부동산·임대차

관리비 설명 의무가 적힌 자리는 '시행령 제21조 제1항 제3호의2' — 2024년 7월 10일부터 시행 중이다

입력 2026.09.05.

원룸 계약을 앞두고 관리비 이야기가 나오면, 검색 결과는 대개 표시ㆍ광고 이야기로 흘러간다. 그런데 중개사가 관리비를 확인해 설명해야 한다는 의무는 표시ㆍ광고 규정이 아니라 「공인중개사법 시행령」 제21조 제1항 제3호의2에 조문 번호로 적혀 있다. 그 호는 대통령령 제34401호(2024. 4. 9. 일부개정)로 신설되어 2024년 7월 10일부터 시행됐다. 최근에 생긴 의무가 아니다.

먼저 말이 어긋나는 지점을 정리해야 한다. 질문에서는 흔히 ‘공동관리비’라고 부르지만, 법령의 말은 “관리비”다. 「공인중개사법」 제25조, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조 어디에도 ‘공동관리비’라는 용어는 없다. 시행령 제21조 제1항 제3호의2의 문언은 그대로 **“관리비 금액과 그 산출내역”**이다.

그리고 이 주제는 조문 하나로 끝나지 않는다. 설명 의무는 법률, 무엇을 설명하는지는 시행령, 서면에 적어 발급하는 것도 시행령, 그 서면의 서식은 시행규칙, 실제 칸은 별지. 층이 네 겹이다. 어느 층이 무엇을 정하는지를 갈라 놓지 않으면 “법이 관리비 칸을 만들어 놨다”는 뭉뚱그린 문장이 되고, 그때부터 조문 번호가 어긋나기 시작한다.

한눈에

• 관리비가 적힌 자리: 「공인중개사법 시행령」 제21조 제1항 제3호의2 — 관리비 금액과 그 산출내역. 제3항이 아니고, 제3호도 아니다.
• 그 호의 시행일: 2024년 7월 10일(대통령령 제34401호, 2024. 4. 9. 일부개정으로 신설). 2026. 8. 28. 시행 개정으로 들어온 항목이 아니다.
• 설명 의무 그 자체: 「공인중개사법」 제25조 제1항 — 중개가 완성되기 전에 각 호의 사항을 확인해 성실ㆍ정확하게 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.
• 설명의 상대방: 문언은 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인이다. ‘계약 당사자 모두’가 아니다.
• 적용 범위의 단서: 시행령 제21조 제1항 단서 — 다만, 제3호의2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다. 본문이 아니라 단서다.
• 서면으로 옮기는 단계: 시행령 제21조 제3항 — 법 제25조 제3항 본문에 따라 중개대상물 확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 적어 거래당사자에게 발급해야 한다.
• 서식의 지정: 「공인중개사법 시행규칙」 제16조 제1호 — 주거용건축물의 확인ㆍ설명서[Ⅰ]는 별지 제20호서식.
• 호의 개수: 시행령 제21조 제1항은 제1호부터 제12호까지에 제3호의2가 더해져 모두 13개 호다.
• 시행 상태: 「공인중개사법」ㆍ같은 법 시행령ㆍ같은 법 시행규칙의 현행 버전은 모두 [시행 2026. 8. 28.]이고, 2026년 8월 31일 현재 시행 중이다.

이 글은 개별 계약서를 놓고 설명 의무를 이행했는지 여부를 판정하지 않는다. 국가법령정보센터에 공개된 조문이 무엇을 어디에 적어 두었는지만 옮긴다.

2024년 7월 10일 — 관리비 항목이 시행된 날

이 주제에서 가장 자주 어긋나는 대목이 시점이다.

세 법령의 현행 버전은 모두 2026년 8월 28일부터 시행되고 있다. 그러나 관리비 항목 자체는 그날 생긴 것이 아니다. 시행령 제21조 제1항 제3호의2(관리비 금액과 그 산출내역)는 대통령령 제34401호(2024. 4. 9. 일부개정)로 신설되어 2024년 7월 10일부터 시행됐다.

