부 권리관계의 완전성이나 거래 안전을 보증하는 표시는 아닙니다.
직거래 광고를 보는 사람은 법정 표시가 무엇을 뜻하는지와 별개로, 표시된 확인 여부의 범위를 구분해 읽을 필요가 있습니다. 제23조의4 제1항에 따른 확인의 세부 항목은 대통령령으로 정하도록 되어 있으므로, 시행 전 단계에서 구체 항목을 단정할 수 없습니다.
국토교통부장관의 모니터링은 어떻게 진행되나요?
국토교통부장관은 인터넷 부동산등 표시·광고가 제23조의3과 제23조의4를 준수하는지 모니터링할 수 있습니다. 모니터링에 필요하면 직거래 플랫폼 운영사업자에게 관련 자료 제출을 요구할 수 있고, 위반이 의심되는 광고에는 확인 또는 추가정보 게재 등 필요한 조치를 요구할 수 있습니다.
자료 제출이나 필요한 조치 요구를 받은 운영사업자는 정당한 사유가 없으면 따라야 합니다. 모니터링 업무는 대통령령으로 정하는 기관에 위탁할 수 있으며, 내용·방법·절차는 국토교통부령으로 정합니다.
집주인 아닌 사람이 직거래 매물을 올리면 앱도 책임지나요?
2027년 6월 17일 이후에는 직거래 플랫폼 운영사업자가 제23조의4의 확인·표시 및 안내 의무를 이행하지 않으면 제28조 제2항 제6호에 따라 500만원 이하의 과태료 부과 대상이 됩니다. 그러나 이 규정만으로 광고 게시자의 소유자 여부, 개별 거래의 효력, 손해 발생에 관한 책임이 자동으로 결정되지는 않습니다.
국토교통부장관의 자료 제출 요구 또는 필요한 조치 요구에 정당한 사유 없이 따르지 않은 운영사업자도 각각 제28조 제2항 제7호·제8호에 따라 500만원 이하 과태료 대상입니다. 제28조 제2항은 벌금이나 형벌이 아니라 과태료를 정합니다.
언제부터 적용되며 실제 부과 사례가 있나요?
제23조의4, 제23조의5, 제28조 제2항 제6호부터 제8호까지의 개정규정은 법률 제21815호 부칙에 따라 2027년 6월 17일 시행 예정입니다. 법률 전체의 표시상 시행일인 2026년 12월 17일과 달리, 이 세 규정·호에는 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다는 부칙 단서가 적용됩니다.
2026년 9월 1일 기준 제23조의4, 제23조의5, 제28조 제2항 제6호부터 제8호는 아직 시행 전입니다. 이 규정을 적용한 국가법령정보센터 판례 원문과 실제 과태료 부과 수위에 관한 공표 자료 없음.
법정 상한과 실제 처벌 수위는 어떻게 다른가요?
제28조 제2항 제6호부터 제8호의 법정 상한은 각각 500만원 이하의 과태료입니다. 이 규정들은 아직 시행 전이므로, 이 규정에 따른 실제 과태료 부과액·부과 건수·판례에 관한 공표 자료 없음.
법정 상한은 위반이 확인될 때 가능한 최대 과태료 기준일 뿐, 개별 사안에서 실제로 부과될 금액을 뜻하지는 않습니다. 시행 전에는 실제 부과 수위와 법정 상한의 간극을 수치로 비교할 자료도 없습니다.
