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원룸 관리비, 중개사가 설명해야 하나 — 의무는 「공인중개사법」 제25조 제1항, 항목은 시행령 제21조 제1항 제3호의2(2024년 7월 10일 시행)

입력 2026.09.05.

요약 및 결론: 「공인중개사법 시행령」 제21조 제1항 제3호의2는 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항으로 "관리비 금액과 그 산출내역"을 정하고 있고, 이 제3호의2는 대통령령 제34401호(2024. 4. 9. 일부개정)로 신설되어 2024년 7월 10일부터 시행됐다. 설명 의무 자체를 지우는 조문은 그 윗층인 「공인중개사법」 제25조 제1항으로, 중개가 완성되기 전에 각 호의 사항을 확인해 "해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인"에게 성실ㆍ정확하게 설명하고 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 정한다. 다만 시행령 제21조 제1항 단서가 제3호의2를 "주택 임대차 중개의 경우에만" 적용하도록 범위를 좁혀 두었다.

「공인중개사법」(법률 제21409호)ㆍ같은 법 시행령(대통령령 제36590호)ㆍ같은 법 시행규칙(국토교통부령 제1611호)의 현행 버전은 모두 2026년 8월 28일부터 시행 중이고, 기준일인 2026년 8월 31일 현재 효력이 있다. 그런데 관리비 항목은 이 2026년 8월 28일 시행분으로 새로 들어온 것이 아니다. 시행령 제21조 제1항 제3호의2는 2024년 7월 10일부터 이미 시행되고 있던 조문이어서, "이번 개정으로 관리비 설명 의무가 생겼다"는 설명은 시행일을 두 해 늦춰 잡은 것이 된다.

법이 쓰는 말도 공동관리비인가 — 조문 용어는 “관리비”다

법령의 문언은 “관리비”다. 「공인중개사법 시행령」 제21조 제1항 제3호의2의 문언은 “관리비 금액과 그 산출내역” 열 글자 남짓이고, 「공인중개사법」 제25조ㆍ같은 법 시행령 제21조ㆍ같은 법 시행규칙 제16조 어디에도 공동관리비라는 말은 나오지 않는다.

계약서나 매물 설명에서 쓰이는 공동관리비라는 말과 법령이 쓰는 관리비라는 말이 어긋나 있다는 뜻이다. 이 글은 조문을 다루므로 아래에서도 법령의 문언인 관리비로 적는다.

말이 어긋나면 검색도 어긋난다. 조문 번호를 찾으려면 “관리비”라는 법령 용어로 접근해야 하고, 그 용어가 놓인 자리는 시행령 제21조 제1항의 호 목록이다.

관리비 설명 의무는 언제부터 있었나 — 2024년 7월 10일부터다

2024년 7월 10일이다. 시행령 제21조 제1항 제3호의2(“관리비 금액과 그 산출내역”)는 대통령령 제34401호(2024. 4. 9. 일부개정)로 신설되어 그날부터 시행됐다.

2026년 8월 28일이라는 날짜와 헷갈리기 쉬운 자리다. 세 법령의 현행 버전이 모두 2026년 8월 28일 시행이라는 것은 맞지만, 그것은 현행 버전의 시행일이지 제3호의2가 생긴 날이 아니다. 제3호의2는 그보다 두 해 앞서 이미 효력을 가지고 있었다.

시행령 제21조 제1항 끝에 붙은 연혁 표기도 같은 방향을 가리킨다. 표기는 <개정 2014. 7. 28., 2021. 12. 31., 2024. 4. 9.>이고, 이 가운데 2024년 4월 9일이 제3호의2를 담은 대통령령 제34401호의 개정일이다.

2026년 8월 28일 시행분과 관련해 이 글이 확인한 것은 별지 제20호서식이 국토교통부령 제1611호로 교체됐다는 사실까지다. 국토교통부령 제1611호(2026. 8. 11. 일부개정)는 2026년 8월 28일부터 시행 중이다.