그래서 “2026년 8월 28일 개정으로 중개사의 관리비 설명 의무가 새로 생겼다”는 문장은 조문 연혁과 맞지 않는다. 2026년 8월 28일에 시행된 것은 세 법령의 현행 버전이고, 관리비 항목은 그보다 앞선 2024년 7월 10일부터 시행령 제21조 제1항 제3호의2에 놓여 있었다.

시행령 제21조 제1항 끝의 연혁 표기도 <개정 2014. 7. 28., 2021. 12. 31., 2024. 4. 9.>로 남아 있다.

층이 네 겹이다

각 층이 정하는 것은 서로 다르다. 법률 제25조와 시행령 제21조는 표제가 같아서(“중개대상물의 확인ㆍ설명”) 층을 밝히지 않으면 곧바로 뒤섞인다.

법률 — 제25조 제1항

제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9., 2025. 8. 14.>

1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

이 한 문장 안에 의무가 둘이다. ① 각 호의 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명할 것, ② 설명의 근거자료를 제시할 것. 어미는 하여야 한다로 하나지만, 대상은 두 가지다.

시점도 문언에 있다 — 중개가 완성되기 전에. 그리고 설명의 상대방은 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인으로 한정돼 있다.

제1항 제3호는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이다. 이 위임의 끝이 시행령 제21조다. 다만 시행령 제21조 제1항 본문은 법 제25조제1항에 따라라고만 적고 있고, 어느 호의 위임인지는 원문에 특정돼 있지 않다.

시행령 — 제21조 제1항, 관리비는 제3호의2

제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) ①법 제25조제1항에 따라 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 제3호의2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다. <개정 2014. 7. 28., 2021. 12. 31., 2024. 4. 9.>

3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

3의2. 관리비 금액과 그 산출내역

원문 표기는 3의2.이고, 제3호와 제3호의2는 다른 항목이다. 제3호는 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역이고, 제3호의2가 관리비 금액과 그 산출내역이다. 두 호를 합쳐 “거래금액과 관리비”로 묶어 읽으면 조문 번호가 어긋난다.

제1항의 나머지 호는 이렇게 이어진다.

1. 중개대상물의 종류ㆍ소재지ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ용도ㆍ구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

3. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

4. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 및 배수 등 시설물의 상태

5. 벽면ㆍ바닥면 및 도배의 상태

6. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

7. 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건

8. 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

9. 「주택임대차보호법」 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 같은 법 제8조에 따른 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항

10. 「주민등록법」 제29조의2에 따른 전입세대확인서의 열람 또는 교부에 관한 사항

11. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따른 임대보증금에 대한 보증에 관한 사항(중개대상물인 주택이 같은 법에 따른 민간임대주택인 경우만 해당한다)

번호는 제1호부터 제12호까지이고, 제3호와 제4호 사이에 제3호의2가 끼어 있다. 그래서 호는 모두 13개다.

제12호 끝의 괄호 (중개대상물인 주택이 같은 법에 따른 민간임대주택인 경우만 해당한다)는 적용 조건이지 (이하 …라 한다) 형태의 정의가 아니다. 이 조에 정의 규정은 없다.

관리비 항목에는 단서 한 줄이 걸려 있다

제1항에서 놓치기 쉬운 것이 본문 뒤에 붙은 단서다.

다만, 제3호의2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다.

즉 관리비(제3호의2)는 제1호ㆍ제2호 같은 항목과 달리 모든 중개에 일률적으로 걸리는 항목이 아니라, 단서가 정한 범위 안에서 적용되는 항목이다. 이것은 본문이 아니라 단서에 적힌 사실이다.

어떤 물건의 중개가 조문상 주택 임대차 중개에 해당하는지는 이 글에서 판정하지 않는다. 확인한 것은 단서의 문언이 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다라는 데까지다.

설명과 서면은 조문상 다른 자리에 있다

‘칸이 비어 있다’는 것은 서면 쪽의 사실이다. 그런데 조문은 설명과 서면을 다른 자리에 나눠 놓았다.

법 제25조 제3항의 원문은 이렇다.