관련 법령
제23조의4(직거래 플랫폼 운영사업자의 의무) 제1항은 "인터넷 홈페이지, 모바일 응용프로그램 및 이에 준하는 전자적 시스템을 통하여 부동산등의 직거래에 관한 표시ㆍ광고를 이용자에게 직접 제공하는 것을 업으로 하는 자(이하 "직거래 플랫폼 운영사업자"라 한다)는 제23조의3제1항에 따른 표시ㆍ광고를 게재하는 경우 표시ㆍ광고를 하려는 자의 본인 여부와 부동산등의 소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항을 확인하고, 그 확인 여부를 다른 이용자가 알 수 있도록 해당 표시ㆍ광고에 표시하여야 한다"고 정한다. 문장은 세 토막으로 끊어 읽힌다 — 확인 대상은 "본인 여부와 부동산등의 소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항", 행위는 "확인하고", 표시 대상은 "그 확인 여부"이며, 어미는 "표시하여야 한다"인 의무 규정이다. 광고에 표시되는 것은 확인 여부이고, 게시자가 실제 소유자라는 결론이나 등기부상 담보권ㆍ가압류 등 권리관계를 확인ㆍ보증한다는 문언은 이 항에 없다. 조문은 괄호 안에서 "직거래 플랫폼 운영사업자"를 정의하며, 원문에 "이 조에서"나 "이 법에서"라는 범위 문구는 없다. 제23조의4는 항이 2개이고 각 항에 호나 목은 없다. 시행일은 두 개로 갈린다 — 법률 제21815호 전체의 시행일은 2026. 12. 17.이지만, 부칙 단서가 제23조의4, 제23조의5 및 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정만 공포 후 1년이 경과한 날인 2027. 6. 17.로 미뤄, 조문 아래에 [시행일: 2027. 6. 17.] 표기가 따로 붙어 있다. 이 항이 위임한 "대통령령으로 정하는 사항"의 구체적 항목은 확인하지 못했다.
제23조의4 제2항은 "직거래 플랫폼 운영사업자는 이용자를 보호하기 위하여 부동산등의 직거래 시 유의사항 등을 안내하여야 하며, 구체적인 기준은 대통령령으로 정한다"고 정한다. 제1항의 확인ㆍ표시 의무와는 별개의 의무이고, 어미는 "안내하여야 하며"인 의무 규정이며 후단은 "정한다"이다. 안내해야 할 유의사항의 구체적 기준은 대통령령에 위임되어 있어 그 내용은 확인하지 못했다. 이 항에도 호나 목은 없다. 시행일은 법률 제21815호 전체의 시행일인 2026. 12. 17.이 아니라, 부칙 단서에 따라 제23조의4 전체가 2027. 6. 17. 시행 예정이다.
제23조의5(인터넷 표시ㆍ광고 모니터링)는 항이 6개이고 각 항에 호나 목은 없다. 제1항은 국토교통부장관이 인터넷을 이용한 부동산등에 대한 표시ㆍ광고가 제23조의3 및 제23조의4를 준수하는지 여부를 "모니터링할 수 있다"고 정한다. 제2항은 모니터링을 위하여 필요한 때에 직거래 플랫폼 운영사업자에게 "관련 자료의 제출을 요구할 수 있다"고 하고, 후단은 요구받은 운영사업자가 "정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다"고 정한다. 제3항은 모니터링 결과에 따라 "이 법 위반이 의심되는 표시ㆍ광고에 대한 확인 또는 추가정보의 게재 등 필요한 조치를 요구할 수 있다"고 하며 후단의 어미는 제2항과 같은데, "등 필요한 조치"는 확인과 추가정보 게재를 예시로 든 문언이어서 요구할 수 있는 조치가 그 둘로 한정된다고 볼 근거는 조문에 없다. 제4항은 모니터링 업무를 대통령령으로 정하는 기관에 위탁하는 것을, 제5항은 그 위탁기관에 예산의 범위에서 예산을 지원하는 것을 각각 "할 수 있다"로 적고, 제6항은 모니터링의 내용ㆍ방법ㆍ절차를 국토교통부령으로 "정한다"고 적는다. 장관 쪽 권한은 모두 재량이고 플랫폼 쪽은 정당한 사유가 없으면 따라야 하는 의무라는 것이 이 조의 구조다. 제23조의5도 [본조신설 2026. 6. 16.]이며, 법률 제21815호 전체의 시행일 2026. 12. 17.과 달리 부칙 단서에 따라 2027. 6. 17. 시행 예정이다. 위탁받을 기관이 어디로 정해지는지는 대통령령의 몫이어서 확인하지 못했다.
