관리비 설명 의무는 2024년부터…시행령 제21조 제1항 제3호의2
대통령령 제34401호로 신설돼 2024년 7월 10일 시행…단서로 주택 임대차 중개에만 적용
주택 임대차를 중개할 때 개업공인중개사가 확인ㆍ설명해야 하는 사항에 관리비 금액과 그 산출내역이 들어간 것은 2024년 7월 10일부터다.
근거 조항은 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호의2다. 이 호는 대통령령 제34401호로 신설돼 2024년 7월 10일부터 시행됐고, 2026년 8월 28일 시행된 개정으로 새로 들어온 항목이 아니다.
법령이 쓰는 말은 ‘관리비’다. 일상에서는 ‘공동관리비’라고 부르지만, 시행령 제21조 제1항 제3호의2의 문언은 “관리비 금액과 그 산출내역”이고 공인중개사법 제25조와 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조 어디에도 ‘공동관리비’라는 말은 없다.
세 법령의 현행 버전은 모두 시행 중이다. 공인중개사법은 법률 제21409호, 같은 법 시행령은 대통령령 제36590호, 같은 법 시행규칙은 국토교통부령 제1611호이고 시행일은 모두 2026년 8월 28일이다.
설명 의무 자체를 정한 것은 법률이다. 공인중개사법 제25조 제1항은 중개를 의뢰받은 개업공인중개사가 “중개가 완성되기 전에” 각 호의 사항을 확인해 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하여야 한다고 정하고 있다.
이 항에는 의무가 둘이다. 각 호의 사항을 확인해 설명하는 것이 하나이고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 “설명의 근거자료를 제시”하는 것이 다른 하나다.
설명을 받는 상대방도 문언에 한정돼 있다. 제25조 제1항은 그 상대방을 “해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인”이라고 적고 있다.
제25조 제1항의 호는 세 개뿐이다. 제1호가 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, 제2호가 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항이고, 제3호는 “그 밖에 대통령령으로 정하는 사항”으로 나머지를 대통령령에 넘긴다.
무엇을 설명해야 하는지의 목록은 시행령에 있다. 시행령 제21조 제1항은 법 제25조 제1항에 따라 확인ㆍ설명해야 하는 사항을 제1호부터 제12호까지 열거하면서 제3호와 제4호 사이에 제3호의2를 두고 있어, 호는 모두 13개다.
관리비는 제3호가 아니라 제3호의2에 있다. 제3호는 “거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역”이고 제3호의2가 “관리비 금액과 그 산출내역”으로, 두 호는 별개의 항목이다.
적용 범위를 좁히는 문언은 본문이 아니라 단서에 있다. 시행령 제21조 제1항 단서는 “다만, 제3호의2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다”고 정한다. 단서가 걸린 호는 제3호의2와 제10호~제12호 네 개다.
설명과 서면은 조문상 자리가 다르다. 법 제25조 제3항은 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고 일정 기간 보존하여야 한다고 정한 조항이다.
그 서면의 이름과 기재 대상은 시행령 제21조 제3항에 있다. 개업공인중개사는 법 제25조 제3항 본문에 따라 국토교통부령으로 정하는 중개대상물 확인ㆍ설명서에 “제1항 각 호의 사항을 적어” 거래당사자에게 발급해야 한다.
보존 기간은 3년이다. 시행령 제21조 제4항이 법 제25조 제3항 본문에서 말하는 대통령령이 정하는 기간을 3년으로 정하고 있고, 법 제25조 제3항 단서는 확인ㆍ설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우를 따로 떼어 두고 있다.
어느 서식을 쓰는지를 정한 것은 시행규칙이다. 시행규칙 제16조는 항 구분 없이 호 네 개로 서식을 나누고, 제1호에서 “중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅰ](주거용건축물) : 별지 제20호서식”이라고 지정한다.
이 조는 서식을 지정하는 데서 그친다. 서식 안에 어떤 칸이 있고 그 칸의 이름이 무엇인지는 시행규칙 제16조에 적혀 있지 않다.
별지 제20호서식은 국토교통부령 제1611호로 교체됐다. 다만 교체된 현행 서식에서 관리비를 적는 기재란이 어디에 있고 그 항목명이 무엇인지는 이 글에서 확인하지 못했다.
시행일은 부칙에 적혀 있다. 공인중개사법 부칙 제1조는 “이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다”고 정했고, 2026년 2월 27일 공포된 법률 제21409호의 시행일은 2026년 8월 28일이다.
시행령과 시행규칙의 부칙은 조 번호가 없는 한 문장이다. 각각 2026년 8월 28일부터 시행한다고만 정하고 있고, 조문마다 시행일을 달리 둔 단서는 붙어 있지 않다.
확인하지 못한 것도 있다. 2026년 8월 28일 시행된 개정이 세 법령의 조문 문언을 어떻게 바꿨는지는 이 글에서 확인하지 못했고, 확인ㆍ설명서의 기재란이 비어 있을 때의 효과를 정한 문언은 위 세 조문 어디에도 없다. 이 조문들을 직접 판단한 판례도 확인하지 못했다.
층을 다시 정리하면 네 겹이다. 설명 의무는 공인중개사법 제25조 제1항, 관리비라는 항목은 시행령 제21조 제1항 제3호의2, 그 사항을 서면에 적어 발급하는 것은 시행령 제21조 제3항, 주거용건축물의 서식이 별지 제20호서식이라는 것은 시행규칙 제16조 제1호다.
참고 법령
공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인ㆍ설명) 제1항ㆍ제2항ㆍ제3항ㆍ제4항 — 법률 제21409호, 2026. 2. 27. 일부개정, 2026. 8. 28. 시행. 제1항의 호 세 개, 제3호가 “그 밖에 대통령령으로 정하는 사항”으로 위임 공인중개사법 부칙(법률 제21409호) 제1조(시행일) — 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행 공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인ㆍ설명) 제1항 — 대통령령 제36590호, 2026. 8. 18. 일부개정, 2026. 8. 28. 시행. 제1호부터 제12호까지에 제3호의2를 더해 13개 호 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 제3호의2(관리비 금액과 그 산출내역) — 대통령령 제34401호로 신설, 2024. 7. 10. 시행 공인중개사법 시행령 제21조 제1항 단서 — 제3호의2 및 제10호부터 제12호까지는 주택 임대차 중개의 경우에만 적용 공인중개사법 시행령 제21조 제3항 — 법 제25조 제3항 본문에 따라 중개대상물 확인ㆍ설명서에 제1항 각 호의 사항을 적어 발급, 어미 ‘발급해야 한다’ 공인중개사법 시행령 제21조 제4항 — 법 제25조 제3항 본문의 “대통령령이 정하는 기간”은 3년 공인중개사법 시행령 부칙(대통령령 제36590호) — 조 번호 없는 한 문장, 2026. 8. 28. 시행 공인중개사법 시행규칙 제16조(중개대상물의 확인ㆍ설명서의 서식) 제1호 — 국토교통부령 제1611호, 2026. 8. 11. 일부개정, 2026. 8. 28. 시행. 주거용건축물은 별지 제20호서식 공인중개사법 시행규칙 부칙(국토교통부령 제1611호) — 조 번호 없는 한 문장, 2026. 8. 28. 시행