③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>

제3항에는 본문과 단서가 있다. 본문은 서면 작성ㆍ교부ㆍ보존이고, 단서는 확인ㆍ설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우 그러하지 아니하다는 예외다. 대통령령으로 정하는 기간은 시행령 제21조 제4항이 3년이라고 정한다.

그리고 시행령 제21조 제3항이 이 서면을 받아 이어 간다.

③ 개업공인중개사는 법 제25조제3항 본문에 따라 국토교통부령으로 정하는 중개대상물 확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 적어 거래당사자에게 발급해야 한다. <개정 2020. 2. 18.>

여기의 위임 대상이 법 제25조제3항 **본문**이라는 점이 원문에 그대로 들어 있다. 어미는 발급해야 한다(의무)다. 그리고 적어야 하는 것은 제1항 각 호의 사항 — 제3호의2를 포함한 목록 전체다.

시행령 제21조 제2항도 서면과 관련이 있다. 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등이 법 제25조 제2항에 따른 자료요구에 불응한 경우, 개업공인중개사는 그 사실을 매수의뢰인ㆍ임차의뢰인 등에게 설명하고 확인ㆍ설명서에 기재하여야 한다고 적는다. 다만 이 항은 ‘자료요구 불응’이라는 별개의 상황을 다룬 조문이고, 어떤 칸이 비었을 때의 효과를 정한 문언은 아니다.

서식은 시행규칙 제16조 제1호가 지정한다 — 그 안의 칸은 확인하지 못했다

시행령 제21조 제3항이 말한 국토교통부령으로 정하는 중개대상물 확인ㆍ설명서가 무엇인지는 시행규칙 제16조에 있다.

제16조(중개대상물의 확인ㆍ설명서의 서식) 영 제21조제3항에 따른 중개대상물 확인ㆍ설명서(영문서식을 포함한다)는 다음 각 호의 구분에 따른다. <개정 2012. 6. 27.>

1. 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ](주거용건축물) : 별지 제20호서식

2. 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅱ](비주거용 건축물) : 별지 제20호의2서식

3. 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅲ](토지) : 별지 제20호의3서식

4. 중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅳ](입목ㆍ광업재단ㆍ공장재단) : 별지 제20호의4서식

[전문개정 2007. 10. 30.]

이 조는 항 구분이 없고 호가 4개다. 어미는 따른다이고, 재량 어미(할 수 있다)는 없다. 그리고 이 조가 정하는 것은 어떤 서식을 쓰는지뿐이다. 서식 안에 무엇이 적히는지는 이 조에 없다.

여기서 이 글이 멈추는 지점이 있다. 별지 제20호서식은 국토교통부령 제1611호로 교체됐다. 그러나 교체된 현행 별지 제20호서식에 관리비를 적는 기재란이 어떤 이름으로, 몇 번 항목으로 들어 있는지는 이 글에서 확인하지 못했다. 그래서 이 글은 “서식에 ○○ 칸이 있다”는 문장을 쓰지 않는다.

조문 층위에서 말할 수 있는 것은 여기까지다 — 시행령 제21조 제3항이 제1항 각 호의 사항(제3호의2 포함)을 확인ㆍ설명서에 적어 발급하도록 정하고 있고, 그 서식이 시행규칙 제16조 제1호의 별지 제20호서식이다.

시행규칙 제16조는 서식을 주거용건축물 / 비주거용 건축물 / 토지 / 입목ㆍ광업재단ㆍ공장재단의 네 갈래로만 나눈다. 특정 건물이 그중 어느 서식의 대상인지는 이 글에서 판정하지 않는다.

세 법령 모두 시행 중이다

부칙 문언은 이렇다.

법률 부칙 <법률 제21409호, 2026. 2. 27.>

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

시행령 부칙 <대통령령 제36590호, 2026. 8. 18.>

이 영은 2026년 8월 28일부터 시행한다.

시행규칙 부칙 <국토교통부령 제1611호, 2026. 8. 11.>

이 규칙은 2026년 8월 28일부터 시행한다.