관리비 항목은 어느 조문 어느 자리에 있나 — 시행령 제21조 제1항 제3호의2다

제3항이 아니라 제1항이다. 시행령 제21조 제1항 본문은 “법 제25조제1항에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다”고 하고, 그 각 호 가운데 제3호와 제4호 사이에 놓인 것이 제3호의2다.

호 번호는 제1호부터 제12호까지이고, 제3호와 제4호 사이에 제3호의2가 끼어 있어 제3호의2를 포함하면 모두 13개 호다. 번호의 마지막이 12번이라고 해서 항목이 12개인 것이 아니다.

제3호와 제3호의2는 다른 항목이다. 제3호는 “거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역”이고, 제3호의2는 “관리비 금액과 그 산출내역”이다. 두 호는 “금액과 그 산출내역”이라는 어미가 같아 붙여 읽기 쉽지만, 중개보수와 관리비는 별개의 호에 적혀 있다.

관리비 항목은 모든 중개에 적용되나 — 단서가 주택 임대차 중개로 좁힌다

본문이 아니라 단서를 봐야 한다. 시행령 제21조 제1항의 단서는 “다만, 제3호의2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다”이다.

즉 제1호부터 제9호까지처럼 모든 중개에 걸리는 항목과 달리, 관리비 항목에는 적용 범위를 좁히는 문장이 따로 붙어 있다. 단서에 함께 묶인 것은 제3호의2와 제10호~제12호이고, 그 넷은 주택 임대차 중개라는 조건 아래에서만 적용된다.

이 단서가 본문이 아니라 단서라는 점이 중요하다. 조문을 인용할 때 단서를 떼고 “확인ㆍ설명해야 하는 사항에 관리비가 있다”고만 적으면, 조문이 스스로 걸어 둔 조건이 사라진다.

설명하는 것과 서면에 적는 것은 같은 조문인가 — 법 제25조 제1항과 제3항으로 나뉜다

조문상 다른 자리다. 「공인중개사법」 제25조 제1항은 중개가 완성되기 전에 각 호의 사항을 확인해 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 정한다. 한 문장 안에 설명 의무와 근거자료 제시 의무가 나란히 들어 있다.

서면은 같은 조 제3항이다. 제3항 본문은 개업공인중개사가 “중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는” 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 보존하여야 한다고 정하며, 그 기간은 시행령 제21조 제4항이 3년으로 정한다. 제3항에는 단서도 붙어 있어, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우는 그러하지 아니하다.

시점도 문언에 적혀 있다. 설명은 “중개가 완성되기 전에”(제1항)이고, 서면 작성은 “중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에”(제3항)다. 두 의무는 시점이 다르다.

설명의 상대방도 항마다 다르게 적혀 있다. 제1항은 “해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인”이라고 한정하고, 제3항의 서면 교부 상대방은 “거래당사자”다.

확인ㆍ설명서 서식은 어느 조문이 정하나 — 시행규칙 제16조 제1호다

서식의 지정은 국토교통부령의 몫이다. 시행령 제21조 제3항은 “개업공인중개사는 법 제25조제3항 본문에 따라 국토교통부령으로 정하는 중개대상물 확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 적어 거래당사자에게 발급해야 한다”고 정하고, 어미는 “발급해야 한다”인 의무다.

그 국토교통부령이 「공인중개사법 시행규칙」 제16조다. 제16조는 항 구분 없이 네 개 호로 되어 있고, 제1호가 “중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ](주거용건축물) : 별지 제20호서식”이다. 나머지는 비주거용 건축물(별지 제20호의2서식), 토지(별지 제20호의3서식), 입목ㆍ광업재단ㆍ공장재단(별지 제20호의4서식)이다.

이 조가 정하는 것은 어느 서식을 쓰는지까지다. 서식 안에 무엇이 적히는지는 제16조의 문언에 없다.

층을 나눠 보면

행위별 분해

아래 표의 ‘법정형’ 칸은 형벌을 적은 것이 아니다. 이 글이 다루는 세 법령의 인용 조문에는 형벌이나 과태료 액수가 적혀 있지 않고, 무엇을 확인ㆍ설명하고 어떤 서면에 적어 발급하는지를 정한 규정이기 때문이다. 그래서 칸에는 각 조문이 그 자리에서 정하는 효과와 어미를 적었다.

