직거래 앱에 '본인 확인' 표시가 붙으면 집주인이 올린 매물이라는 뜻일까
요약 및 결론: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의4 제1항은 직거래 플랫폼 운영사업자에게 표시ㆍ광고를 하려는 자의 본인 여부와 부동산등의 소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항을 확인하고, 그 **확인 여부**를 다른 이용자가 알 수 있도록 해당 표시ㆍ광고에 표시하도록 한다. 조문이 광고에 붙이게 한 것은 '확인을 했는지'라는 사실이지, 광고를 올린 사람이 소유자가 맞다는 보증이나 등기부상 권리관계에 대한 보장이 아니다. 이 의무와 위반 시 500만원 이하의 과태료(제28조 제2항 제6호)는 2026년 8월 31일 기준 아직 시행되지 않았고, 시행일은 2027년 6월 17일이다.
법률 제21815호가 2026년 6월 16일 공포되면서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 제23조의4(직거래 플랫폼 운영사업자의 의무)와 제23조의5(인터넷 표시ㆍ광고 모니터링)가 신설됐고, 제28조 제2항에는 과태료 제6호부터 제8호까지가 붙었다. 그런데 이 법의 시행일은 하나가 아니다. 법 전체는 2026년 12월 17일에 시행되지만, 부칙 단서가 위 세 규정만 따로 떼어 2027년 6월 17일로 미뤄 두었다.
‘본인 확인’ 표시는 무엇을 확인했다는 뜻인가
제23조의4 제1항이 표시하도록 한 대상은 확인 여부다. 조문 문언은 “표시ㆍ광고를 하려는 자의 본인 여부와 부동산등의 소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항을 확인하고, 그 확인 여부를 다른 이용자가 알 수 있도록 해당 표시ㆍ광고에 표시하여야 한다”이다. 즉 이용자 화면에 노출되는 정보는 ‘플랫폼이 확인 절차를 거쳤는가’이지, ‘확인 결과 이 사람이 소유자로 판명됐다’는 결론이 아니다.
확인해야 할 항목 자체에는 본인 여부와 함께 ‘부동산등의 소유자와의 관계’가 들어 있다. 소유자 본인인지, 가족인지, 위임을 받은 사람인지를 따지는 층이 조문 안에 있다는 뜻이다. 다만 그 확인의 결과를 어느 수준까지 화면에 드러내는지는 제1항 문언이 ‘확인 여부’라고 못 박은 지점에서 갈린다.
플랫폼이 등기부상 권리관계까지 확인해 주는가
제23조의4의 문언에 등기부, 근저당권, 가압류, 전세권 같은 권리관계는 등장하지 않는다. 확인 대상으로 조문이 직접 적은 것은 ‘본인 여부’와 ‘부동산등의 소유자와의 관계’이고, 나머지는 “등 대통령령으로 정하는 사항”으로 열어 두었다. 따라서 이 조문만으로 플랫폼이 담보권ㆍ처분제한 등 등기상 권리관계를 확인하거나 보증한다고 볼 근거는 없다.
‘등 대통령령으로 정하는 사항’의 구체적 목록은 2026년 8월 31일 기준 확인되지 않는다. 시행일이 2027년 6월 17일로 남아 있는 규정이므로, 하위 법령이 어떤 항목을 채워 넣을지가 실제 확인 범위를 정하게 된다.
어떤 행위에 어떤 조문과 제재가 붙는가
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정 제재 |
|---|---|---|
| 직거래 표시ㆍ광고 게재 시 본인 여부ㆍ소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항의 확인 의무를 이행하지 않음 | 제23조의4 제1항 / 제28조 제2항 제6호 | 500만원 이하의 과태료 |
| 직거래 시 유의사항 등 안내 의무를 이행하지 않음 | 제23조의4 제2항 / 제28조 제2항 제6호 | 500만원 이하의 과태료 |
| 정당한 사유 없이 국토교통부장관의 자료 제출 요구에 따르지 않아 관련 자료를 제출하지 않음 | 제23조의5 제2항 / 제28조 제2항 제7호 | 500만원 이하의 과태료 |
| 정당한 사유 없이 국토교통부장관의 조치 요구에 따르지 않아 필요한 조치를 하지 않음 | 제23조의5 제3항 / 제28조 제2항 제8호 | 500만원 이하의 과태료 |
세 호 모두 형벌이 아니라 과태료다. 제28조 제2항 본문은 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다”이므로, 징역이나 벌금으로 옮겨 적으면 조문과 어긋난다.
