직거래 매물의 ‘확인’은 무엇을 뜻하나: 2027년 시행 예정 플랫폼 의무의 범위
직거래 플랫폼에서 어떤 매물에 본인 확인 또는 확인 관련 표시가 있다고 해서, 곧바로 실제 소유자임이 보증되는 것은 아니다. 2026년 개정된 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 직거래 플랫폼 운영사업자에게 확인과 표시 의무를 새로 두었지만, 그 조문이 표시하도록 한 대상은 확인 여부다. 소유권의 확정이나 등기부상 모든 권리관계의 보증까지 규정한 문언은 아니다.
이 규정은 아직 시행 전이다. 법률 제21815호 전체의 표시상 시행일은 2026년 12월 17일이지만, 제23조의4, 제23조의5 및 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정은 부칙 단서에 따라 2027년 6월 17일 시행 예정이다. 날짜를 구분해 보는 것이 출발점이다.
한눈에 보는 핵심
- 확인 대상: 표시ㆍ광고를 하려는 자의 본인 여부와 부동산등의 소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항
- 표시 대상: 위 사항을 확인했는지에 관한 확인 여부
- 함께 부과되는 의무: 직거래 시 유의사항 등의 안내
- 감독 구조: 국토교통부장관의 모니터링, 자료 제출 요구, 필요한 조치 요구
- 제재: 의무 위반 유형에 따라 500만원 이하의 과태료
- 적용 시점: 위 세 규정과 과태료 관련 개정은 2027년 6월 17일 시행 예정
조문이 요구하는 것은 ‘확인하고, 표시하는 일’
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의4 제1항은 인터넷 홈페이지, 모바일 응용프로그램 및 이에 준하는 전자적 시스템으로 부동산등 직거래 표시ㆍ광고를 직접 제공하는 사업자를 ‘직거래 플랫폼 운영사업자’로 정한다. 이 사업자가 제23조의3제1항에 따른 표시ㆍ광고를 게재할 때에는 광고하려는 사람의 본인 여부와 부동산등 소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항을 확인해야 한다.
그리고 확인에서 끝나지 않는다. 같은 항은 다른 이용자가 알 수 있도록 해당 표시ㆍ광고에 그 확인 여부를 표시하여야 한다고 정한다. 조문의 구조는 다음처럼 읽을 수 있다.
- 광고하려는 사람의 본인 여부와 소유자와의 관계 등을 확인한다.
- 다른 이용자가 알 수 있도록 확인 여부를 광고에 표시한다.
여기서 중요한 말은 ‘확인 여부’다. 이 문언만으로는 플랫폼이 광고 게재자가 실제 소유자임을 보증한다거나, 담보권ㆍ가압류 등 등기부상 모든 권리관계를 확인ㆍ보장한다고 단정할 수 없다. 확인할 구체적 사항 가운데 일부는 대통령령으로 정하도록 남겨져 있으므로, 아직 정해지지 않은 항목을 미리 단정해서도 안 된다.
제23조의4 제2항은 이용자 보호를 위해 직거래 시 유의사항 등을 안내하도록 한다. 이 역시 의무이지만, 구체적 기준은 대통령령에서 정하도록 되어 있다.
‘보증’과 ‘확인 여부 표시’는 같은 말이 아니다
확인 관련 표시는 이용자가 광고의 확인 상태를 알도록 하는 장치다. 그러나 법률 문언상 그 표시는 소유권의 최종 판단이나 거래 안전 전체를 대신하는 표시가 아니다. 특히 제23조의4 제1항에는 등기부의 특정 권리관계까지 확인 또는 보장한다는 표현이 없다.
따라서 이 제도를 설명할 때에는 두 층위를 구별할 필요가 있다. 첫째, 플랫폼이 법에서 정한 사항을 확인했는지와 그 확인 여부를 표시했는지의 문제다. 둘째, 개별 부동산의 권리관계 또는 거래 결과에 관한 판단이다. 전자는 새 조문이 직접 정한 의무의 범위이고, 후자는 이 조문만으로 결론낼 수 없는 별개의 문제다.
