전세 계약 때 중개사가 제시하는 서류에 신탁원부와 건축물대장 등본은 언제부터 들어갔나
요약 및 결론: 공인중개사법 제25조제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 확인ㆍ설명을 할 때 설명의 근거자료를 제시하도록 정하고, 2026년 2월 15일 시행 개정으로 그 예시 목록에 신탁원부와 건축물대장 등본을 문언으로 넣었다. 부칙 제2조에 따라 이 문언은 2026년 2월 15일 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용된다. 제공된 자료에는 위반 제재 조문과 법정형이 없어 처벌 내용은 확인할 수 없다.
계약 전에 어떤 서류가 조문상 설명의 근거자료인지 묻는 경우에는 공인중개사법 제25조제1항의 문언과 계약 체결일을 함께 봐야 한다. 2025년 8월 14일 공포된 법률 제21024호는 확인ㆍ설명 항목 자체를 고친 것이 아니라, 근거자료 예시 목록의 한 줄을 바꿨다.
신탁원부와 건축물대장 등본은 무엇이 바뀐 것인가요?
신탁원부와 건축물대장 등본은 공인중개사법 제25조제1항의 ‘설명의 근거자료’ 예시 목록에 2026년 2월 15일부터 문언으로 들어갔다. 개정문은 제25조제1항 각 호 외의 부분의 “등기사항증명서 등”을 “등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등”으로 바꾼다.
이번 개정이 바꾼 부분은 근거자료 목록이다. 제25조제1항 제1호부터 제3호, 제2항부터 제4항은 이 개정문에서 변경 대상으로 적혀 있지 않다. 따라서 이 개정만으로 확인ㆍ설명 의무가 새로 생겼거나 확인사항의 범위가 넓어졌다고 단정할 수 없다.
조문에 적힌 근거자료 목록은 순서대로 “토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등”이다. ‘또는’과 ‘등’은 조문 원문에 있는 표현이며, 이 목록은 설명의 근거자료를 제시하도록 한 문장에 놓여 있다.
확인ㆍ설명과 근거자료 제시는 같은 의무인가요?
공인중개사법 제25조제1항은 두 동작을 나란히 정한다. 개업공인중개사는 제1호부터 제3호의 사항을 확인해 성실ㆍ정확하게 설명해야 하고, 별도로 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서 등을 설명의 근거자료로 제시해야 한다.
설명의 상대방은 조문상 “해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인”이다. 제1호는 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계, 제2호는 법령에 따른 거래 또는 이용제한사항, 제3호는 대통령령으로 정하는 사항을 열거한다. 제3호의 대통령령 내용은 제공된 자료에서 확인하지 못했다.
| 어떤 행위 | 적용 조문 | 법정형 |
|---|---|---|
| 중개가 완성되기 전 제1호부터 제3호 사항을 확인하고 성실ㆍ정확하게 설명 | 공인중개사법 제25조제1항 | 제공된 자료에서 제재 조문 확인 실패 |
| 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등을 설명의 근거자료로 제시 | 공인중개사법 제25조제1항 | 제공된 자료에서 제재 조문 확인 실패 |
| 거래계약서 작성 때 확인ㆍ설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하고 보존 | 공인중개사법 제25조제3항 | 제공된 자료에서 제재 조문 확인 실패 |
| 확인ㆍ설명서에 서명 및 날인 | 공인중개사법 제25조제4항 | 제공된 자료에서 제재 조문 확인 실패 |
2026년 2월 15일이면 이전 계약에도 적용되나요?
2026년 2월 15일은 법률 제21024호의 시행일이지만, 적용 범위는 계약을 체결한 시점으로 정해진다. 부칙 제2조는 제25조제1항 개정규정을 “이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용한다”고 규정한다.
따라서 2026년 2월 15일 이후 체결한 계약이 이 개정규정의 적용 대상이다. 시행일 전에 체결한 계약에 이 개정규정을 적용한다고 볼 근거는 부칙 제2조에서 찾을 수 없다. 이 법의 부칙은 제1조 시행일과 제2조 적용례로 구성되어 있고, 제공된 개정문에는 경과조치가 없다.
계약서를 작성하는 때에는 무엇이 서면으로 남나요?
공인중개사법 제25조제3항은 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때 제1항의 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하도록 정한다. 같은 항은 원본ㆍ사본 또는 전자문서를 대통령령으로 정하는 기간 동안 보존하도록 정하고, 확인ㆍ설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 예외를 둔다.
공인중개사법 제25조제4항은 확인ㆍ설명서에 개업공인중개사가 서명 및 날인하도록 정한다. 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 한다. 서면 작성 방법과 보존 기간을 정한 대통령령의 내용은 제공된 자료에서 확인하지 못했다.
실제 처벌 수위는 어느 정도인가요?
이 개정은 제25조제1항의 근거자료 예시 목록을 바꾼 개정이며, 제공된 자료에는 위반 시 제재를 정한 조문이 포함돼 있지 않다. 따라서 이 자료만으로 과태료ㆍ업무정지ㆍ자격정지ㆍ손해배상 또는 형사처벌의 유무와 금액ㆍ기간을 말할 수 없다.
법정형과 실제 선고의 간극을 보여 주는 공식 통계ㆍ양형기준 수치는 제공된 자료에서 확인하지 못했다. 공표 자료 없음.