한 가지 문언상 구분이 있다. 제28조 제2항 제6호가 적은 대상은 “제23조의4제1항에 따른 확인 의무”와 “같은 조 제2항에 따른 안내 의무”다. 제23조의4 제1항이 확인과 표시 두 가지를 함께 명령하는 것과 달리, 과태료 조항의 문언은 ‘확인 의무’로 적혀 있다. 시행 전 규정이라 이를 적용한 판례는 확인되지 않는다.
국토교통부장관은 무엇을 할 수 있나
제23조의5는 국토교통부장관에게 인터넷을 이용한 부동산등 표시ㆍ광고가 제23조의3 및 제23조의4를 준수하는지 모니터링할 수 있는 권한을 준다. 장관 쪽 어미는 제1항부터 제5항까지 모두 “할 수 있다”로, 재량 규정이다. 모니터링 업무는 대통령령으로 정하는 기관에 위탁할 수 있고(제4항), 위탁기관에는 예산의 범위에서 예산을 지원할 수 있다(제5항).
반대편 플랫폼의 어미는 다르다. 제2항 후단과 제3항 후단은 자료 제출 요구와 필요한 조치 요구를 받은 직거래 플랫폼 운영사업자가 “정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다”고 정한다. 모니터링의 내용ㆍ방법ㆍ절차는 국토교통부령으로 정한다(제6항).
실제 처벌 수위는 어느 정도인가
제23조의4ㆍ제23조의5 및 제28조 제2항 제6호부터 제8호까지는 2026년 8월 31일 기준 시행 전이다. 따라서 이 규정으로 부과된 과태료 건수, 평균 부과액, 감경 사례에 관한 공표 자료 없음이 현재 상태다. 과태료는 형벌이 아니므로 대법원 양형기준의 적용 대상도 아니다.
법정 상한만 조문에 있다. 제28조 제2항의 상한은 500만원이며, 제6호부터 제8호까지 세 호의 상한은 같다. 이를 적용한 판례 역시 확인되지 않는다.
언제부터 적용되나, 시행일이 두 개인 이유는
법률 제21815호 부칙은 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”고 하면서, 단서로 “제23조의4, 제23조의5 및 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다”고 정한다. 2026년 6월 16일 공포이므로 본문에 따른 시행일은 2026년 12월 17일, 단서에 따른 시행일은 2027년 6월 17일이다.
그래서 “내년부터 플랫폼이 확인한다”는 식의 한 덩어리 설명은 부정확하다. 법령 화면 상단에 표시된 시행일(2026. 12. 17.)과 이 세 규정의 시행일(2027. 6. 17.)이 다르고, 조문 아래에 각각 [시행일: 2027. 6. 17.] 표기가 붙어 있다. 이 부칙에는 별도의 적용례나 경과조치가 없다.
관련 법령
제23조의4(직거래 플랫폼 운영사업자의 의무) 제1항은 "인터넷 홈페이지, 모바일 응용프로그램 및 이에 준하는 전자적 시스템을 통하여 부동산등의 직거래에 관한 표시ㆍ광고를 이용자에게 직접 제공하는 것을 업으로 하는 자(이하 "직거래 플랫폼 운영사업자"라 한다)는 제23조의3제1항에 따른 표시ㆍ광고를 게재하는 경우 표시ㆍ광고를 하려는 자의 본인 여부와 부동산등의 소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항을 확인하고, 그 확인 여부를 다른 이용자가 알 수 있도록 해당 표시ㆍ광고에 표시하여야 한다"고 정한다. 문장은 세 토막으로 끊어 읽힌다 — 확인 대상은 "본인 여부와 부동산등의 소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항", 행위는 "확인하고", 표시 대상은 "그 확인 여부"이며, 어미는 "표시하여야 한다"인 의무 규정이다. 광고에 표시되는 것은 확인 여부이고, 게시자가 실제 소유자라는 결론이나 등기부상 담보권ㆍ가압류 등 권리관계를 확인ㆍ보증한다는 문언은 이 항에 없다. 조문은 괄호 안에서 "직거래 플랫폼 운영사업자"를 정의하며, 원문에 "이 조에서"나 "이 법에서"라는 범위 문구는 없다. 제23조의4는 항이 2개이고 각 항에 호나 목은 없다. 시행일은 두 개로 갈린다 — 법률 제21815호 전체의 시행일은 2026. 12. 17.이지만, 부칙 단서가 제23조의4, 제23조의5 및 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정만 공포 후 1년이 경과한 날인 2027. 6. 17.로 미뤄, 조문 아래에 [시행일: 2027. 6. 17.] 표기가 따로 붙어 있다. 이 항이 위임한 "대통령령으로 정하는 사항"의 구체적 항목은 확인하지 못했다.