제28조 제2항 본문은 "다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다"이고, 연혁 표기는 <개정 2019. 8. 20., 2026. 6. 16.>이다. 신설된 제6호의 문언은 "제23조의4제1항에 따른 확인 의무를 이행하지 아니하거나 같은 조 제2항에 따른 안내 의무를 이행하지 아니한 자"다. 즉 이 호가 과태료 요건으로 적은 것은 제23조의4 제1항의 확인 의무 불이행과 같은 조 제2항의 안내 의무 불이행 두 가지다. 제23조의4 제1항이 확인과 확인 여부 표시를 함께 명령하는 것과 달리 제6호는 "확인 의무"라고만 적고 있으므로, 확인 여부 표시 의무 위반까지 이 호의 과태료 요건이라고 단정할 수 없다. 제재는 형벌이 아니라 과태료이므로 벌금이나 징역으로 옮겨 적으면 조문과 어긋난다. 제28조 전체는 6항이고 제2항의 호는 모두 8개이며, 제28조 자체가 새로 생기는 것은 아니다. 시행일은 법률 제21815호 전체의 2026. 12. 17.이 아니라, 부칙 단서가 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정만 따로 미룬 2027. 6. 17.이다. 시행 전이어서 이 호를 적용한 판례는 확인하지 못했다.
제7호의 문언은 "정당한 사유 없이 제23조의5제2항의 요구에 따르지 아니하여 관련 자료를 제출하지 아니한 자"다. 요건은 제23조의5 제2항의 자료 제출 요구를 정당한 사유 없이 따르지 않아 관련 자료를 제출하지 않은 경우로 적혀 있다. 제28조 제2항 본문에 따라 제재는 500만원 이하의 과태료이며 형벌이 아니다. "정당한 사유"가 무엇인지를 정한 문언은 확인하지 못했다. 이 호도 법률 제21815호 전체의 시행일인 2026. 12. 17.이 아니라, 부칙 단서에 따라 2027. 6. 17. 시행 예정이다.
제8호의 문언은 "정당한 사유 없이 제23조의5제3항의 요구에 따르지 아니하여 필요한 조치를 하지 아니한 자"다. 제23조의5 제3항이 요구할 수 있는 조치로 예시한 것은 "이 법 위반이 의심되는 표시ㆍ광고에 대한 확인 또는 추가정보의 게재 등 필요한 조치"다. 제재는 제28조 제2항 본문의 500만원 이하 과태료이고, 제6호ㆍ제7호와 상한이 같다. 시행 전이므로 실제 부과 건수나 부과액에 관한 자료는 확인하지 못했다. 이 호 역시 법률 제21815호 전체의 시행일 2026. 12. 17.과 달리 부칙 단서에 따라 2027. 6. 17. 시행 예정이다.
부칙 <법률 제21815호, 2026. 6. 16.>은 "이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제23조의4, 제23조의5 및 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다"고 정한다. 본문(원칙)에 따른 시행일은 공포 후 6개월이 경과한 날로 2026. 12. 17.이고, 단서(예외)에 따른 시행일은 공포 후 1년이 경과한 날로 2027. 6. 17.이다. 단서가 미룬 대상은 제23조의4, 제23조의5 및 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정이며, 제28조 자체가 2027. 6. 17.에 새로 생기는 것은 아니다. 이 부칙에는 별도의 적용례나 경과조치가 없다. 따라서 법령 화면 상단의 시행일 표시(2026. 12. 17.)만 보고 직거래 플랫폼의 확인ㆍ표시 의무가 그날부터 적용된다고 읽으면 반년을 앞당겨 읽는 것이 된다. 2026. 9. 1. 기준으로 위 세 규정은 모두 시행 전이다.
자주 묻는 질문
직거래 앱에서 본인 확인된 매물이면 진짜 집주인 매물인가요?
2027년 6월 17일부터 법은 플랫폼이 광고하려는 사람의 본인 여부와 소유자와의 관계 등을 확인하고, 그 확인 여부를 표시하도록 합니다. 법문은 실제 소유자임을 보증하도록 정하지 않았으므로, ‘본인 확인’ 표시만으로 진짜 집주인 매물이라고 단정할 수는 없습니다.
직거래 플랫폼이 등기부 근저당까지 확인해 주나요?
제23조의4 제1항에는 등기부상 근저당권이나 가압류 등 모든 권리관계를 확인해야 한다는 문언이 없습니다. 조문이 정한 것은 본인 여부와 소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항의 확인 및 확인 여부의 표시입니다.
집주인 아닌 사람이 직거래 매물을 올리면 앱도 책임지나요?
제23조의4의 확인·표시 또는 안내 의무를 이행하지 않은 운영사업자는 2027년 6월 17일부터 500만원 이하 과태료 대상이 될 수 있습니다. 다만 이 조문만으로 광고 게시자나 운영사업자의 개별 거래상 책임이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.