법률은 공포 후 6개월이 경과한 날이다. 2026. 2. 27. 공포이므로 시행일은 **2026. 8. 28.**이 된다. 시행령ㆍ시행규칙 부칙은 번호 없는 한 문장이다 — 여기에 ‘제1조’라는 조 번호는 붙지 않는다.

이 글이 다루는 세 조문(법 제25조, 시행령 제21조, 시행규칙 제16조)만 따로 시행을 늦추거나 앞당기는 부칙 단서는 확인되지 않았다. 2026년 8월 31일 현재 세 법령은 모두 시행 중이다. “곧 시행된다”가 아니다.

조문 구조 요약

질문 형태로 다시 정리하면

원룸 계약 전에 공동관리비를 꼭 알려줘야 하나요? 먼저 용어를 맞춰야 한다. 법령의 말은 ‘공동관리비’가 아니라 관리비이고, 그 항목은 「공인중개사법 시행령」 제21조 제1항 제3호의2에 관리비 금액과 그 산출내역으로 적혀 있다. 이 호는 대통령령 제34401호(2024. 4. 9. 일부개정)로 신설되어 2024년 7월 10일부터 시행됐다. 시점을 정리하면 — 설명 의무의 뿌리는 「공인중개사법」 제25조 제1항이고, 그 문언은 중개가 완성되기 전에 각 호의 사항을 확인해 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 설명의 근거자료를 제시하여야 한다이다. 다만 관리비 항목에는 시행령 제21조 제1항 단서가 걸려 있어 제3호의2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다. 조문 문언은 여기까지다. 개별 물건의 중개가 어디에 해당하는지, 개별 사안에서 설명이 이루어졌는지는 이 글에서 판단하지 않는다.

중개대상물 확인설명서에 관리비가 비어 있으면 계약해도 되나요? 조문이 정한 것과 정하지 않은 것을 나눠 봐야 한다. 조문이 정한 것 — 시행령 제21조 제3항은 개업공인중개사가 법 제25조 제3항 본문에 따라 국토교통부령으로 정하는 중개대상물 확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 적어 거래당사자에게 발급해야 한다고 적는다. 여기서 제1항 각 호의 사항에는 제3호의2(관리비 금액과 그 산출내역)가 포함된다. 그 서식은 시행규칙 제16조 제1호의 별지 제20호서식이다. 조문이 정하지 않은 것 — 위 세 조문 어디에도 “기재란이 비어 있으면 어떻게 된다”는 문언은 없다. 계약 체결 여부에 관한 판단도 이 글에서 하지 않는다. 그리고 현행 별지 제20호서식에서 관리비를 적는 기재란이 어떤 이름인지는 이 글에서 확인하지 못했으므로, 특정한 칸 이름을 들어 설명하지 않는다.

중개사가 관리비를 잘못 설명하면 책임지나요? 이 글에서 확인한 세 조문이 정하는 것은 의무의 내용과 그 위치까지다. 법 제25조 제1항의 어미는 하여야 한다(의무), 시행령 제21조 제3항의 어미는 발급해야 한다(의무), 시행규칙 제16조의 어미는 따른다이다. 그러나 위반의 효과 — 벌칙ㆍ과태료ㆍ행정처분ㆍ손해배상책임을 정한 조문은 이 글에서 확인하지 못했다. 확인하지 못한 조문의 번호를 붙여 결론을 내는 것이 이 주제에서 가장 흔한 오류다. 이 글은 관리비 항목이 놓인 자리(시행령 제21조 제1항 제3호의2), 거기에 걸린 단서(주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다), 그리고 그 항목이 2024년 7월 10일부터 시행 중이라는 사실까지만 옮긴다.

이 글에서 확인하지 못한 것

조문 문언 바깥의 물음은 여기서 답하지 않는다.