별지 제20호서식 안의 관리비 칸은 어떻게 생겼나 — 이 글은 확인하지 못했다

확인하지 못했다. 이 글이 확인한 것은 시행규칙 제16조 제1호가 주거용건축물의 확인ㆍ설명서를 별지 제20호서식으로 지정하고 있다는 것, 그리고 그 서식이 국토교통부령 제1611호로 교체됐다는 것까지다.

교체된 현행 별지 제20호서식 안에 관리비와 관련해 어떤 기재란이 있는지, 그 기재란의 항목명이 무엇인지는 확인하지 못했다. 국가법령정보센터가 서식 본문을 이미지로 제공해 문자와 표를 원문 그대로 대조하지 못했기 때문이다.

그래서 이 글은 “별지 제20호서식에 ○○ 칸이 있다”고 적지 않는다. 조문 층위에서 확실하게 적을 수 있는 것은 시행령 제21조 제3항이 제1항 각 호의 사항을 확인ㆍ설명서에 적어 발급하도록 정하고 있고, 그 서식이 시행규칙 제16조 제1호의 별지 제20호서식이라는 것까지다.

실제 처벌 수위는 어느 정도인가

이 글이 인용한 조문에는 법정형이 없다. 「공인중개사법」 제25조, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조는 확인ㆍ설명의 대상과 방법, 서면의 작성ㆍ교부ㆍ보존, 그리고 서식의 지정을 정한 규정이고, 이들 문언에 징역ㆍ벌금ㆍ과태료의 액수는 적혀 있지 않다.

확인ㆍ설명 의무를 지키지 않았을 때 어떤 벌칙이나 행정처분이 따르는지, 그 규정이 어느 조문인지는 이 글에서 확인하지 못했다. 조문 원문을 확인하지 못했으므로 조문 번호도 형량도 적지 않는다.

법정형과 실제 선고 사이의 간격을 보여줄 양형기준 수치나 공식 통계는 공표 자료 없음이다.

이 조문들을 직접 판단한 판례도 이 글에서 확인하지 못했다. 사건번호ㆍ선고일ㆍ판시사항ㆍ주문을 확인하지 못했으므로 인용하지 않는다.

이 글이 답하지 않는 것

기재란이 비어 있을 때 어떻게 되는지를 정한 문언은 인용한 세 조문 어디에도 없다. 시행령 제21조 제3항은 제1항 각 호의 사항을 적어 발급하도록 정할 뿐, 특정 칸이 비었을 때의 효과를 따로 정하고 있지 않다. 이 글은 그 효과를 지어내지 않고, 개별 계약서를 놓고 의무를 지켰는지 여부를 판단하지도 않는다.

손해배상책임ㆍ보증보험ㆍ공제에 관한 조문도 이 글은 다루지 않는다. 인용 범위 안에 그런 조문이 없기 때문이다.

정액 관리비의 표시ㆍ광고에 관한 규제는 이 글이 다루는 확인ㆍ설명 의무와 다른 제도다. 이 글은 「공인중개사법」 제25조와 시행령 제21조, 시행규칙 제16조의 문언만 다룬다.

시행령 제21조 제1항 제10호부터 제12호까지가 인용하는 「주택임대차보호법」 제3조의7ㆍ제8조, 「주민등록법」 제29조의2, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조의 내용, 그리고 법 제25조 제3항 단서가 인용하는 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호의 내용은 이 글에서 원문을 확인하지 못했으므로 풀어 쓰지 않는다.

특정 건물이 주거용건축물ㆍ비주거용 건축물 가운데 어느 쪽으로 분류되어 어느 서식의 대상이 되는지도 이 글은 판정하지 않는다. 시행규칙 제16조는 네 개의 구분을 두고 있을 뿐이다.

시행일 전에 맺은 계약이 어떻게 되는지를 정한 적용례ㆍ경과조치도 이 글에서 확인하지 못했다.

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