직거래 앱의 '확인' 표시는 무엇을 확인했다는 뜻인가 — 부동산거래신고법 제23조의4가 시킨 일
한 줄 답. 신설 조문이 직거래 플랫폼에 시킨 일은 확인하고, 확인 여부를 표시하는 것이다. 소유자임을 보증하라거나 등기부상 권리관계를 밝히라는 문언은 조문에 없다. 그리고 이 조문은 2026년 9월 1일 현재 아직 시행되지 않았다 — 시행 예정일은 2027년 6월 17일이다.
1. 어떤 법이 어떻게 바뀌었나
2026년 6월 16일 공포된 법률 제21815호는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」(약칭 「부동산거래신고법」)에 다음 세 덩어리를 새로 넣었다.
| 규정 | 표제 | 내용 | 시행 예정일 |
|---|---|---|---|
| 제23조의4 | 직거래 플랫폼 운영사업자의 의무 | 확인 의무 + 확인 여부 표시 의무, 유의사항 안내 의무 | 2027-06-17 |
| 제23조의5 | 인터넷 표시ㆍ광고 모니터링 | 국토교통부장관의 모니터링, 자료 제출 요구, 필요한 조치 요구 | 2027-06-17 |
| 제28조 제2항 제6호~제8호 | 과태료 | 위 의무 위반 시 500만원 이하의 과태료 | 2027-06-17 |
2. 같은 법인데 시행일이 둘이다
이 대목이 가장 자주 뭉개진다. 법률 제21815호 전체의 시행일과, 위 세 규정의 시행일이 다르다.
부칙 원문은 이렇다.
부칙 〈법률 제21815호, 2026. 6. 16.〉 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 다만, 제23조의4, 제23조의5 및 제28조제2항제6호부터 제8호까지의 개정규정은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.
- 본문(원칙) — 공포 후 6개월이 경과한 날 → 2026-12-17
- 단서(예외) — 제23조의4ㆍ제23조의5ㆍ제28조 제2항 제6호~제8호 → 2027-06-17
즉 “이 법은 2026년 12월 17일 시행”이라는 표시만 보고 직거래 플랫폼의 확인 의무도 그날부터 시작한다고 읽으면 반년을 앞당겨 읽는 셈이 된다. 이 부칙에는 별도의 적용례나 경과조치가 없다.
3. 제23조의4 — 확인하고, 확인 여부를 표시하라
조문 원문은 다음과 같다.
제23조의4(직거래 플랫폼 운영사업자의 의무) ① 인터넷 홈페이지, 모바일 응용프로그램 및 이에 준하는 전자적 시스템을 통하여 부동산등의 직거래에 관한 표시ㆍ광고를 이용자에게 직접 제공하는 것을 업으로 하는 자(이하 “직거래 플랫폼 운영사업자”라 한다)는 제23조의3제1항에 따른 표시ㆍ광고를 게재하는 경우 표시ㆍ광고를 하려는 자의 본인 여부와 부동산등의 소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항을 확인하고, 그 확인 여부를 다른 이용자가 알 수 있도록 해당 표시ㆍ광고에 표시하여야 한다.
② 직거래 플랫폼 운영사업자는 이용자를 보호하기 위하여 부동산등의 직거래 시 유의사항 등을 안내하여야 하며, 구체적인 기준은 대통령령으로 정한다.
제1항은 세 토막으로 끊어 읽으면 구조가 보인다.
- 무엇을 — 표시ㆍ광고를 하려는 자의
본인 여부와부동산등의 소유자와의 관계등 대통령령으로 정하는 사항 - 어떻게 —
확인하고 - 그다음 — 그 **
확인 여부**를 다른 이용자가 알 수 있도록 해당 표시ㆍ광고에표시하여야 한다
문장의 목적어를 놓치지 않는 것이 핵심이다. 광고에 표시되는 것은 **‘확인 여부’**다. ‘이 사람이 소유자가 맞다’는 결론이 아니고, ‘이 물건에 근저당이 없다’는 확인도 아니다.