• 현행 별지 제20호서식의 관리비 관련 기재란과 그 항목명 — 서식이 국토교통부령 제1611호로 교체됐다는 것까지는 확인했으나, 그 안의 칸 이름ㆍ항목 번호ㆍ작성방법은 이 글에서 확인하지 못했다.
• 확인ㆍ설명서의 기재란이 비어 있을 때의 법적 효과 — 위 세 조문에 그런 문언이 없다.
• 위반 시의 벌칙ㆍ과태료ㆍ업무정지ㆍ등록취소ㆍ자격정지 — 이 글에서 확인하지 못했다.
• 손해배상책임ㆍ보증보험ㆍ공제에 관한 조문 — 이 글에서 확인하지 못했다.
• 2026년 8월 28일 시행 개정이 관리비 조항에서 무엇을 바꿨는지 — 확인한 것은 세 법령의 현행 버전이 그날부터 시행 중이라는 사실과, 별지 제20호서식이 국토교통부령 제1611호로 교체됐다는 사실까지다.
• 법률 부칙 제2조 이하의 경과조치, 시행령ㆍ시행규칙의 적용례ㆍ경과조치 — 이 글에서 확인하지 못했다. 시행일 전에 맺은 계약이 어떻게 되는지도 마찬가지다.
• 법 제25조 제1항의 개정 이력 — 신탁원부, 건축물대장 등본 등이 언제 들어왔는지는 이 글에서 확인하지 못했다.
• 번호로만 인용된 다른 법령의 내용 — 「주택임대차보호법」 제3조의7ㆍ제8조, 「주민등록법」 제29조의2, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조, 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호의 원문은 이 글에서 확인하지 못했다.
• 원룸ㆍ오피스텔ㆍ다가구가 조문상 어느 서식 구분에 들어가는지 — 시행규칙 제16조는 네 갈래의 구분만 정한다. 개별 건물의 판정은 이 글에서 하지 않는다.
• 이 조문들에 관한 판례 — 이 글에서 확인하지 못했다.
• 입법 취지ㆍ보도자료ㆍ행정해석 — 이 글에서 확인하지 못했다.

참고 법령

• 「공인중개사법」 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) — [시행 2026. 8. 28.] [법률 제21409호, 2026. 2. 27., 일부개정]. 제1항 <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9., 2025. 8. 14.>
• 「공인중개사법」 부칙 <법률 제21409호, 2026. 2. 27.> 제1조(시행일)
• 「공인중개사법 시행령」 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) — [시행 2026. 8. 28.] [대통령령 제36590호, 2026. 8. 18., 일부개정]. 제1항 <개정 2014. 7. 28., 2021. 12. 31., 2024. 4. 9.>, 제3항 <개정 2020. 2. 18.>, 제4항 <신설 2020. 2. 18.>
• 「공인중개사법 시행령」 제21조 제1항 제3호의2(관리비 금액과 그 산출내역) — 대통령령 제34401호(2024. 4. 9. 일부개정)로 신설, 2024. 7. 10. 시행
• 「공인중개사법 시행령」 부칙 <대통령령 제36590호, 2026. 8. 18.> (번호 없는 단일 부칙)
• 「공인중개사법 시행규칙」 제16조(중개대상물의 확인ㆍ설명서의 서식) — [시행 2026. 8. 28.] [국토교통부령 제1611호, 2026. 8. 11., 일부개정]. <개정 2012. 6. 27.>, [전문개정 2007. 10. 30.]
• 「공인중개사법 시행규칙」 부칙 <국토교통부령 제1611호, 2026. 8. 11.> (번호 없는 단일 부칙)
• 별지 제20호서식(중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ](주거용건축물)) — 국토교통부령 제1611호로 교체. 서식 내용은 이 글에서 확인하지 못했다.
• 위 조문이 번호로 인용한 조문 — 「주택임대차보호법」 제3조의7ㆍ제8조, 「주민등록법」 제29조의2, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조, 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호 (각 원문 내용은 이 글에서 확인하지 못했다)

관련 법령: 공인중개사법 제25조 제1항 · 공인중개사법 제25조 제3항 · 공인중개사법 부칙(법률 제21409호) 제1조 · 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호의2 · 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 단서 · 공인중개사법 시행령 제21조 제3항 · 공인중개사법 시행령 제21조 제4항 · 공인중개사법 시행규칙 제16조 제1호

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