제23조의4 제2항은 "직거래 플랫폼 운영사업자는 이용자를 보호하기 위하여 부동산등의 직거래 시 유의사항 등을 안내하여야 하며, 구체적인 기준은 대통령령으로 정한다"고 정한다. 제1항의 확인ㆍ표시 의무와는 별개의 의무이고, 어미는 "안내하여야 하며"인 의무 규정이며 후단은 "정한다"이다. 안내해야 할 유의사항의 구체적 기준은 대통령령에 위임되어 있어 그 내용은 확인하지 못했다. 이 항에도 호나 목은 없다. 시행일은 법률 제21815호 전체의 시행일인 2026. 12. 17.이 아니라, 부칙 단서에 따라 제23조의4 전체가 2027. 6. 17. 시행 예정이다.
제23조의5(인터넷 표시ㆍ광고 모니터링)는 항이 6개이고 각 항에 호나 목은 없다. 제1항은 국토교통부장관이 인터넷을 이용한 부동산등에 대한 표시ㆍ광고가 제23조의3 및 제23조의4를 준수하는지 여부를 "모니터링할 수 있다"고 정한다. 제2항은 모니터링을 위하여 필요한 때에 직거래 플랫폼 운영사업자에게 "관련 자료의 제출을 요구할 수 있다"고 하고, 후단은 요구받은 운영사업자가 "정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다"고 정한다. 제3항은 모니터링 결과에 따라 "이 법 위반이 의심되는 표시ㆍ광고에 대한 확인 또는 추가정보의 게재 등 필요한 조치를 요구할 수 있다"고 하며 후단의 어미는 제2항과 같은데, "등 필요한 조치"는 확인과 추가정보 게재를 예시로 든 문언이어서 요구할 수 있는 조치가 그 둘로 한정된다고 볼 근거는 조문에 없다. 제4항은 모니터링 업무를 대통령령으로 정하는 기관에 위탁하는 것을, 제5항은 그 위탁기관에 예산의 범위에서 예산을 지원하는 것을 각각 "할 수 있다"로 적고, 제6항은 모니터링의 내용ㆍ방법ㆍ절차를 국토교통부령으로 "정한다"고 적는다. 장관 쪽 권한은 모두 재량이고 플랫폼 쪽은 정당한 사유가 없으면 따라야 하는 의무라는 것이 이 조의 구조다. 제23조의5도 [본조신설 2026. 6. 16.]이며, 법률 제21815호 전체의 시행일 2026. 12. 17.과 달리 부칙 단서에 따라 2027. 6. 17. 시행 예정이다. 위탁받을 기관이 어디로 정해지는지는 대통령령의 몫이어서 확인하지 못했다.
제28조 제2항 본문은 "다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다"이고, 연혁 표기는 <개정 2019. 8. 20., 2026. 6. 16.>이다. 신설된 제6호의 문언은 "제23조의4제1항에 따른 확인 의무를 이행하지 아니하거나 같은 조 제2항에 따른 안내 의무를 이행하지 아니한 자"다. 즉 이 호가 과태료 요건으로 적은 것은 제23조의4 제1항의 확인 의무 불이행과 같은 조 제2항의 안내 의무 불이행 두 가지다. 제23조의4 제1항이 확인과 확인 여부 표시를 함께 명령하는 것과 달리 제6호는 "확인 의무"라고만 적고 있으므로, 확인 여부 표시 의무 위반까지 이 호의 과태료 요건이라고 단정할 수 없다. 제재는 형벌이 아니라 과태료이므로 벌금이나 징역으로 옮겨 적으면 조문과 어긋난다. 제28조 전체는 6항이고 제2항의 호는 모두 8개이며, 제28조 자체가 새로 생기는 것은 아니다. 시행일은 법률 제21815호 전체의 2026. 12. 17.이 아니라, 부칙 단서가 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정만 따로 미룬 2027. 6. 17.이다. 시행 전이어서 이 호를 적용한 판례는 확인하지 못했다.