제2항은 별개의 의무다. 직거래 시 유의사항 등을 안내해야 하고, 그 구체적 기준은 대통령령으로 정한다. 두 항 모두 어미가 하여야 한다ㆍ하여야 하며인 의무 규정이다.
조문이 시키지 않은 일
조문 문언만으로는 다음을 근거로 삼을 수 없다.
- 플랫폼이 게시자가 실제 소유자임을 보증한다
- 플랫폼이 등기부상 담보권ㆍ가압류 등 권리관계까지 확인해 준다
- 확인 항목이 무엇인지 이미 정해져 있다 → 구체 항목은 대통령령의 몫이고, 아직 정해질 자리다
플랫폼이 흔히 쓰는 ‘본인 확인’이라는 말과 이 조문의 확인 대상은 겹치지 않을 수 있다는 점도 문언 자체에서 갈린다. 조문은 본인 여부와 소유자와의 관계를 나란히 놓았다 — 둘이 별개 항목이라는 뜻이다.
4. 제23조의5 — 감시의 층
의무를 지운 다음 층이 모니터링이다. 제23조의5는 6개 항으로 되어 있다.
① 국토교통부장관은 인터넷을 이용한 부동산등에 대한 표시ㆍ광고가 제23조의3 및 제23조의4를 준수하는지 여부를 모니터링할 수 있다.
② 국토교통부장관은 제1항에 따른 모니터링을 위하여 필요한 때에는 직거래 플랫폼 운영사업자에게 관련 자료의 제출을 요구할 수 있다. 이 경우 관련 자료의 제출을 요구받은 직거래 플랫폼 운영사업자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.
③ 국토교통부장관은 제1항에 따른 모니터링 결과에 따라 직거래 플랫폼 운영사업자에게 이 법 위반이 의심되는 표시ㆍ광고에 대한 확인 또는 추가정보의 게재 등 필요한 조치를 요구할 수 있다. 이 경우 필요한 조치를 요구받은 직거래 플랫폼 운영사업자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.
④ 국토교통부장관은 제1항에 따른 모니터링 업무를 대통령령으로 정하는 기관에 위탁할 수 있다.
⑤ 국토교통부장관은 제4항에 따른 업무위탁기관에 예산의 범위에서 위탁업무 수행에 필요한 예산을 지원할 수 있다.
⑥ 모니터링의 내용, 방법, 절차 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
어미를 보면 권한과 의무가 갈린다.
- 국토교통부장관 쪽 — 모니터링도, 자료 제출 요구도, 조치 요구도, 위탁도, 예산 지원도 전부
할 수 있다(재량) - 플랫폼 쪽 — 제2항ㆍ제3항 후단은
정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다(의무)
제3항에서 요구할 수 있는 조치로 조문이 예시한 것은 이 법 위반이 의심되는 표시ㆍ광고에 대한 확인 또는 추가정보의 게재 등이다. 조문이 앞세운 것은 확인과 추가정보 게재이지만, 문언이 등 필요한 조치로 열려 있어 예시된 두 가지로 한정되지는 않는다.
5. 제28조 제2항 — 과태료 500만원 이하
제재는 형벌이 아니라 과태료다. 제28조 제2항 본문과 신설된 세 호는 다음과 같다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다. 〈개정 2019. 8. 20., 2026. 6. 16.〉
제23조의4제1항에 따른 확인 의무를 이행하지 아니하거나 같은 조 제2항에 따른 안내 의무를 이행하지 아니한 자
정당한 사유 없이 제23조의5제2항의 요구에 따르지 아니하여 관련 자료를 제출하지 아니한 자
정당한 사유 없이 제23조의5제3항의 요구에 따르지 아니하여 필요한 조치를 하지 아니한 자
과태료 대상은 플랫폼 운영사업자의 의무 위반이다. 세 호 모두 주어가 플랫폼 쪽이며, 매물을 올린 개인의 행위를 겨냥한 조항이 아니다. 벌금ㆍ징역 같은 형벌이 아니라 질서벌인 과태료라는 점도 그대로 읽어야 한다.