모니터링과 자료 요구, 필요한 조치 요구
제23조의5는 인터넷을 이용한 부동산등 표시ㆍ광고가 제23조의3 및 제23조의4를 준수하는지 국토교통부장관이 모니터링할 수 있도록 한다. ‘할 수 있다’는 문언으로 정한 권한이다.
모니터링을 위해 필요한 때에는 직거래 플랫폼 운영사업자에게 관련 자료 제출을 요구할 수 있다. 모니터링 결과에 따라 이 법 위반이 의심되는 표시ㆍ광고에 대한 확인 또는 추가정보 게재 등 필요한 조치도 요구할 수 있다. 이러한 요구를 받은 운영사업자는 정당한 사유가 없으면 따라야 한다.
국토교통부장관은 모니터링 업무를 대통령령으로 정하는 기관에 위탁할 수 있고, 예산 범위에서 위탁업무 수행에 필요한 예산을 지원할 수 있다. 모니터링의 내용ㆍ방법ㆍ절차는 국토교통부령으로 정한다.
위반 시에는 형벌이 아니라 과태료 규정
제28조 제2항은 해당 각 호에 해당하는 사람에게 500만원 이하의 과태료를 부과한다. 2027년 6월 17일 시행 예정인 제6호부터 제8호는 다음의 경우를 대상으로 한다.
- 제23조의4 제1항의 확인 의무 또는 제2항의 안내 의무를 이행하지 않은 경우
- 정당한 사유 없이 제23조의5 제2항의 자료 제출 요구에 따르지 않은 경우
- 정당한 사유 없이 제23조의5 제3항의 필요한 조치 요구에 따르지 않은 경우
이는 과태료에 관한 규정이다. 벌금이나 형벌로 바꾸어 표현하면 조문의 성격이 달라진다. 또한 이 규정은 시행 전이므로, 이 개정규정을 적용한 판례를 전제로 설명할 수는 없다.
FAQ
직거래 앱에서 본인 확인된 매물이면 진짜 집주인 매물인가요?
2027년 6월 17일 시행 예정인 제23조의4 제1항은 본인 여부와 소유자와의 관계 등 대통령령상 사항을 확인하고, 그 확인 여부를 광고에 표시하도록 한다. 조문만으로 ‘진짜 집주인 매물’임을 보증한다고 말할 수는 없다.
직거래 플랫폼이 등기부 근저당까지 확인해 주나요?
제23조의4 제1항에는 등기부상 근저당 등 특정 권리관계를 확인하거나 보장한다는 문언이 없다. 확인의 구체적 항목은 대통령령으로 정하는 사항에 포함되므로, 현 단계에서 항목을 단정하기 어렵다.
집주인 아닌 사람이 직거래 매물을 올리면 앱도 책임지나요?
이 조문은 광고하려는 사람의 본인 여부와 소유자와의 관계 등의 확인ㆍ확인 여부 표시 의무를 정하고, 이를 이행하지 않은 경우 500만원 이하 과태료의 대상이 되도록 한다. 다만 개별 상황에서 어떤 책임이 성립하는지는 이 조문만으로 판단할 수 없다. 이 글에서 다룬 과태료 관련 개정규정은 2027년 6월 17일 시행 예정이다.
시행일을 다시 확인할 때
법률 제21815호는 2026년 6월 16일 공포됐다. 부칙은 원칙적으로 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다고 정해 법률 전체의 표시상 시행일은 2026년 12월 17일이다. 그러나 부칙 단서는 제23조의4, 제23조의5 및 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행하도록 별도로 정한다. 이 세 범위의 시행 예정일은 2027년 6월 17일이다.
결론적으로, 새 제도는 플랫폼에 ‘본인 여부와 소유자와의 관계 등의 확인’ 및 ‘확인 여부의 표시’를 요구한다. 이 표현을 소유권 또는 모든 권리관계에 관한 보증으로 넓혀 읽지 않는 것이 조문에 충실한 이해다. 동시에 확인ㆍ안내 의무, 행정 모니터링, 과태료 규정은 서로 연결되어 있으나, 2026년 9월 1일 현재 모두 아직 시행 전이라는 점도 함께 기억할 필요가 있다.
참고 법령
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의4
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의5
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조 제2항 제6호부터 제8호
- 법률 제21815호 부칙