제7호의 문언은 "정당한 사유 없이 제23조의5제2항의 요구에 따르지 아니하여 관련 자료를 제출하지 아니한 자"다. 요건은 제23조의5 제2항의 자료 제출 요구를 정당한 사유 없이 따르지 않아 관련 자료를 제출하지 않은 경우로 적혀 있다. 제28조 제2항 본문에 따라 제재는 500만원 이하의 과태료이며 형벌이 아니다. "정당한 사유"가 무엇인지를 정한 문언은 확인하지 못했다. 이 호도 법률 제21815호 전체의 시행일인 2026. 12. 17.이 아니라, 부칙 단서에 따라 2027. 6. 17. 시행 예정이다.
제8호의 문언은 "정당한 사유 없이 제23조의5제3항의 요구에 따르지 아니하여 필요한 조치를 하지 아니한 자"다. 제23조의5 제3항이 요구할 수 있는 조치로 예시한 것은 "이 법 위반이 의심되는 표시ㆍ광고에 대한 확인 또는 추가정보의 게재 등 필요한 조치"다. 제재는 제28조 제2항 본문의 500만원 이하 과태료이고, 제6호ㆍ제7호와 상한이 같다. 시행 전이므로 실제 부과 건수나 부과액에 관한 자료는 확인하지 못했다. 이 호 역시 법률 제21815호 전체의 시행일 2026. 12. 17.과 달리 부칙 단서에 따라 2027. 6. 17. 시행 예정이다.
부칙 <법률 제21815호, 2026. 6. 16.>은 "이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제23조의4, 제23조의5 및 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다"고 정한다. 본문(원칙)에 따른 시행일은 공포 후 6개월이 경과한 날로 2026. 12. 17.이고, 단서(예외)에 따른 시행일은 공포 후 1년이 경과한 날로 2027. 6. 17.이다. 단서가 미룬 대상은 제23조의4, 제23조의5 및 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정이며, 제28조 자체가 2027. 6. 17.에 새로 생기는 것은 아니다. 이 부칙에는 별도의 적용례나 경과조치가 없다. 따라서 법령 화면 상단의 시행일 표시(2026. 12. 17.)만 보고 직거래 플랫폼의 확인ㆍ표시 의무가 그날부터 적용된다고 읽으면 반년을 앞당겨 읽는 것이 된다. 2026. 9. 1. 기준으로 위 세 규정은 모두 시행 전이다.
자주 묻는 질문
직거래 앱에서 본인 확인된 매물이면 진짜 집주인 매물인가요?
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의4 제1항이 광고에 표시하게 한 것은 '확인 여부'이지 소유자임의 확정 결론이 아닙니다. 확인 대상에 본인 여부와 부동산등의 소유자와의 관계가 들어 있지만, 조문 문언은 그 확인을 거쳤는지를 다른 이용자가 알 수 있도록 표시하라는 데서 멈춥니다. 게다가 이 규정은 2026년 8월 31일 기준 시행 전이고 시행일은 2027년 6월 17일이라, 현재 앱 화면의 '본인 확인' 표시는 이 조문에 따른 표시가 아닙니다.
직거래 플랫폼이 등기부 근저당까지 확인해 주나요?
제23조의4의 문언에 등기부나 근저당권 등 권리관계는 확인 항목으로 적혀 있지 않습니다. 조문이 직접 적은 확인 대상은 본인 여부와 부동산등의 소유자와의 관계이며, 그 밖의 항목은 "등 대통령령으로 정하는 사항"으로 위임돼 있습니다. 그 대통령령의 구체적 항목은 2026년 8월 31일 기준 확인되지 않습니다.
집주인 아닌 사람이 직거래 매물을 올리면 앱도 책임지나요?
제28조 제2항 제6호는 제23조의4 제1항의 확인 의무나 같은 조 제2항의 안내 의무를 이행하지 않은 자에게 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 정합니다. 조문이 정한 제재는 확인ㆍ안내 의무 위반에 대한 과태료이며, 이용자가 입은 손해를 플랫폼이 배상하도록 정한 규정은 위 조문들에 없습니다. 이 과태료 규정 역시 2027년 6월 17일 시행 예정입니다.