6. 자주 묻는 질문
직거래 앱에서 본인 확인된 매물이면 진짜 집주인 매물인가요?
조문 문언만으로는 그렇게 읽히지 않는다. 제23조의4 제1항이 표시하도록 한 것은 **‘확인 여부’**이지 ‘소유자임’이 아니다. 게다가 확인 대상은 본인 여부와 부동산등의 소유자와의 관계 등 대통령령으로 정하는 사항으로 되어 있어, 무엇을 어디까지 확인하는지는 하위 법령에서 정해질 부분이다. 무엇보다 이 조문은 2026년 9월 1일 현재 시행 전이며, 시행 예정일은 2027년 6월 17일이다.
직거래 플랫폼이 등기부 근저당까지 확인해 주나요?
제23조의4에는 등기부상 권리관계를 확인하거나 표시하라는 문언이 없다. 조문이 적은 확인 항목의 예시는 본인 여부와 소유자와의 관계이고, 나머지는 대통령령으로 정하는 사항으로 열려 있다. 현행 조문 문언에서 담보권ㆍ가압류 등의 확인 의무를 끌어낼 근거는 확인되지 않는다.
집주인 아닌 사람이 직거래 매물을 올리면 앱도 책임지나요?
신설 조문이 만든 것은 플랫폼의 확인ㆍ표시 의무와 그 위반에 대한 과태료다. 제28조 제2항 제6호는 제23조의4 제1항의 확인 의무 또는 제2항의 안내 의무를 이행하지 않은 자에게 500만원 이하의 과태료를 부과한다고 정한다. 이는 행정질서벌이며, 개별 거래에서 이용자가 입은 손해를 플랫폼이 배상해야 하는지는 이 조문이 정하는 바가 아니다. 그리고 이 조항 역시 2027년 6월 17일 시행 예정이다.
지금 위반하면 과태료가 나오나요?
시행 전 규정이므로 2026년 9월 1일 기준으로는 적용될 수 없다. 제28조 자체가 새로 만들어지는 것은 아니고, 제2항 제6호~제8호의 개정 부분만 2027년 6월 17일에 시행된다.
이 조문을 적용한 판례가 있나요?
없다. 시행 전 조문이어서 이를 적용한 판결이 존재할 수 없고, 2026년 8월 31일 기준으로 국가법령정보센터에서 해당 규정을 적용한 판례 원문은 확인되지 않았다.
7. 세 줄 정리
- 제23조의4가 플랫폼에 시킨 일은 확인과 확인 여부의 표시다 — 소유자임의 보증도, 권리관계의 보장도 문언에 없다.
- 확인할 구체 항목은
본인 여부ㆍ소유자와의 관계외에는 대통령령에 맡겨져 있다. - 날짜가 둘이다 — 법률 제21815호는 원칙적으로 2026-12-17 시행이지만, 부칙 단서가 제23조의4ㆍ제23조의5ㆍ제28조 제2항 제6호~제8호만 2027-06-17로 미뤄 놓았다.
참고 법령
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의4(직거래 플랫폼 운영사업자의 의무) — 법률 제21815호, 2026. 6. 16. 신설, 시행 예정 2027. 6. 17.
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의5(인터넷 표시ㆍ광고 모니터링) — 법률 제21815호, 2026. 6. 16. 신설, 시행 예정 2027. 6. 17.
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조 제2항 제6호ㆍ제7호ㆍ제8호(과태료) — 법률 제21815호, 2026. 6. 16. 개정, 시행 예정 2027. 6. 17.
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제23조의3 제1항(제23조의4 제1항이 인용하는 조항)
- 법률 제21815호(2026. 6. 16. 일부개정) 부칙
※ 이 글은 공포된 법령 문언을 정리한 것으로, 개별 사안에 대한 판단이 아니다. 조문의 최신 상태와 하위 법령 제정 여부는 국가법령정보센터에서 확인할 수 있다.