관련 법령
제25조 제1항은 "개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다"고 정한다(<개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9., 2025. 8. 14.>). 어미가 '설명하고 … 제시하여야 한다'인 의무 규정이고, 각 호의 사항을 확인하여 설명하는 동작과 설명의 근거자료를 제시하는 동작이 한 문장에 나란히 놓여 있다. 제25조는 4개 항으로 되어 있고, 제1항에는 3개 호(1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항)가 있으며 목은 없다. 법률 제21024호 개정문은 "제25조제1항 각 호 외의 부분 중 '등기사항증명서 등'을 '등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등'으로 한다"는 한 줄이므로, 이번 개정이 바꾼 것은 근거자료 예시 목록뿐이고 제1항 각 호와 제2항부터 제4항은 바뀌지 않았다. 근거자료 목록에서 '또는'은 토지대장 등본과 부동산종합증명서 사이에 놓여 있고 목록은 '등'으로 닫혀 있어, 열거된 것이 근거자료의 전부라는 문언이 아니다. 이 개정규정은 2026년 2월 15일 시행됐고, 부칙 제2조에 따라 이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용된다. 제3호가 위임한 '대통령령으로 정하는 사항'의 시행령 원문과 제25조 위반에 대한 제재 조문은 확인하지 못했다.
제25조 제2항은 "개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다"고 정한다(<개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>). 어미가 '요구할 수 있다'여서 의무가 아니라 권한을 정한 조항이다. 자료 요구의 상대방을 조문은 '매도의뢰인ㆍ임대의뢰인 등'으로 적는다. 이 항에는 호와 목이 없다. 법률 제21024호 개정문은 제25조 제1항 각 호 외의 부분만 대상으로 삼았으므로 제2항의 문언은 이번 개정으로 바뀌지 않았다. 자료 요구에 응하지 않았을 때의 효과를 정한 조문은 확인하지 못했다.
제25조 제3항은 "개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다"고 정한다(<개정 2014. 1. 28., 2018. 8. 14., 2020. 6. 9.>). 어미가 '교부하고 … 보존하여야 한다'인 의무 규정이고, 기준이 되는 시점은 '중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때'다. 단서는 "다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인전자문서센터(이하 '공인전자문서센터'라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다"고 적는다. 이 항에는 호와 목이 없고, 서면 작성 방법과 보존 기간은 모두 대통령령에 위임돼 있다. 위임된 시행령 원문과 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호의 원문은 확인하지 못했으며, 여기서는 위임하고 인용한다는 사실까지만 적는다. 제3항의 문언은 이번 법률 제21024호 개정으로 바뀌지 않았다.
제25조 제4항은 "제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다"고 정한다(<개정 2009. 4. 1., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>). 어미가 '서명 및 날인하여야 한다'인 의무 규정이다. 서명 및 날인의 주체는 개업공인중개사이며, 법인인 경우에는 대표자, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자로 괄호에서 특정된다. 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 그 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 한다. 이 항에는 호와 목이 없고, 이번 법률 제21024호 개정으로 문언이 바뀌지 않았다. 서명ㆍ날인을 누락했을 때의 제재 조문은 확인하지 못했다.
법률 제21024호 부칙 제1조(시행일)는 "이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다"고 정한다. 공포일이 2025년 8월 14일이므로 공포 후 6개월이 경과한 날은 2026년 2월 15일이고, 그날부터 개정된 제25조 제1항이 현행 조문이다. 이 법률의 부칙은 제1조(시행일)와 제2조(적용례) 2개 조문으로 되어 있다. 조문별로 시행일을 달리 정한 단서는 확인하지 못했다. 2026년 8월 28일 기준으로 이미 시행된 조문이므로 앞으로 시행될 규정이 아니다.
법률 제21024호 부칙 제2조(중개대상물의 확인ㆍ설명에 관한 적용례)는 "제25조제1항의 개정규정은 이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우부터 적용한다"고 정한다. 적용 대상이 날짜가 아니라 '이 법 시행 이후 계약을 체결하는 경우'라는 문언으로 적혀 있으므로, 시행일이 지났다는 사정만으로 이미 체결된 계약에 개정규정이 붙는 구조가 아니다. 시행일과 적용 기준일이 2026년 2월 15일로 같은 날이지만, 시행일은 법이 효력을 갖기 시작하는 날이고 적용례는 개정규정이 어느 계약에 미치는지를 정하는 기준이라는 점에서 작동 방식이 다르다. 이 부칙에는 적용례를 둔 제2조가 있을 뿐, 시행일 전에 체결된 계약을 따로 다루는 경과조치 조문은 없다. 적용례가 걸린 대상도 제25조제1항의 개정규정으로 한정돼 있다.
자주 묻는 질문
전세 계약할 때 중개사가 보여줘야 하는 서류는 무엇인가요
2026년 2월 15일 이후 체결하는 계약에서는 공인중개사법 제25조제1항의 설명 근거자료 예시에 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등이 적혀 있다. 조문은 이 자료 제시와 별개로 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계 등 제1호부터 제3호 사항을 확인해 설명하도록 정한다.
신탁등기된 집에 전세로 들어가도 되나요
제공된 법령 자료로 확인되는 범위에서는 신탁원부가 공인중개사법 제25조제1항의 설명 근거자료 예시 목록에 들어갔다는 점과 그 적용 시점만 말할 수 있다. 신탁 부동산의 법적 성질, 계약의 효력 또는 개별 계약의 결론은 제공된 자료에서 확인하지 못했다.
위반건축물인지 계약 전에 어떻게 확인하나요
공인중개사법 제25조제1항은 2026년 2월 15일 이후 체결하는 계약부터 건축물대장 등본을 설명의 근거자료 예시 목록에 포함한다. 위반건축물 표기 제도나 건축물대장 등본의 개별 기재 내용은 제공된 자료에서 확인하지 못했다.